冠病疫情暴发以来，本地零售业遭受防疫措施和电商竞争的双重打击。虽有不少实体店倒闭，但仍有零售商在疫情期间继续开张新店面。数据显示，零售商于今年首三季展开超过130个扩张活动，超越去年全年。投资者对零售房地产的需求依然强劲，今年第三季的销售增长四倍至6亿元。
实体店究竟有着什么样的“魅力”，能够让传统零售商积极拓展实体业务，甚至电商也开始从线上走进实体店？
自冠病疫情去年来袭，加上面对电子商务的竞争，我国零售业可说是首当其冲，不少实体店被迫关门大吉，有些品牌甚至退出了市场。
然而，优衣库、乐高和迪卡侬等零售商却逆势而为，在疫情期间继续壮大实体业务。当中，优衣库其中一家店面还扩大近一倍，迪卡侬也在短短一年内开了四家实体店。
根据高纬环球（Cushman & Wakefield）的分析，本地和国际零售商于今年首三季展开超过130个商场实体店的扩张活动，超越去年全年的70个，并与2019年全年持平。
今年上半年的零售空间净需求（net demand）增加45万2100平方英尺，扭转去年全年净需求下跌174万3800平方英尺，显示实体零售空间的需求开始复苏。
尽管外卖服务深受欢迎，政府反复收紧堂食限制，餐饮业依旧是实体零售空间最大的承租者。去年零售空间扩张活动当中，有约54％是餐饮业者所为。在今年首三季，该行业仍占将近一半。
海底捞今年开设三家分店后，将于明年初在白沙乐怡度假村（Downtown East）开第16家分店。湊湊火锅·茶憩（Coucou Hotpot·Tea Break）下个月将在新达城商场（Suntec City Mall）开第一家店面，随后会在星耀樟宜（Jewel Changi）开第二家。
分析师指出，尽管线上的零售电商平台兴起，线下的真实互动和购物体验仍不是网购能百分百取代的。消费者逛商场不只是为了购物，更多的是追求不同的购物乐趣。
传统的零售商和电商起家的业者，不少都意识到网上和实体销售各有千秋，采用网上结合实体店的全渠道零售策略，能更好地把握疫后机遇，在零售市场中脱颖而出。因此，不管营运环境有多严峻，他们还是积极扩充实体业务，或将门店改头换面。
高纬环球研究部高级经理黄显洋接受《联合早报》采访时指出，投资者对体验式郊区零售的需求强劲。在今年第三季，零售房地产的投资额增长四倍至6亿元。
实体店可带来难忘体验
当中，联实全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）以3亿3700万元增持Jem综合房地产项目的股权。Firmus Capital以1亿3900万元收购郊区零售商场——武吉巴督心乐轩商场（Le Quest Mall）。
优衣库（Uniqlo）是其中一家扩大郊区商场实体店的业者。它在今年1月关掉Tampines 1的门店，转而在淡滨尼广场（Tampines Mall）开设两层楼的门店，面积为1万9500平方英尺，比Tampines 1的店大近一倍。
此外，优衣库在狮城大厦（Plaza Singapura）和爱雍·乌节（ION Orchard）的实体店装修数月后重新开张，赋予两家店不同的主题和体验，并连同乌节路中央城（Orchard Central）的旗舰店，将乌节路上三家Uniqlo“连成一线”，打造每个地铁站通往一家鲜明主题体验的“Uniqlo Town”。
优衣库营销总监陈宝莲说：“虽然冠病大流行加速了电商的增长步伐，但我们相信实体店和电商这两种经营模式有融合的空间。”在去年7月重新开业后，乌节路上三家店的客流量平均增加130％，销售表现稳定。
自2015年起采用全渠道策略的迪卡侬（Decathlon），也正如火如荼扩大实体业务。它在中峇鲁、金文泰广场（The Clementi Mall）和西城（Westgate）购物商场开设三家点击提货（click-and-collect）店，以及在先得坊（The Centrepoint）开了一家体验店。它在榜鹅北岸广场（Northshore Plaza）的体验店，也将于本月29日投入营业。
