全球利率升高的大环境使本地房地产投资信托（REIT）在进行具有收益增值的资产收购方面面对挑战。

据新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰纳达兰加（Vijay Natarajan）的统计，新加坡房地产投资信托（S-REIT）在2022年完成了总值50亿元的收购，收购步伐在下半年放缓接近一半至14亿元。

去年的总收购额还不到2021年创纪录的133亿元的一半。

他接受《联合早报》访问时说：“这不让人感到意外，因为利率升高及具挑战的股权筹资环境削弱了增值收购的潜能，促使信托放缓收购步伐。”

兴业银行提供的数据显示，去年规模最大的三宗收购交易分别是联实全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）以14亿2000万元收购Jem剩余的68％股权、凯德综合商业信托（CICT）以8亿8200万元收购罗敏申路（Robinson Road）79号70％的股权，以及雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）以3亿1800万元在法国、日本、美国、越南和澳大利亚收购九个服务公寓。

就信托收购的资产类型，马来亚银行证券公司（Maybank Securities）告诉本报，S-REIT这一年来收购了商业、工业、酒店和医疗保健等常见资产类别的资产。

这些收购涵盖发达市场（新加坡、美国、欧洲等）和发展中市场（中国、印度、马来西亚等）。

投资顾问公司GCP Global执行主席叶忠英受访时说，在过去六年里，本地房地产投资信托收购的资产已从澳大利亚扩大至美国、英国、欧洲和印度。

去年收购的新资产类别包括凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）收购的冷藏设施和凯德印度信托（CapitaLand India Trust）在印度开发的数据中心。

展望未来，分析师对S-REIT可能进行的收购持谨慎乐观态度，预期2023财年或许会为工业信托带来一些恢复收购的机遇。

叶忠英说：“随着利率攀升及全球增长放缓，我希望S-REIT在进行收购时更加敏锐，因为在过去三年里，信托为收购提供融资而采取的23项股权配售中，有22项导致投资者面临亏损。”

叶忠英也希望S-REIT会继续缩小收购目标和规模。他认为S-REIT应该回到20年发展历程中、最初的2002年至2005年阶段，当时，S-REIT的估值是由自然增长所推动。

维杰则认为，在高利息成本和经济前景疲软的背景下，收购市场预计继续充满挑战，明年的总收购额估计会稍微低于今年或与今年持平。

另一方面，星展集团研究团队的一份报告指出，工业REIT的增长在2022财年显著放缓。不过，基于利率预计在短至中期内趋于平稳，以及工业房地产的资产回报率预料放缓，2023财年或许会为工业REIT带来一些恢复收购的机遇。

报告预计，大市值工业REIT最有可能在2023财年恢复增值收购。

这些信托预计能在经济放缓的情况下取得更好的表现，因此也是最有可能维持加权平均资本成本（WACC）的信托，从而保留进行增值收购的能力。

在这当中，星展研究认为，凯德腾飞房地产信托、星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust）、丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）和丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）可凭借可观的举债空间以及在现有市场寻找收购目标的能力脱颖而出。