执行共管公寓（EC）地段竞标价屡创新高，带动EC价格节节攀升，过去两年的新EC中位数尺价已上涨20.3％。受访分析师说，在EC供应不足和买家强劲需求下，EC尺价即将突破1500元。
新EC中位数尺价自2017年已涨78.4％
根据博纳产业（Propnex）提供给《联合早报》的数据，新EC的中位数尺价已从2021年的1175元，涨至截至今年9月28日的1424元，累积涨幅超过20％。如果跟2017年的中位数尺价798元相比，这几年来新EC价格上涨了78.4％。
博纳产业研究与内容主管黄秀莹受访时说，新EC售价走高，反映EC土地价格不断上涨。她说：“根据政府售地计划（GLS）招标结果，我们留意到自2018年以来，EC地价大幅攀升，此前，EC地段价格大多低于容积率每平方英尺400元。”
她举例说，2016年安谷巷（Anchorvale Lane，现Rivercove Residences项目）和杨厝港路（现Hundred Palms Residences）推出的两幅EC地段，当时地价相当于尺价355元和331元。
2018年，苏芒径（Sumang Walk，现星水嘉园项目）推出，地段尺价达583元，创下当时EC最高地价纪录。
之后，纪录多次改写，上星期一（10月9日）淡滨尼街62街地段再创新高，尺价达721元。
下幅标地尺价料逾700元
今年还剩位于登加区田园弄（Plantation Close）的一幅EC地段尚未推出。黄秀莹预计这幅地段最高竞标价介于尺价700元至710元。“随着地价突破尺价700元的水平，下来EC售价很可能超过尺价1500元。”
延伸阅读
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德认为，土地和建筑成本上升，以及利率高企的情况会持续，并将继续推高EC售价。
他说：“买家对EC需求强劲，源于三个因素——EC价格相对实惠、符合条件的购房者可选择延迟付款方式（Deferred Payment Scheme），以及可预先豁免支付额外买方印花税（ABSD）。”
EC是私宅和组屋的混合体，购买EC的组屋升级者，无需缴交ABSD，但须在取得临时入伙证（TOP）后六个月内售出组屋。反观从组屋提升至私宅的买家，须先缴交ABSD，如果在购买私宅后六个月内售出组屋，便可申请退还ABSD。
分析：受制于借贷顶限 新EC价格增速最终会放缓
另外，EC有不少申请限制，包括申请者家庭总月入不可超过1万6000元。在符合现有每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）和收入顶限的情况下，如果EC买家以4％利率贷款25年，贷款与估值比率（Loan-To-Value，简称LTV）为75％，他们最多可借贷91万元来买约121万元的EC。若EC高于这个价位，买家须用现金或公积金支付余款。
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清因此认为，新EC价格增长速度最终会放缓。
明年更多组屋最低居住年限延至10年 组屋提升者买EC需求料减
她指出，一些地区的房价已达创纪录水平，形成价格阻力。“EC尺价越高，买家须支付的现金或公积金就越多。年轻夫妇或许得选择较小、价格较低的单位。更多人可能向父母或家人借钱买房。”
从供需两方面来看，鉴于EC价格居高不下或因供应不足，孙燕清建议政府短期内考虑增加EC供应。长期而言，她认为，明年下半年新组屋分类框架实施后，有更多组屋最低居住年限（MOP）延长到10年。“这意味购买EC的组屋提升者可能减少，需求会下降，进而缓解当前EC的价格压力。”
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