迪卡侬业务发展主管吴慧庭说，实体和线上业务是相辅相成的。顾客如今会先在网上研究和了解更多产品的信息，然后再亲自到门店询问运动专家的意见，当场试用产品。
乐高集团（The LEGO Group）今年4月在新达城商场开设2088平方英尺的授权专卖店，并在约两个月后于圣淘沙名胜世界（Resorts World Sentosa）开张东南亚最大的乐高商店，占地3165平方英尺。
乐高集团东南亚区总经理里德鲁约（Cesar Ridruejo）说，为了给顾客带来独特和难忘的实体品牌体验，集团在一些店面采用了数码技术，比如消费者下单前可在互动亭Digibox，通过扩增实境（augmented reality）技术看到组装完成后的模型长什么样子。
乌节路一带租金明年有望涨2％
随着新加坡逐步重启经济活动，黄显洋认为零售租金和价格有望在明年前触底，并慢慢恢复到冠病疫情前的水平。旅行限制的持续放宽对乌节路一带零售市场来说也是个好兆头，游客流量正慢慢回升。
新商场的供应有限，也会支撑零售租金市场的展望。从今年到2024年期间，每年平均的零售空间供应预计有约40万平方英尺，低于过去四年每年平均的100万平方英尺。
高力国际研究部董事黄珍玲预期零售业将出现K型复苏，不同领域的复苏会不均衡。今年乌节路一带的零售空间价格预计持平，明年则有望上涨2％。今年的平均零售租金预计下跌1.8％。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚指出，郊区零售房地产的租金表现一直保持韧性，中央商业区的平均租金则在下跌。
然而，零售商意识到人流量的重要性，所以愿意付溢价租下郊区商场的优质零售空间。因此，郊区的租用率仍相当强劲，今年第二季为94.8％，市区核心（Downtown Core）的租用率则下滑至88％。
黄珍玲说，虽然市中心商场的租金跌幅大于郊区商场，在租金方面提供更高价值。
然而，郊区商场位于人口更密集的地区，可加强零售销售表现的稳定性。
电商开实体店抢占商机
除了传统零售商，从电商平台起家的零售业者也在扩大实体业务。例如，以网店为主的服装品牌Love, Bonito去年在爱雍·乌节和怡丰城（VivoCity）开了两家实体店，电商平台Lazada今年4月则在来福士城购物中心租下快闪店（pop-up store）。
同时，也有电商业者在疫情期间进军实体零售业，其中包括在义安城高岛屋（Takashimaya）开店的本地生活品牌The Paper Bunny，以及今年1月在狮城大厦开张的动漫周边商品实体店Hakken!。
莱坊（Knight Frank）零售物业部主管徐伟杰及研究部主管郑卫铭指出，实体店在零售业运营中始终具有它的作用和优势，那就是营造线上平台给不了的感官体验。
徐伟杰和郑卫铭说，当消费者走进一家店时，人的五种基本感官——视觉、听觉、嗅觉、味觉和触觉，都会被唤醒，实体店可为顾客创造出难忘的体验，以及建立与品牌及产品的联系。
消费者去商场不仅仅是为了购物而已，同时也寻求无法轻易被科技取代的社交和生活体验。“我们还是想和朋友见面吃饭、与客户喝咖啡、在水疗馆享用面部护理或按摩服务，以及在健身房或瑜伽馆锻炼。”
就算是在冠病疫情期间，人还是没有办法“与世隔绝”，仍需要及渴望与他人联系和往来。
黄显洋指出，强劲的品牌差异化（brand differentiation）是零售商在日益竞争的商业环境中突围的关键。通过从事实体业务，业者将能够吸引消费者的目光，并与其他业者区分开来。
他解释，入行门槛低的电商市场日趋拥挤，所以吸引消费者眼球是一项艰难的任务。实体零售反而能提高品牌知名度，以及为消费者提供安全感，品牌还可以在实体店让顾客留下持久的印象。
此外，实体店能够为顾客提供高质量的一对一服务，这对奢侈品零售业而言尤为重要。
徐伟杰和郑卫铭认为，健身和保健、美容服务、生活方式零售，以及餐饮业，将继续扩大实体业务，接下来也预期有更多电商业者开设实体店，以辅助线上渠道以及增强体验式零售购物的概念。
高纬环球零售租赁部副总监颜美玲说：“我们接到了不少海外业者有意在本地拓展实体零售业务的咨询，这些业者计划于明后两年开业。”
在早报应用继续阅读
