我国今年私宅租金较2022年继续上升，首三季涨幅为11.1%，但下半年以来明显降温。随着供应继续增加，以及政府暂时放宽住宅出租条例，分析师预计，明年私宅租金增长料继续放缓，甚至可能下降。
建屋发展局和市区重建局星期三（12月20日）发布最新措施，暂时上调组屋和私宅较大型单位的住户人数顶限，从明年起的三年里，由当前最多六名租户增至最多八名。
分析师指出，这一措施将进一步为明年的租房市场降温。橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清认为，新措施可能有助于实现供需之间的更大平衡，并减缓租金上涨。“这对屋主和租户都有好处，因为租户每人支付的租金更少，而屋主得到的总租金更高。”
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣说，预算紧张的租户和屋主都将从中受益，但租赁整个单位的家庭租户将不会受益。
他还说，过去三年租金整体飙升57%至60%，如今本来就面临下行压力，这个措施现在推出等同于“在马逃跑后再关上马厩的门”。“当许多租户感受到租金上涨的痛苦时，政府早就应该放宽上限了。”
供应增加导致竞争加剧
市区重建局的数据显示，今年第三季私宅租金环比增长0.8%，较上一季的2.8%显著变缓。
合登集团（Huttons）的一份报告预计，今年全年私宅租金最多增长10%。橙易产业则估计全年租金涨幅在12%至14%之间。两者均远低于2022年29.7%的涨幅。
孙燕清受访时说，不包括执行共管公寓（EC），去年和今年共有2万8600个新私宅单位竣工，供应增加导致对租户的竞争加剧。
她说，疫情期间本地人需求强劲，今年随着许多人搬入新居后退出租赁市场，国内需求急剧减少。
合登集团高级数据分析总监李思德指出，外国人的需求也较去年减少，从就业准证（EP）持有人数上可见一斑。根据人力部的数据，今年上半年我国新增1万名就业准证持有者，而2022年全年共新增2万5600人。
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他认为，今年全年的新增就业准证数不如去年，削弱了租赁需求。另外，2022年租金暴涨，一些租户转向更实惠的居住方式，像具备远程工作条件的就业准证持有者，就搬到新山、巴厘岛等地成为数码游民（digital nomad）。
根据合登集团的估算，今年非有地私宅租赁合同约为7万7000份，比去年减少9.1%。有地住宅租赁合同为4500份，比去年减少19.1%。
明年近万新私宅单位投入市场
ERA产业主要执行官林东荣预计，2024年私宅租赁合同约为8万份，与今年基本持平。由于2024年有近万个新私宅单位投入市场，对租户的竞争会进一步加剧。他预计租金可能下滑最多5%。
孙燕清则预测，租金会继续上涨，但涨幅可能进一步收缩到2%至5%。
根据橙易产业的报告，2024年竣工的新私宅单位中，大约有4100个位于核心中央区（CCR），3900个位于其他中央区（RCR），1800个位于中央区以外（OCR）。
孙燕清预计，其他中央区的屋主将面临激烈竞争。核心中央区供应虽然也增多，但由于外国人买房需支付60%的额外买方印花税（ABSD），他们可能会选择租黄金地段的私宅，这可能缓解核心中央区租金大幅下调的压力。中央区以外由于供应不多，租金价格可能会进一步上涨。
李思德认为，2024年我国的经济前景更为乐观，可能会新增更多就业准证持有者。正在申请永久居民的外国人也可能在购房之前选择租房，从而给租赁市场一些支撑。
不过，他预计明年私宅租金会降最多5%。“市场可能需要至少六个月来吸收2023年大量竣工的单位，可能对2024年上半年的租金产生下行压力。”
他说，对屋主来说，好消息是，如果明年利率降低，会减轻一些房贷负担。
林东荣则指出，明年房地产年值（annual values）和房产税率将再次提高，给屋主带来影响。“例如，年值为4万5000元房产的房产税将从5700元增加到6600元，年值为6万元房产的房产税将从8850元增加到1万零800元。”
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