40年前，现年80岁的陈姓读者与妻子联名购买一间排屋。如今，排屋是他女儿的居所。由于身为屋主的他另有居所，排屋无法享有较低的自住房地产税率。

这名已退休的读者透露，排屋的房地产税现在每年超过1万元。他原本计划通过遗嘱，在离世时才让女儿继承排屋，但目前正考虑是否应该在夫妻还在世时，就把排屋转给女儿，降低女儿应付房地产税的支出。

父母在世时，把房子转给子女也有代价。若陈先生选择这么做，按排屋的市场价格，他们一家须支付预计超过10万元印花税。

他面对的问题是，他和妻子应该在世时就转名，为女儿节省每年应缴的房产税，还是按已立遗嘱，在两老离世时才让女儿继承房子，节省在世转名相关的印花税？

生前转让伴随印花税 或足以抵消房产税节省

财务规划公司Providend高级解决方案专家曾志坚接受《联合早报》访问时说，面对相同问题的公众可以考虑以下几个因素，以便做出权衡：

一、计算转让房产时的费用；

二、计算假定转让后应缴费用与房地产税之间的差距；

三、屋主寿命的预测；

四、房产价值的预期增长率

曾志坚坦言，第一点中转让相关的费用，可能大到足以抵消任何税务上的节省。第三点不太容易确定，但将是在转让房产或是通过遗嘱继承之间的重要因素。

他举例，一个价值300万元的私宅，年值（annual value）估计15万元，在非自住情况下，每年须缴纳3万2400元的房地产税，自住情况下则缴纳2万7980元的房地产税。因此，每年可省下的房地产税为4420元。

假设屋主已持有房子超过三年就无须支付卖方印花税（SSD），接收房子的那方得支付11万9600元的买方印花税（BSD）。这还不包括可能须付的额外买方印花税（ABSD）。

这意味，如果每年节省4420元，屋主得多活27年，总节省额才会超过买方印花税。当然，这还未考虑其他法律费用，也未计入房价和年值随时间推移的改变。

除了房地产税，卫达仕凯德律师事务所（Withers KhattarWong）私人客户和税务团队合伙人杨然全指出，其他生前转让房产给家属的考虑因素包括作为孩子的婚房、离婚保护、或避开商业风险。

卫达仕凯德律师事务所离婚与家庭法主管张智慧指出，在离婚事件中，如果屋主生前将房产转让给家庭成员，而配偶知情和同意赠予该房产，那么房产很可能不会被视为婚姻资产。

至于商业风险，杨然全提到，如果屋主的企业面临财务困难或破产，并已转让房产给家庭成员，房产一般不会面对被债权人索取的风险。例外情况包括转让人无力偿债或转让的目的是为了欺骗债权人。

杨然全说，由于新加坡不征收遗产税，因此这个在其他地方驱动公众进行生前转让的原因不适用。在新加坡，根据遗嘱继承的房产，无须支付包括ABSD的印花税。

分权拥有私宅提供更大灵活性

另一方面，陈先生是以联名拥有（joint tenancy）的方式，与妻子一起持有这间排屋。

在新加坡，联名拥有指所有屋主享有平等的房产份额，且一方去世后其份额自动转移给还在世的屋主。

另一种拥有方式，即分权拥有（tenancy-in-common）则允许各屋主拥有不同的房产份额，一方去世后份额可通过遗嘱或继承法传给指定继承人。一般而言，分权拥有提供更大的个人控制权和灵活性。

新加坡管理大学杨邦孝法学院助理教授黄家和指出，以联名拥有方式持有的房产，将产生生存者取得权（right of survivorship）。也就是说，第一名联名拥有人去世时，他的份额不会进入遗产。仍在世的联名拥有人，将成为整个房子的拥有者。

可能发生的一个情况是，夫妻在各自的遗嘱中，单独对房产及其他资产进行指示。但是，当第一名联名拥有者去世时，他有关房产的遗嘱指示将被忽略，因为他的份额不属于遗产。活得较久的另一名联名拥有者，成为房产的唯一拥有者，当她去世时，房产将按照她的遗嘱指示进行分配。

