今年来有三幅住宅地段因标价未达政府预期而未能成功售出。市场人士认为，在当前发展商面临的营运环境下，推出大面积土地和新概念或许并不是合适的时机。
今年2月，滨海花园弯（Marina Gardens Crescent）因竞标财团的出价过低，政府决定不颁发该地段。这也是自2011年以来，首次出现政府拒绝颁发土地的情况。过后，裕廊湖区（Jurong Lake District）和媒体圈（Media Circle）这两个地段，也因标价过低而未能成功颁发。
另一方面，今年6月汤申路上段A地段招标截止时没有收到任何标书，这是23年来首次出现没有人竞标私宅地段的情况。
戴玉祥产业（Edmund Tie）的数据也显示，政府售地的平均投标方数量，从2020年的10方减少至今年的平均两方，进一步反映出发展商的谨慎态度。
戴玉祥产业总裁沈振伦接受《联合早报》访问时说，这样的情况与远期估价（forward pricing）和市场的预期不无关系。
他说：“发展商不仅要面对土地价格这一基本成本，还需考虑可行的销售价格、地段面积及建筑成本等其他因素，这使得他们失去信心和动力。”
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣受访时指出，政府今年推出的土地数量比去年有所增加，希望通过更多单位供应来降低私宅价格。虽然理论上可行，但由于政府是唯一的地段供应者和定价者，因此仍出现土地未能成功颁发的情况。
发展商受降温措施钳制
国家发展部长李智陞星期二（10月15日）在国会书面答复中提到，土地估价取决于多种因素，例如宏观经济、房地产市场、拟议的地段用途和地段的具体条件。竞标方对于这些因素如何影响发展计划会有各自的看法，并将这些因素纳入相应的地段估值中。
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德告诉本报，发展商受到政府降温措施的钳制，一方面，因为未售单位面临五年额外买方印花税（ABSD），发展商因此变得更加谨慎；另一方面，买家在购买超过一套房地产时也需要缴付更高的印花税，这限制了市场需求。在这种双重压力下，发展商在标地、出价上难免会显得小心翼翼。
延伸阅读
裕廊湖区是一个由主发展商（Master Developer）形式开发的项目，旨在打造第二个中央商业区。但政府在评估了标价后认为，容积率每平方英尺640元过低。
沈振伦指出，在一个新地区以主发展商模式开发一个大型项目时，发展商的反应往往较冷淡。他举例说，20年前政府要开发滨海湾地带时，发展商的反应同样不热烈，直到One Marina Boulevard和滨海舫（The Sail@Marina Bay）相继落成后，市场才逐渐活跃。
他认为，裕廊湖区流标对国家规划师来说是个挫折，可能需要重新考虑模式和放缓土地推出速度。目前碰到的是时机的问题，在当前的情势下，发展商对拿下如此大块地段的风险感到高压，而他们愿意承担的风险水平已反映在标价中。
专家：政府尝试新概念 也应回应发展商风险考量
沈振伦说，政府在重新推出地段时，如果能考虑到整体市场环境并以较小面积出售，可能会吸引一些发展商的兴趣。
目前，裕廊湖区地段被拨入备售名单中，供有兴趣的发展商申请竞标。政府表示仍致力于将裕廊湖区发展成为可持续发展的典范，在市区外结合商业、住宅和消闲空间。市建局将继续与房地产业利益相关者接触，收集对裕廊湖区计划及执行方法的反馈。
最新一幅未获颁发的地段是在10月初截标的媒体圈（Media Circle）地段。这个地段是首个被规划为完全用于建造长住服务式公寓（long-stay serviced apartment），而这类房地产是一个崭新的概念，还未经过市场考验。
李思德受访时说，长住服务式公寓与共享居住空间的概念相似，租赁期都是最少三个月，对有意经营者来说，后者在成本效益上更具吸引力。因为发展商无需买地从零开始建造居住单位。
他说：“例如，共享居住空间的运营商The Assembly Place，会投标政府部门的建筑物，并将它改装为共享居住空间、学生宿舍，甚至是乐龄共享居住场所。尽管一些建筑的租赁期可能没有长住服务式公寓的60年土地租赁期长，但仍然能够吸引运营商参与投标，这在一定程度上反映了他们对市场的信心。”
麦俊荣建议，政府在尝试新概念的同时，应回应发展商的风险考量，例如可以让建屋发展局建造长住服务式公寓，再开放经营权供私人企业竞标。此外，政府若要鼓励发展商参与长住服务式公寓的项目，可以考虑提供一个退出方案，例如在一定的运营时间内出现亏损时允许他们出售单位。
在早报应用继续阅读
