准备多年，百汇生命产业信托（Parkway Life REIT）才进入第三个成熟市场，信托执行董事兼总裁杨衍超认为，小心才能驶得万年船。这也是他掌舵17年来奉行的座右铭。
杨衍超10月下旬接受《联合早报》专访时，百汇才宣布了以1亿1120万欧元（约1亿5990万新元）在法国收购11家养老院。这是信托在欧洲的第一笔投资。
杨衍超于四年前接受《联合早报》专访，已经透露了有意拓展新加坡和日本以外的第三个成熟市场。
“花了四年，算是时间很长。只因我们很谨慎，小心驶得万年船。我们必须找到有实力和可靠的运营商。信托最大的风险就是租户违约，还不起租金。能够和一家法国第二大、欧洲第三大的运营商合作，租户违约风险减少许多。”
信托是向DomusVi Group收购上述永久地契房地产，交易属于售后回租，DomusVi继续负责养老院的营运。
收购于12月中下旬完成后，信托的投资组合增至75项房地产，总值约24亿2000万元。它在新加坡和马来西亚共有四项资产，在日本有60项。
向外拓展为分散风险
杨衍超强调，拓展第三个成熟市场，不意味着百汇的营收将以海外资产为重。
“新加坡依然是重中之重。理想上，我们的营收至少六成要来自新加坡资产，其他市场是为了分散风险。这一点很重要，我们不希望给投资者一个错误的印象。
“如果欧洲的比重大于新加坡，投资者认知的风险就不一样了。他们不一定了解欧洲，但肯定知道乌节路的伊丽莎白医院（Mount Elizabeth Orchard）和鹰阁医院（Gleneagles Hospital）。”
乌节路的伊丽莎白医院、鹰阁医院和百汇东岸医院（Parkway East Hospital），都是信托在新加坡持有的资产。今年第三季，新加坡投资组合占信托的营收和净房地产收入大约七成。
目标是欧洲和日本市场各占营收两成
在杨衍超的计划中，非核心市场欧洲和日本共占营收不超过四成，理想情况是各占两成。日本市场目前占30％，法国市场从2025年第一季起，为信托贡献营收。
换言之，百汇接下来可能脱售日本资产，将资金部署到欧洲市场，而法国只是那里的第一站。
杨衍超认为，日本的投资组合已经饱和，而且当地房地产市场的资本化率（cap rate）日渐压缩。资本化率是指投资一项房地产的收益率。
杨衍超指出，百汇于2008年进军日本市场时，资本化率大约7％至8％，现在降至5％左右。“我们刚到日本时，也没太多竞争者，这几年有很多美国的基金、日本的基金、私募股权基金和我们竞争。”
尽管日本市场为信托带来稳定的租金收入，由于那里长期通货紧缩，租金缺乏调涨空间。“我今年拿一块钱，明年一块钱，后年还是一块钱。欧洲和新加坡一样，都有租金调升的条款。”
信托在法国收购的11间养老院，租赁期长达12年，共有850张床位。杨衍超表示，不方便透露实际的租金调升条款，“我们只能说是特定反映通胀的指数，内含租金调升的部分”。
延伸阅读
有投资者质疑百汇选择法国作为进军欧洲市场的首站，是不智之举。冠病疫情期间，法国发生了震惊社会的高档养老院欧葆庭（Orpéa）虐待老人和做假账事件。
与杨衍超一同受访的投资总监陈式熙透露，由于收益率较低，法国并非信托首个考虑的欧洲市场。信托原本锁定德国和英国，排行前两大的欧洲经济体。冠病前，信托已经计划好收购英国的养老院，后来因疫情作罢。
陈式熙指出，经过政府整顿，现在法国的养老院必须遵守更加严格的运作标准，例如采用更严格的会计和预算准则，以提高它们使用公共和私人资金的透明度。他认为，信托此时进入法国市场，时机恰好。
杨衍超补充说：“刚开始我们不选法国，是因为收益率很低。疫情后，欧洲的利率一直攀升，运营商希望减轻负债，我们可以谈到更好的条件。所以我们觉得，机不可失。”
DomusVi目前在欧洲经营将近600家养老院和生活辅助设施，以及100间家庭护理机构，业务遍及法国、德国、西班牙、葡萄牙和荷兰等八个市场。
不过，杨衍超不急着扩大欧洲的投资组合。“我们第一步踏入了，就表示我们确认这是一个值得进入的市场，但我们还需要一些时间和运营商磨合。我们花16年，才建立了日本的投资组合。我们在日本还蛮成功的，有运营商愿意给我们优先承购权。”
有三大助力 百汇前景可期
杨衍超认为，这可归因于信托向来秉持在合理范围内创造双赢的管理哲学。
2021年，信托与赞助机构IHH医疗集团（IHH Healthcare）签订了主要租约更新，信托同意为乌节路的伊丽莎白医院提供1亿5000万元资金，进行资产提升计划（AEI）。
在进行资产提升计划的三年里，医院的营收可能受到影响，信托提供租金补贴，直到2025年底。
2026年，信托的新加坡投资组合将有一次过不低于24.4％的租金调升、作为当年的基本租金。如果每家医院的营收不错，信托可以按比例分享医院营收。基本租金收入与医院营收之间，信托将收取较高者。 2026年之后，信托每年将以前一年的租金总收入，按通胀率再加1个百分点的幅度调涨。基本租金收入与医院营收之间，同样再收取较高者，为期17年。
至于欧洲市场哪一年才能为信托贡献20％营收，杨衍超不预设目标。“我不想给团队无形的压力。信托上市17年来，每单位派息不间断地增长，我的压力是如何更有把握地确保增长能维持下去。”
百汇为欧洲的第一次投资，进行了上市以来的首次股权融资。杨衍超指出，过去利率很低，信托的负债率也偏低，适合债务融资。
如果要降低负债率，发行新单位集资是信托常见的做法。截至9月底，百汇的负债率是37.5％，收购完成后，降至35％左右。
杨衍超说：“即使是股权融资，法国的收购依然能为投资者带来更高派息。从财务角度来说，这是一次非常有吸引力的收购。”
按2023财年形式上计算，通过此次收购，信托每单位派息将增加1.5％。2007年至2023年，百汇每单位派息增加了133.7％，去年每单位派息14.77分。
有了新加坡投资组合的自然增长、日本市场的稳定收入，加上欧洲市场带来新的增长机会，原本还保守表示审慎乐观的杨衍超改口说：“我对未来相当乐观，百汇的发展应该会很不错。”
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