新加坡私宅市场近期火热，200万元及以上的大众化新私宅数量持续攀升，所占比率也从10年前的约4%，攀升到如今的超过40%。这使得200万元价位似乎不再是“甜蜜点”（sweet spot，最恰当位置），大众化私宅价格也不再大众化。
受访分析师指出，至少200万元的新私宅占比激增，除了因为买家富裕程度提高外，更重要的是，转售组屋价格近期高涨，支撑更多组屋提升者有“财力”从组屋提升到私宅。
但他们也指出，若包括转售私宅在内，大多数大众化私宅仍低于200万元，而且利率较长期高企和地缘政治担忧仍然影响买家情绪，预料发展商会考虑这些因素，努力把私宅价格定在200万元以下的 “甜蜜点 ”范围内。
根据橙易产业（OrangeTee and Tie）整理数据，今年2月份位于中央区以外（OCR）的大众化新私宅，共有603个单位以至少200万元的价格售出，创下历来最高纪录。此前的记录是在2024年11月，当时有512个单位以至少200万元价格售出。
事实上，售价至少200万元的大众化新私宅比率近几年急速攀升，从2021年的16.4%，在2023年升至35.2%，今年1月至2月更达到42.9%。相比之下，2014年此类交易仅占4.2%。
组屋转售价高涨带动私宅价格提高
橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清接受《联合早报》访问时指出，200万元新私宅占比激增，可能原因是国人收入更高，以及越来越多父母帮助子女支付新私宅的首期付款。
官方数据显示，新加坡家庭的月入中位数从2014年的8292元，在2024年稳健上扬至1万1297元，10年累计增幅达36%。
孙燕清也指出，近期组屋转售价高涨，组屋提升者能以较高价格出售组屋单位，也为他们提升到200万元及以上私宅提供经济能力。
她举例，在2014年，以至少70万元售出的转售组屋数量为801个，占转售组屋总交易量的5%。去年，这类组屋数量增加超过八倍至7644个，占组屋总交易量的27.5%。今年首两个月，这个交易比率更进一步上升至32.2%。
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孙燕清说，组屋单位通常是房地产市场定价的基本基准，“如果组屋转售价格继续上涨，有越来越多组屋转售单位以70万元或100万元及以上的价格成交，私宅的价格门槛也可能会相应提高。”
大众化私宅项目定价依然“甜蜜”
ERA主要执行官林东荣同意说，组屋转售价上扬是造成至少200万元私宅占比近期猛增的主要原因之一。
但他指出，许多私宅价格仍低于200万元，特别是深受买家欢迎的两卧房单位，价格一般都介于150万元至200万元。
根据data.gov.sg和橙易产业整理数据，包括新私宅和转售私宅在内，去年的整体私宅中位数交易价为178万元，其中大众化私宅交易价为155万元，显著低于200万元。即便是代表中档私宅的其他中央区（RCR），中位数交易价也只达192万元。
林东荣说：“对于买家来说，经济承受能力仍然是最重要的，他们愿意等待符合他们期望的单位价格和户型。预料这一趋势今年会持续下去，因为当前利率更长时间高企和地缘政治担忧等因素，可能影响买家情绪。”
他认为，发展商会尽力将私宅价格定在200万元以下的“甜蜜点“范围里，买家大概也需要好一段时间才能接受较高私宅价位。
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德也认为，目前大多的大众化私宅项目定价依然“甜蜜“，处于200万元以下水平。这些单位一般是两卧房和一些三卧房单位，符合购房者的人口结构。
“但随着时间的推移，由于建筑成本上升，更多的三卧房单位价格将超过200万元。”
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