高利率将更持久的前景，导致在新加坡挂牌的房地产投资信托（S-REIT）本周大受打击，有关指数（FTSE ST REIT指数和iEdge S-REIT指数）星期五（10月6日）均已跌至2020年4月以来最低位，短期内压力持续。
受访分析师认为，在这个利率前景下，S-REIT短期内大幅反弹的可能性不高，投资者还需要耐心等待更清晰的利率前景。
形势对股市和S-REIT不利，美国10年公债收益率星期二（3日）攀至4.8％以上，处在16年来高位。本地利率和国债收益率正在跟上。摩根大通（JPMorgan）星期五把七只S-REIT降级，从“加磅”降至“持守”，另两只被降至“减磅”，其中丰树物流信托（MLT）受创最重，一度猛跌超过4％。
今年来40只S-REIT有25只股价跌10％至85％
今年截至星期五，40只S-REIT只有三只没有下水，其余有25只股价跌幅在10％至85％之间。
S-REIT短期内是否可能再大跌？辉立证券研究高级投资分析师陈润雄受访时说：“市场已消化大部分负面因素，但由于利率在较长时间内保持较高水平，我们认为短期内没有任何推动S-REIT股价大幅反弹的催化剂。”
新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰·纳达兰加（Vijay Natarajan）受访时说：“最近S-REIT的抛售是由无风险利率（即10年期国债收益率）急剧上升推动，该收益率在上个月飙升近50个基点。我们认为，随着市场利率接近峰值，S-REIT已接近消化大部分负面因素，一旦我们在即将举行的11月美联储会议看到更加清晰的利率前景，S-REIT的谷底便可能显现。”
FSMOne.com研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊受访时说：“鉴于利率路径仍然不确定，且依赖数据，S-REIT可能尚未消化所有负面因素。”
分析：利率飙至5.5％市账率仍在0.8倍水平 表明股价或可再下跌
她指出：“在上次美联储加息期间（2015年至2018年），利率为2.50％，FTSE ST REIT指数的市账率跌至0.8倍。在当今利率大幅上升至5.5％（且仍有可能进一步上升）的环境下，市账率仍处于0.8倍的水平，这可能表明股价还有进一步下跌的空间。”
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银河—联昌证券分析师骆敏仪受访时说：“目前股息收益率接近6.5％，与政府债券收益率相差超过300个基点。我们认为S-REIT已消化很多加息预期。然而，持续的鹰派利率立场可能意味着短期内股价表现将持续波动。”
至于要等到何时S-REIT才会复苏，陈润雄认为，当利率确定暂停时，S-REIT将开始复苏，并在2024年下半年利率可能开始下降时继续复苏。
波动性和抛售压力今年内料持续
维杰说：“我们预计，S-REIT的波动性和抛售压力将在今年剩余时间内持续存在。随着市场渡过利率峰值，且明年初可能出现复苏，许多目前持观望态度的机构投资者，可能凭借有吸引力的估值和更加清晰的利率前景而重新进场。”
陈秋伊说，由于当今全球经济存在大量不确定性，很难预测S-REIT何时会复苏。
她认为：“一般来说，当利率环境稳定或租金调升和对楼面的需求增加时，S-REIT应会拥有更好的前景。租用率上升等指标也可以表明其业务状况良好。”
骆敏仪说：“我们认为，利率见顶的迹象可能会让投资者重拾信心，重新审视REIT行业。”
鉴于高利率环境将持续更久，分析师一般推荐投资者选择较能抵御高利率环境的S-REIT，主要是工业和零售领域的REIT。
陈秋伊说：“对于REIT，我们认为投资者的选择至关重要。市场存在一些机会，特别是在酒店领域，应会继续乘搭重新开放的顺风车。此外，数据中心REIT可以通过数码化和5G与人工智能投资的增加，继续在长期增长道路前进。而物流REIT则受益于电子商务渗透率的提高和供应链多元化。”
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