11月，本地新私宅市场刮起一阵火爆的热销风。还来不及弄清楚是“虚火”还是“实火”，有外国投行就迫不急待地发出警告：新加坡楼市接下来可能需要更“激进”的降温措施。
上周，彭博社引述巴克莱银行的最新研究报告警告说，如果越来越火爆的购房“狂潮”持续到明年初，本地楼市或将面对更为“激进”的降温措施，言下之意是政府可能被迫出手在楼市调控上“加辣”。
文章引述该投行的分析师说，11月的交易量激增显示买家漠视降温措施的存在，也引发人们对房价上涨的担忧。分析师指出，这种现象让人联想到2017年至2019年的情况，当时虽然政府出台多轮降温措施，仍然浇不熄购房者的热情，导致私宅价格持续攀升。
单从数据来看，11月确实是近期楼市少见的新私宅“热销”月份。一个周末就卖出近1500个单位，单在11月卖出的单位估计达2400个，创下自2013年3月以来的最高单月销售纪录。第四季的私宅销量也预计超过今年前三季的总和。
难怪这股购房热潮会被巴克莱银行的分析师形容为“狂潮”，而购房者近乎疯狂的行为也让还未进场的潜在买家感到更加焦虑，担心错失良机。
多个新楼盘重磅项目推出 使11月市场需求强劲反弹
尽管“新一轮降温措施”的话题牵动了许多新加坡人的神经，但有业者向笔者指出，单凭11月份的楼市表现，并不能代表今年全年的整体趋势，也无法确定楼市是否需要“加辣”政策。大部分业内人士认为，今年前三季的新楼盘稀缺，直到11月多个新楼盘和重磅项目集中推出，才导致市场需求出现强劲反弹。
更何况，从现有数据来看，前三季的销量为3222个单位，即使加上11月估计的2400个热销单位，总交易量也只不过与去年全年持平，难以单凭这几个月的表现就判断市场走势。
至于整体房价趋势，还需要等待后续数据的公布。但因为前三季房价涨幅持续放缓，即使第四季的销售情况再好，要在房价上实现大幅反转，恐怕并非易事。
房地产界的朋友戏谑道，今年第四季无疑是“丑媳妇见家翁”的时刻。由于前三季楼市交易低迷，许多新私宅项目像“丑媳妇”一样不敢露面，发展商也迟迟不愿推出新盘，导致多个项目开盘时间一再推迟。直到第四季，这些项目才终于“迫不得已”亮相，使得今年的年末市场与以往的传统淡季截然不同，反而变得一片生气勃勃。
尽管如此，许多业内人士并不认同私宅市场火爆的说法，毕竟，从整体来看，市场上只有少数几个新项目销售较快，这并不意味着市场已经全面复苏或回暖。例如，位于乌节区的高档私宅项目首福（The Collective at One Sophia）虽然也在11月发售，但仅售出约一成单位，表现相对平淡。
令人费解的是，首福的销售情况与项目地点及价格不匹配。这个项目每平方英尺平均售价为2750元，与位于加东一带的嘉乐轩（Emerald of Katong）的2621平均尺价相差无几。尽管如此，前者销售缓慢，而后者却在开盘的首个周末几乎售罄，成为今年来最畅销的项目，单日销量甚至可能创下新纪录。
延伸阅读
无论上述外国投行的分析师是过度担忧还是出于善意的提醒，近期本地楼市的确出现了一波火热的交易。一名分析师不否认，最近几个新项目的高认购率，可能已引起了政府的关注，相关部门很可能在密切观察市场的变化。他也不忘提醒：如果这种购房势头持续到明年第一季，并且每个项目在新推出时，就售出超一半的单位，政府出手介入的可能性将增加。
有业内人士不讳言，当下楼市虽算不上“火爆”，但存在一定程度的“虚火”，买家的错失恐惧症（FOMO）心态，造就了楼市虚火上升。这股“虚火”会持续多久，或者会否转为“实火”，就不得而知。
过去“你不降价我不买” 现在“你不涨价我不买”
在这波热销潮中，有人因为担心错失良机而急于购房，有人则选择观望。一名读者向笔者抱怨，说本地楼市的现象有些畸形，价格越高越多人抢购。他差一点在这波热销潮中买下一个三卧房单位，但最终因为受不了经纪刻意营造恐慌性气氛而决定放弃。现场价格的就地上涨让他感到不可思议，并让他意识到人们购房的心态正在改变，过去是“你不降价我不买”，现在却变成“你不涨价我不买”。由于担心当前的楼市热销背后可能有人为操作，他决定继续观望。
根据一份关于明年楼市前景的报告，明年预计会有九个大型项目推出，每个项目都超过500个单位，全年销量有望达到7000个至9000个单位，比今年的6200个至6400个单位大幅增加。
尽管如此，分析师指出，明年完工和取得临时入伙准证的私宅项目会减少，可能导致供应紧张，推高转售市场价格，尤其是在市区外的私宅将出现供不应求的现象。因此，分析师预测明年整体房价将上涨4％至7％。
转售市场的活跃程度最能反映楼市的真实需求，明年我们可能会有更清晰的判断，了解市场是“虚火”还是“实火”。
新加坡至今已经出台多轮房地产降温措施，目的是为了控制市场过热、抑制投机行为，并维持市场的稳定。从过去几轮的经验，政府通常会在市场明显出现泡沫时采取行动。例如，看到楼市“发烧”了，政府会及时开药“退烧”，迫使楼市降温。近年来，政府在楼市未明显过热时，也预先出台适当措施调控市场，以防泡沫逐渐形成。就像看到天气有点热，好像快要上火了，就赶紧端出“凉茶”来为楼市降降火气。
这一回，楼市似乎有点“虚火”，政府会不会为防范“虚火”转化为“实火”，再端出“凉茶”来”灭火”，仍然难以预料。
对于购房者，当前的市场情绪和政策不确定性提醒大家要保持理性，不能对于目前的楼市“狂潮”过于乐观，也不应盲目相信房价始终只涨不跌的神话，忽视自身的财务状况、长期投资规划与个人收入多寡，一窝蜂冲入楼市你争我抢，唯恐错失良机。
实际上，政府一直在紧盯市场动态，并监测市场的“温度”，一旦发现泡沫隐隐浮现，绝不会坐视不理，任由市场火爆、楼市“爆表”，而是会迅速采取措施进行调控，防止市场过热和楼市失控。过去，政府曾多次“闪电”出台降温措施调控已有先例，这些举措就是为了确保楼市健康发展和市场稳定。
公众在购房时，别忘了理性评估房价是否合理，做好财务规划，量力而为才进场，切勿被“房价只升不降，买房只赚不赔”的迷思误导。
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