对从事零售和餐饮业的中小企业而言，人力成本和租金是最大的两项营业开支。过去针对本地餐饮企业的调查显示，租金约占其营运成本的四分之一。

零售场所租约的有效期一般为三年，对中小企业来说是很大的投资，因为租金通常是固定成本，即使业绩不佳也要继续支付。

长期以来，中小企业对租赁协议中的某些条款存在不满，认为租户和大型业主之间的权力不平衡。例如，租户认为有欠公平的条款包括禁止租户在特定范围内设立其他分店。这限制了中小企业发展和扩大业务的机会。

近来，新加坡冠病社区病例的增加以及安全措施的收紧，对正在恢复元气的零售和餐饮业无疑是另一次打击，使他们再度面临挑战。受影响的租户需要业主的支持和理解，双方才能共渡难关，保持互惠互利的双赢关系。租约是否公平，成为租户和业主更迫切需要解决的问题。

为了落实更为公平的租约，公平租约临时委员会在今年3月底推出了一套《零售场所租约行为守则》。这套守则是由新加坡工商联合总会及各业主和租户代表经过九个月的激烈讨论后制定的。政府也已经表态支持通过立法规定所有零售场所租约必须遵循这套行为守则。

行为守则为11个关键租赁条款制定了指导原则，涵盖租户长期关注的课题。

规定租金的计算公式必须采用单一的计算法。例如，以每平方英尺计算、以总营业额的百分比计算，或设定两者的组合，而不能采用“视何者为高”的模式。

必须事先注明向租户收取的第三方费用，之后不可以任意加价，其中包括租户非常关注的电费开销。

阐明业主和租户可以提前终止租约的具体条件。

虽然还未立法，多家业主和租户已经承诺从6月1日起遵守这套守则，其中包括凯德集团、城市发展、星狮地产集团、华业集团，以及新加坡报业控股房地产投资信托等主要零售业主。

工商总会也成立了一个公平租约委员会，作为该守则的监护人，确保各业主和租户采纳并遵守这套守则。

决定签约或续约前 先了解本身的权利

如果你正在寻找店铺或是现有租约即将期满，请在你决定签约或续约之前先了解自己在《零售场所租约行为守则》中的权利，并参考以下建议：

一、进行市场调查。你所提供的产品或服务需要多大的实体店？你所相中的商场旺铺，空间布局合适吗？不同时间段的人流量高吗？位置显眼吗？你可以实地观察该店面在一天中不同时段的访客情况。

二、向业主索取数据。租户可以依据行为守则向业主索取商场的人流量、租户类型和销售数据，以及业主为商场制定的定期宣传计划。你也可以与其他租户交谈以便了解该商场是否适合你的业务。

三、评估预期利润。一旦缩小了选择范围，便可以根据租金成本和其他成本，以及预计销售收入来评估预期利润，决定是否签约。

四、审查核对清单和租赁协议。行为守则要求业主在向租户提供租赁协议草案时，必须提供一份关于遵守该守则的核对清单，并列出任何偏差。虽然行为守则允许业主和租户在互相同意的情况下偏离一些特定的守则，但租户没有义务接受这些偏差。请仔细评估这些偏差是否符合你的需要。如果你和业主都同意偏离某些守则，你们必须共同向公平租约委员会申报。

举报不遵循守则的业主。如果遇到业主强加不公平条款或拒绝遵守行为守则，你可以向公平租约委员会举报。你也可以将争端提交给新加坡调解中心进行斡旋。

制定《零售场所租约行为守则》的用意并非要造成业主和租户的对立，而是要防止租户受制于不合理的业主，同时也保障业主在面对不合理的租户时的权益。制定守则的过程促进了租户和业主代表之间更紧密的合作与了解。我们希望在这个基础上，租户和业主建立起长远的共生关系，共同应对商业转型和冠病疫情所带来的挑战，开创出更活跃更具韧性的零售与餐饮业。

（作者为新加坡工商联合总会执行总裁）