新加坡三个新私宅和执行共管公寓（EC）项目上周末开盘，表现均亮眼，除了嘉乐轩开盘首周末销量刷新单日纪录外，最新EC项目翠怡园平均销售尺价更达1654元，创下EC售价新高。
分析师指出，尽管购买EC有家庭月收入限制，但它仍然深受发展商和买家青睐，地价和项目价格屡创新高，下来新EC售价还可能突破尺价1700元。
本地EC地段近期竞标反应热烈，今年推出的三幅EC地段都吸引至少四方竞标，土地价格超过容积率每平方英尺700元，特别是最近的两幅EC地段招标，相继创下地价新高。
上月，位于淡滨尼95街的EC地段招标截止，吸引五方参与竞标，得标价相当于尺价768元，再度刷新最高EC土地尺价。
此前，位于惹兰罗央勿刹的EC地段，刚于8月以尺价729元售出，打破当时的EC土地尺价纪录。
EC地价不断上扬，直接带动EC价格飙升。上周末开卖的翠怡园（Novo Place），去年9月发展商标地时以尺价703元创下当时EC地价新高，如今它的平均销售尺价达到1654元，打破了昱丰嘉园（Lumina Grand）的1510元尺价纪录，成为目前平均售价最高的新EC项目。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣接受《联合早报》访问时说，他对EC地价不断高涨的情况很担忧。
他以淡滨尼地段为例说：“这是28年來的最高EC土地尺价。此外，出价最高者与最低者之间的差距仅为9.2％，说明五个竞标者都急于获得该地段。”
他也预计，EC的未来售价会再创新高，可能达到尺价1700元至1750元。
EC价格过去三年急速上扬
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德表示，新的大众化私宅和EC的价差一般为30％。在采用统一建筑楼面面积测量方式和定义（Harmonisation of Floor Area Definitions）后，部分大众化私宅明年会上探尺价2300元至2400元的价位。
“如果尺价2300元至2400元成为大众化私宅的新常态，新EC价格将随之上升。”
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他也说，虽然购买新EC有每月总家庭收入不可超过1万6000元的要求，但大多数首次购买EC的买家都能从父母获得一些财务资助。
本地最近推出的数个新私宅项目大卖，尺价也创地区新高。例如嘉乐轩（Emerald of Katong）和鑫丰瑞府（Chuan Park）本月开盘的平均尺价分别为2621和2579元，立下它们所处地区的价格标杆。
就EC项目而言，它的价格过去三年急速上扬。例如2022年推出的North Gaia的平均尺价为1307元；今年初推出的昱丰嘉园，尺价已升至1510元，涨幅达15％。
SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran）指出，EC受许多年轻家庭和组屋提升者欢迎，但供应有限，是造成它价格持续上涨的原因之一。
根据SRI整理数据，今年首九个月，有0.8％的新EC尺价超过1600元，其中Parc Central Residences的一个单位以尺价1680元售出，是迄今的EC最高尺价。
专家：应废除EC措施
展望未来，莫汉认为，EC会继续吸引首次购房者和组屋升级者，使得它的需求及价格维持韧性。
李思德也认为，EC市场将保持强劲增长，特别是政府如果不调高预购组屋（BTO）收入顶限，越来越多不符合条件的买家会转而购买新EC。
另外，如果政府明年调高EC的收入顶限，它或许也得增加EC地段供应，以满足潜在EC需求增加。
麦俊荣却指出，无论是调高EC收入顶限，或是增加EC地段供应，它们都无法有效抑制EC价格上扬。
他说：“调高EC的收入顶限，只会增加EC买家的购买力和住房预算，从而让发展商可提高EC售价。事实上，整个EC措施都应停止并废除，因为它对房地产市场的负面影响已大于正面影响了。”
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