过去十年，本地新私宅价格上涨86%，面积缩小至少26%。
然而，受访分析师普遍认为，因为家庭人口减少，人均面积这些年其实有所增加，外加政府实施的一些规定让私宅实用效率更高，小单位仍然宜居。
根据博纳产业（PropNex）提供给《联合早报》的数据显示，2015年至2024年的10年间，新私宅平均价格上涨86%，而各个价位的新私宅面积至少缩水26%。以200万元至250万元价位的私宅为例，它的面积从2015年的1389平方英尺，下跌31.7%至去年的948平方英尺。
不过，博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）接受《联合早报》访问时说，在2013年至2023年之间，平均家庭人口从3.47下降至3.11，单身人士比率从10.6%增加至15.6%。较小的家庭单位，或许选择符合自己需求的住房。
他说：“人口结构变化、对住房的需求改变、人口更稠密、土地价格攀升和住房可负担性的考量，都可能致使单位面积缩小。”
他也强调，较小的面积单位并不意味着宜居条件变差。
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德也指出，过去10年的人均面积其实有所增加。在2013年，新私宅平均面积是928平方英尺，人均面积为273平方英尺；在2023年，新私宅平均面积是911平方英尺，人均面积却增加7.7%至294平方英尺。
较小面积私宅价格涨幅未必最大
ERA产业主要执行长林东荣表示，2013年和2023年之间，两卧房和较小型三卧房的单位面积都有所缩减。以裕廊东为例，2023年推出的聚鼎（J‘den）两卧房加书房单位的面积，便比2013年推出的嘉逸轩（J Gateway）同户型单位小了11.3%。他认为，这是要让年轻夫妇更能负担得起私宅。
另外，私宅的建筑成本过去几年节节攀升、家庭收入增加，都是导致私宅价格不断攀升，面积却不断“缩水”的因素。
我国2024年的中位数家庭收入为1万1297元，若与2015年的8666元比较，收入增长30.4%；同时期的核心通胀率增长2.2个百分点。
ERA产业主要执行长林东荣说：“人们对拥有私宅的看法有所改变，它不仅是居住用途，也作为投资保值工具，这个改变促使私宅价格增长快于薪金增长。”
值得一提的是，较小面积私宅的价格涨幅未必最大。ERA产业数据就显示，面积少于600平方英尺的新私宅单位，过去10年尺价涨幅为77.1%，反观其他面积较大单位的尺价增长近九成以上。涨幅最大的是1200平方英尺至1400平方英尺的单位，增长109.6%。
延伸阅读
新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富受访时说，市区外私宅的主要买家为对价格敏感的组屋提升者，如果价格太高，这群买家因为受财务限制会负担不起私宅。
现在私宅实用价值或许较高
除了价格和面积，分析师也指出，现在私宅从实用角度而言，价值或许较高。
林东荣和程天富说，发展商会从设计着手，灵活地互换使用，并把一些活动，如宴客，搬到公共活动室举行，减低大面积客厅的需求。
第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询执行董事张敏璋则说：“十年前，冷气窗台并不被计入总楼面面积（GFA），但目前已成一部分。因此，发展商会提供较小的冷气窗台，这也就是说，发展商会提供买家更大的宜居空间。”
另一方面，李思德表示，政府自2009年开始推出的不同政策，都对私宅单位的设计造成影响。例如，条例规定特定地区的平均住宅面积须为100平方米（约1076平方英尺）、中央区以外私宅项目的面积平均须为85平方米、规定阳台最大面积，以及采用统一建筑楼面面积测量方式和定义（Harmonisation of Floor Area Definitions）等。
他指出，以地区分布来看，与2014年相比，去年核心中央区（CCR）的私宅平均面积只缩小3.2%，其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的平均面积同期增加13.2%和3.8%。
李思德说：“由于100平方米的规定适用于其他中央区的项目，只要区内有新项目推出，便会推高私宅面积的平均值。”
伊斯迈说，根据统一建筑楼面面积测量方式和定义的指引，所有分层面积都算入总楼面面积，换句话说，单位设计的实用性被最大化，买家买的都是可用面积。
展望未来，分析师普遍不认为，发展商会因为要保持私宅价格的可负担性而恢复建造“鞋盒单位”，让私宅继续“缩水”。
李思德说：“这不单是因为政府平均面积的规定，单位数量会因为基础设施如道路而受到影响。另外，政府售地时也会控制可建造的住宅数量。”
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