黄家和说，除非有一份共同遗嘱，不然在大多数情况下，没有什么能阻止活得较久的联名拥有者，在第一名联名拥有者去世后，更改遗嘱。

不过，曾志坚也指出，如果在法律纠纷中能够证明，房子主要是已故者付钱买下，而买下房子的初衷，并不是让活得较久的联名拥有者全全拥有或分配，那么法院仍可对房产的分配进行修改。

立有关私宅遗嘱六大考量

陈先生与妻子有一份内容一模一样的遗嘱，但分成两个信封。陈先生也在想，当他或妻子某一方离世时，是否就应该公布遗嘱，还是应该等夫妻双双离世时才打开信封。

律师事务所BR Law Corporation董事卢伟杰说，遗嘱通常在每个遗嘱人（testator）去世时就公布。这种做法考虑到，遗嘱处理的是死者所有的遗产，通常不仅仅是一个或两个共同拥有的房产。此外，一般做法是在一个人去世后六个月内申请遗嘱认证（probate），而申请过程需要遗嘱。

在立关乎私宅的遗嘱时，瑞信德律师事务所（RHTLaw Asia LLP）环境、社会和治理（ESG）与建筑施工与物流业务联席主管安纽（Anil Changaroth）提出以下考量：

  • 资产：遗嘱须明确识别属于立遗嘱者的资产，以及这些资产应如何分配给何人。
  • 资产所有权结构：遗嘱人须确定房产所有权结构是联名拥有还是分权拥有。如果是联名拥有，无论遗嘱如何交代，房产都会归仍活着的联名拥有者。如果是分权拥有，可通过遗嘱分配。
  • 受益人：详细说明受益人的全部信息。
  • 执行人：委托一位值得信赖的执行人来管理遗产。
  • 应急措施：以处理潜在情况，例如如果某受益人比遗嘱人先去世，应如何处理。
  • 法律合规：确保遗嘱符合法律要求，例如由两位证人见证。这两位证人不能是受益人或受益人配偶。

曾志坚指出，受益人年龄也是考量因素。21岁以下未成年人，不能以他们名义持有房产。这种情况下必须为未成年人设立信托以持有房产，直到年满21岁。如果房产由受托人（Trustees）以受托人身份，而非执行人身份出售，立遗嘱人必须任命两至四名个人受托人，或一家持牌信托公司。

应考虑子女日后是否买组屋

如果房产有多名受益人，也应注明房产是由受益人，以联名拥有方式、还是分权拥有方式持有。此外，也应考量赠与私宅房产对受益人与未来配偶购买组屋的影响。

若购买组屋，须满足建屋发展局的相关条件。在买组屋至少30个月前，必须处置所持有的本地或海外私宅，否则无法向建屋局买组屋。转售组屋的等待期则是15个月。

如果子女有意将来买组屋，那么父母在去世时将私宅转给子女，就不明智。更合理的做法是在遗嘱中指示，将房产出售、并分配收益。

如果遗嘱中的房产包括组屋，也有额外考量。受益人要继承组屋，除了必须满足建屋局相关条件，还需搬入相关组屋。如果不满足这些条件，他们将无法持有该组屋，需要出售它。

曾志坚举例，一个已持有组屋单位，或已是一个组屋单位基本住户（essential occupier）的受益人，将不具备继承另一个组屋单位的资格。

曾志坚强调，让多名受益人继承房子，成为共同屋主，在管理、使用和最终处置方面会有挑战，并可能导致各方之间的纠纷。

房贷若未还清 房子还能继承？

如果房子还在供房贷，房子可如何继承？曾志坚指出，人们通常会在生前还完房贷，或购买了房贷保险，有了房贷保险后，屋主去世，家人就无须支付剩余房贷，或担心因还不了房贷而失去房子。

当然，没付清房贷的房子可在屋主去世后直接出售，以还清贷款。如果符合接管房贷的要求，如总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）和每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）等，而银行也同意将房贷转给房子受益人时，受益人也可继承房产和房贷。

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