理财锦囊：汇率高房价低越堤买屋好时机？

马来西亚房价比新加坡便宜许多，每平方英尺售价460令吉（约131新元）就能买下当地高档公寓，因此吸引不少新加坡人越堤置业。仅一堤之隔的柔佛新山，是其中一个投资热门地点。

尽管如此，新加坡投资者在马国购房不一定就无往不利。

现年54岁的沈文才近期转手新山高档公寓Summerscape的两个单位，脱售价比入手价低了约50万令吉（约14万新元）。这还不包括他给房屋经纪超过7万令吉的佣金。

沈文才找了两名房屋经纪，他们原本是按交易额抽佣2%，但沈文才主动追加1%，激励对方更积极地推销房子。“房子建好七八年，一直没人住，有一点脏，房屋经纪却能说服买家买下。”

属永久地契的Summerscape距离新山市中心15分钟车程，共70个单位。这个项目在2014年推出，当时沈文才以125万令吉，向发展商买下位于3楼的单位，每平方英尺售价约460令吉。不到一年后，他以178万令吉购买同一项目内部装潢更好、位于13楼的单位，尺价为656令吉。

沈文才是一名财经作家，曾在瑞士银行担任董事总经理。已婚育有两个孩子的他告诉《联合早报》，七年前到新山购房一方面是为了投资，另一方面打算在新山长住几年，让孩子到当地的国际学校上学。

然而，计划赶不上变化。当项目2016年竣工及领取钥匙后，沈文才派驻香港，直到2018年才回到新加坡，不过那时他已打消举家搬去新山的念头。

由于担心租出去不一定赚钱，他也没考虑把新山公寓出租。

他说，新山公寓并未装修，“不像新加坡公寓，基本上放个窗帘就可以住了。”粗略算了算，房子装修要花约8万令吉，起码要出租两年才能回本。房子出租后，不仅脱手会麻烦，房客若把房子弄坏或拖欠租金，就更得不偿失。

结果，两间公寓就闲置了七年，直到去年下半年才成功转手。当初入手价178万令吉的13楼单位大幅降价25%售出，入手价125万令吉的3楼单位则减价4%，这两笔交易让他一共蒙亏约50万令吉。

所以，即便新元兑令吉不断上扬，被“烧到手”的沈文才暂时没考虑再到马国置业，担忧房价追不上汇率变动。

他说，在马国买房不一定能够马上脱手，新元兑令吉现在是3.5，若汇率以后升破4，除非脱售价更高，否则屋主就要蒙受外汇损失。

协助沈文才脱售房子的房屋经纪黄安琪受访时提醒，新加坡人到马国买房一定要做好研究，无论是想要自住或投资。

如果是自住的话，就要考虑项目本身是否靠近商场商店和学校，交通是否便利。若计划投资，则要研究房价走势、租金回报及潜在买家。

作为外国买家，新加坡人在马国购房有一定门槛，价格最低100万令吉。房子出租后，按照目前行情，每月租金其实并不足以完全贴补房贷。

对投资者而言，马来西亚房价坚挺，无疑是件好事。

根据马国国家房地产资讯中心的数据显示，马国房价自2010年以来连续攀升，2012年为最顶峰，飙涨13.4%，之后升势放缓，2020年和2021年疫情期间，涨幅一度缩窄至1.2%。

在去年整体房价预估上升3.2%的背景下，排屋价格涨最多，达3.7%，其次是公寓（3.6%）、半独立洋房（2.3%）和独立式洋房（1.4%）。

从各州来看，柔佛的涨幅最强劲，上扬6.2%，吉隆坡和槟城各涨1.8%和3.8%。吉隆坡房价仍然是全马最高，去年房子平均价格约78万令吉，柔佛和槟城则约41万令吉和47万令吉。

马国房价固然很吸引人，但新加坡人在当地买房，除了要注意房型及价格限制，在买卖和出租房子时有不少税项要承担。

根据马来西亚法律，外国买家可在当地自由购买独立式洋房、排屋和公寓等各类房产。然而，有三类房地产不对外国买家开放，包括州政府指定的廉价住宅单位、建在马来保留地的房产，以及被政府指定为土著单位的房产。

马国政府自2014年起调高外国买家的购房门槛，规定至少要购买价值100万令吉的房产。不过，每个州都有各自购买限制和最低门槛。

譬如，外国买家在柔佛和吉隆坡购买公寓或有地房产，价格从100万令吉起跳。

如果在槟城买房，购买公寓和有地房产的最低价格分别为100万令吉和300万令吉。值得注意的是，这还要看房子是否是滞销单位，以及是位于槟岛还是威省。所谓滞销，是指项目已竣工单位，在推出后超过九个月仍未售出。

若购买滞销公寓，槟岛和威省的价格门槛分别为80万令吉和40万令吉。

如果是马国第二家园计划（MM2H）的永久居民，在柔佛和吉隆坡购房的价格最低100万令吉，在槟城槟岛和威省的价格最低50万令吉。

无论是向发展商买新房子，还是买二手房，作为外国买家，新加坡人首先须向获得州政府的同意，向当局按房价支付2%的同意税（consent fee）或最低2万令吉，以何者最高为准。

另外，马国房产转让涉及地契转名，要为处理地契转名备忘录（Memorandum of Transfer，简称MOT）或产权过户协议（Deed of Assignment，简称DOA）支付印花税，税率依据房价计算。这笔印花税一般由买家支付，但不少发展商销售新楼盘，都会承担费用，买家不用自掏腰包。

马国政府向外国买家征收印花税，此前采取递增累进的做法，税率介于1％到4％。不过从今年1月1日起，一律调高至4%。简单来说，房价100万令吉就要支付4万令吉印花税。

新加坡人成为屋主后，若要出租房子，须为租金收入支付30%的租金所得税（Rental Income Tax)，并不能像当地人一般，享有减免。

另外，新加坡人脱售房子时，收益也要支付房地产盈利税（Real Property Gains Tax）。若是在购房后的第一年至第五年转手，收益将征税30%，第六年或之后的税率则降至10%。