若要形容2024年新加坡私宅市场表现，或许可用“冰与火之歌”来形容，因为前三季新私宅销售反应冷淡，8月销量更跌至“冰点”，成为有记录最低水平。
正当私宅市场看似走向2008年金融危机以来表现最差的一年时，第四季私宅销量忽然急剧暴涨，市场人气转为沸腾，以致许多买家还担心政府会推出又一轮降温措施。
展望2025年楼市走势，分析师认为，最后一季的热销，为明年的私宅市场铺垫良好基础。在更多新项目推出的带动下，明年私宅市场预料继续保持火热状态，价格可涨增至5%，销量可达9000个。
今年上半年的房地产市场，仍然受到房贷利率维持高位，以及经济动向不明朗的困扰，导致私宅买家的兴致缺缺，私宅价格的涨幅也因此受到抑制。
根据市区重建局发布的第三季房地产数据显示，整体私宅价格在今年前三季累计上涨1.6%，远低于去年同期的3.9%和2022年同期的8.2%。
非有地私宅市场从2021年起开始走软
此外，发展商在前三季推出的新项目寥寥无几，导致今年8月的非有地私宅销售只有208个单位，远比2008年8月所记录的最低单月月销量325个还要少，同时也创下市区重建局2007年发布数据以来的最低纪录。
实际上，本地非有地私宅市场走软，不是今年才开始的现象。博纳产业提供给《联合早报》的数据显示，新私宅的交易量从2021年的1万2550个，逐年下跌至今年预计的6249个，而转售市场的交易量也从2021年的1万6410个，下降至今年的1万1250个。
博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）接受《联合早报》访问时说：“自2021年12月起实施几轮的降温措施、利率在2022年和2023年间急剧上升、市场的气氛谨慎、以及较少的新盘开售都打击了市场。2024年，在市场气氛好转下，非有地私宅的新单位销售和转售交易都将胜过去年。”
在渡过三季的“寒冬”后，新私宅销售看似要成为全球金融危机以来最差劲的一年，但房地产市场行情在11月急剧暴涨。今年10月和11月，发展商共推出八个项目， 单是11月就占了六个。
不包括执行共管公寓（EC）在内，发展商11月推出2871个私宅单位供销售，共售出2557个，是2013年3月以来的最高单月销量。
房地产分析师普遍认为，美国联邦储备局9月减息，11月和12月也再度降息，加上房地产发展商掌握推出新项目的时机，均给今年最后一季的市场注入信心。
伊斯迈说：“房地产市场由情绪主导，今年大部分时间买家缺乏行动的推动力，利率顽固高企，市场的气氛谨慎，所以观望态度浓烈。新私宅市场尤其高度依赖新项目供应，所以11月史无前例地推出六个项目，大大提振了销售。”
不过，伊斯迈也指出，视乎下来新项目的推出时间，单月售出超过2500个单位的强劲表现很难在近期复制。
合登集团（Huttons）数据分析估计，第四季的新私宅销售量达3400个至3500个，全年的销售量介于6400个至6500个。在价格方面，全年的私宅价格增幅或能有5%的增长，不过，比起2023年的6.8%，增幅有所放缓。
今年缺新项目且售价高涨 更多买家选择转售单位
今年绝大部分时间，私宅转售市场都比新私宅市场来得蓬勃。博纳产业的数据指出，截至12月8日，今年共有1万1250个私宅单位（不包括EC）转售，新私宅销售则达6249个。
由于缺乏新私宅项目推出，加上新旧私宅的价差有距离，促使许多买家走向转售市场满足拥屋需求。
戴玉祥产业（Edmund Tie）总裁沈振伦接受访时说：“非有地私宅的转售价格今年上半年上扬，缩小了新私宅和转售私宅的价差。非有地私宅的买家一般买房自住的多，但我们观察到那些买房做投资的买家，也比以前更有选择性，会斟酌的因素包括地点、设施、方便性和学校。”
高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋受访时指出，今年迄今为止，900平方英尺至1100平方英尺的新旧私宅价差达51%，比去年全年的62%有所收窄。
伊斯迈说：“新私宅的价格坚挺，因此一些买家会选择更符合预算的转售私宅，而那些希望购买更大面积私宅的买家，或许能在转售市场找到比新私宅更便宜的单位。”
另外，2024年也是见到发展商不积极标地的一年，即使参与投标，出价也显得克制。此外，今年也出现三幅住宅地段，因为标价未达到政府的预期而没有售出。
今年2月，滨海花园弯（Marina Gardens Crescent）地段因竞标财团的出价过低，政府决定不颁发该地段。这也是自2011年以来，首次出现政府拒绝颁发土地的情况。过后，裕廊湖区（Jurong Lake District）和媒体圈（Media Circle）两个地段，也因标价过低而流标。
另一方面，今年6月，包含建造长住服务式公寓（long-stay serviced apartment）的汤申路上段A地段，招标截止时没有收到任何标书，这是23年来首次出现没有人竞标私宅地段的情况。戴玉祥产业的数据也显示，政府售地的平均投标方数量，从2020年的10方减少至今年的平均两方，进一步反映出发展商的谨慎态度。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管宋明蔚受访时说，这个情况反映出发展商在运营、借贷成本高昂，充满挑战的环境下审慎的态度。
