在日本央行维持超宽松货币政策与日元疲软的支持下，日本房地产受海外投资者追捧。不过，投资日本房产依然暗存风险，有机构警告，日本房地产市场已有过热迹象。

当前，日本贷款与估值比率（Loan-To-Value，简称LTV）为70％，而贷款成本仅徘徊在1％左右。另外，有别于其他国家主要央行近年来大幅升息以抑制通胀，日本央行将基准利率维持在负0.1％，使得日元兑美元今年以来贬值逾10％。　

我国投资者今年首八个月在日房产注41亿元资金　

世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，与去年同期相比，2023年上半年外国对日本房地产市场的投资总额增长45％。莱坊（Knight Frank）此前公布的报告显示，截至今年8月底，新加坡投资者就已在日本房地产市场投入近30亿美元（约41亿新元）的资金。8月之后，本地投资者的“买买买”步伐也没有停下。　

譬如，城市发展（CDL）在今年8月收购日本大阪心斋桥定制酒店（Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi）后，又在9月进军东京租赁住宅市场，以350亿日元（约3亿2190万新元）收购25个永久地契住宅资产，是集团在日本历来最大宗的私人租赁市场投资。

百汇生命房地产投资信托（Parkway Life REIT）也在10月宣布以17亿6640万日元的价格收购日本大阪的两座养老院。

城市发展发言人对《联合早报》表示，在积极的宏观经济前景、有吸引力的估值和有利的利率环境等乐观因素共同推动下，日本已成为吸引全球机构投资者的目的地。预计到2024年，日本主要城市的租赁需求将保持强劲。公司计划在目前运营的城市扩大私人物业租赁领域投资组合的规模，同时也将在福冈和名古屋等其他主要城市探索机会。　

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分析师认为，短期内，美元兑日元和新元兑日元汇率的走势最可能取决于美国联邦储备局和新加坡金融管理局。（王彦燕摄）
日本央行野口旭：日本尚未实现由工资驱动的通胀上升
随着通胀超过日本央行2%的目标已有一年多，市场对央行明年将退出超宽松货币政策的预期不断升温。（路透社档案照片）

凯德投资（CapitaLand Investment）日本董事总经理山田英人（Hideto Yamada）在与本报的采访中表示，日本电商市场规模在2024年预计将达到28亿6000万日元，年复合增长率为7.5％，受到这一趋势推动，物流成为日本增长最快的房地产领域之一。另外，随着云计算、5G技术和人工智能等技术发展，新经济资产如数据中心也有潜力实现更高增长。

凯德投资今年4月宣布以1亿4140万元收购日本大阪市的六个长租公寓资产。

联亚首席财务官：30年前泡沫破裂导因仍在 须谨慎监测市场变化

但投资日本房地产市场并非完全“高枕无忧”。日本央行近期已发出警告称，由于外国资金的流入和主要房地产开发商增加投资，日本房地产市场正显示出过热迹象。　

联亚集团（Uni-Asia Group）首席财务官林凯勤在与本报的采访中说，在20世纪90年代初，日本经历过资产价格泡沫破裂，泡沫破裂的特点就是资产价格快速上涨、经济活动过热，以及货币供应和信贷扩张失控。

他说：“导致过去泡沫破裂的一些因素现今仍然存在，因此投资者必须非常谨慎监测市场变化，包括日本央行和美国联邦储备局的货币政策，日本经济，以及其他地缘政治因素。”

林凯勤表示，由于汇率波动可能会抹掉租金或资本增值的任何收益，因此，日本租金收益率（rental yield）可能不是特别吸引人。投资者应确保持有日元多头头寸（long position），或许不需要将投资收益兑换成其他货币。