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面积规划新指导原则出台 发展商更谨慎投标地段
伊斯迈则指出，发展商今年标地谨慎，与政府采用统一建筑楼面面积测量方式和定义的新指导原则有关。一方面新指导原则将使到面积规划更有效率，买家只需为可用面积买单，但另一方面也会导致每平方英尺价提高，进而影响每个季度的价格指数。
“根据我们估计，统一建筑楼面面积测量方式和定义或会使一个项目的可以出售总面积减少8%，也影响发展商如何为单位定价。”
政府去年4月出辣招，把外国买家所须要支付的额外买方印花税（ABSD）从30%增加至60%，外国人购买本地私宅几乎绝迹，永久居民购房的比率也下跌。
合登集团首席执行官叶润明受访时说：“今年外国人买家的交易只占1.4%，比去年的3.5%大幅减少，永久居民的交易占比也从去年的17.2%，减少至15.8%。至于本地公民，他们的占比则从79.1%上升至82.7%。”
伊斯迈认为，尽管我国是投资的安全港，强劲的新元汇率也有助于为资产保值，但因为额外买方印花税的关系，外国人买家的需求不会有显著的复苏。
一向受到外籍人士青睐的核心中央区（CCR）高档私宅，是今年的“重灾区”。SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran）告诉《联合早报》，今年前11个月，核心中央区的新私宅销量比去年同期锐减74.1%，只有371个单位。反观，代表大众化私宅的中央区以外（OCR），新私宅售出3300个，同比增幅达73%。
今年前11个月最畅销的私宅项目是在11月推出的嘉乐轩（Emerald of Katong），846个单位售出840个，中位数尺价为2626元。同时期推出的鑫丰瑞府（Chuan Park）排在其后，它共有916个单位，售出721个，中位数尺价达2586元。销量成绩排第三的悦府伦庭（Lentor Mansion），533个单位已经售出491个，中位数尺价为2265元。
分析师：新私宅供不应求 转售价料强劲增长
由于11月的热销，市场开始讨论政府下来可能出台新的降温措施，但受访分析师认为，政府明年应不会放‘辣招’推出降温措施。
高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋告诉《联合早报》：“2025年会有许多新项目推出，为谨慎起见，政府应会密切留意明年上半年的市场趋势，再考虑是否推出新一轮的降温措施。
叶润明说：“从政府明年上半年的售地计划来看，显示政府可能视11月热销为一次过情况，因此再次推出降温措施的可能性不大。”
伊斯迈认为，目前的降温措施足以维持一个可持续的房地产市场，价格波动有限。11月的劲销主要是因为久旱逢甘露，一次过推出大量新项目，给市场制造了兴奋感。
“买家依旧非常谨慎和有选择性，不是所有在11月推出的楼盘获得同等响应。靠近市中心，价格较高的私宅，销售就比较缓和。”
美国减息速度放缓 对明年私宅市场影响不大
今年下半年楼市行情好转在一定程度上受到减息提振，2025年美国减息的次数，已经从市场预期的四次缩减为两次，减息步伐预计显著放缓。沈振伦认为，截至11月，三个月的新元隔夜利率（SORA）已经下调至3.24%（年初时约3.7%），减息速度放缓不会对明年的私宅市场有太大的影响。
橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清也说，在可预见的未来，购房融资变得更可负担，利率上调的担心获得纾解。
对于明年楼市展望，孙燕清指出，明年取得临时入伙准证（TOP）的私宅数量会大幅减少41%，从今年的9103个单位，锐减至5348个。
她说：“明年供应少于需求，转售私宅价格可能会强劲增长，增幅预计达4%至7%。”
ERA产业总裁朱泳强预测：“2025年的转售交易可达1万4000个至1万5000个单位，到明年底，中位数转售价或有6%至8%的涨幅。”
在新私宅市场方面，孙燕清说，明年有九个超过500个单位的新大型项目推出，可能推出新单位总数多达1万1050个。庞大供应量预计会大力推动新私宅市场销售活动，她预测2025年新私宅销量会在7000个至9000个单位之间。
黄显洋认为，明年的新私宅销售量将介于6000个至7000个单位，与今年预测的6500个至7000个单位相当。
朱泳强说，预计2025年共会有24个新私宅推出，新供应量总共达1万1000个单位。核心中央区和其他中央区（RCR）预期各有九个新项目，中央区以外会有六个。
他说：“三分之二的新私宅会在核心中央区和其他中央区，这两个地区的价格一般较高，因此，新私宅价格会维持升势，明年增长3%至5%之间。”
伊斯迈认为，明年推出的新项目会比今年多一倍，达1万4000个，私宅销量高达9000个；整体私宅价格会增长3%至4%。
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