过去三年，本地市场整体房屋贷款增长8%，比起高利率时期的2023年，去年房贷稍微加快增速至2.8%。尤其是下半年，利率下行以及更多私宅项目登场，房贷增速保持在2%以上。
根据华侨银行提供给《联合早报》的数据，在2019年至2024年之间，银行的新房屋贷款申请数量增长65%，组屋和私宅单位的贷款申请和贷款额增长相若，新贷款申请者的中位数年龄保持在35岁。
可见买房子是国人成家立业的一部分。甚至有人为一圆拥屋梦愿意承担更大的财务压力，尤其是为了购入一间私宅。
相较于其他投资工具，房地产是一种有形资产，能给投资者安全感和稳定感，但受访理财顾问都表指出，它并不是在投资组合中必须的资产类别。
财务规划公司Providend总裁陈显耀接受《联合早报》采访时指出，房地产作为一项投资可以缓冲通货膨胀风险，但其他资产类别也有同样功能，所以房地产不是非要不可的投资。
股票黄金近年回报优于楼市
华侨银行财富咨询部总经理徐道意受访时谈到，除了房地产，还可投资股票、债券、黄金、房地产投资信托等，不仅资本支出更小，还具多样化的优势。更重要的是，投资房地产的回报并不见得比其他资产高。
徐道意说：“过去三年多，全球和新加坡股票、以及黄金的表现都优于房地产。”
如果看1999年9月至今年4月8日，黄金价格增长高达865.46％，全球股市涨384.41%，新加坡海峡时报指数的涨幅达212.67%；截至去年底，本地的私宅价格指数涨幅为129.86％。
由于冠病疫情的缘故，近年本地许多建筑项目延误，造成市场供应短缺。因此无论是新私宅、转售、租赁市场的价格都水涨船高，组屋也频频出现超过百万元的转售交易，造成房地产市场炽热的景象。这也引来政府出手干预，使得买超过一个房地产作为投资用途变得更困难，也更昂贵。
自2023年4月27日起，新加坡公民购买第二个住宅单位，必须缴付20%的额外买方印花税（ABSD），第三个和以上的ABSD是30%；永久居民所须缴付的ABSD则分别是30%和35%。计算方法是以买入价格或市值计算，视何者为更高。
此外，作为宏观审慎措施的一部分，新加坡金融管理局也将总偿债率（TDSR）收紧，从每月薪金的60%降至55%，目的就是要确保个人不会过度负债。
陈显耀说：“只有少数人有能力再负担自住单位以外的额外房地产，因为买家需要巨额贷款，能承担这类风险的投资者不多。”
房地产市场并非只升不跌 金融危机房价曾猛挫25%
如今的世界经济局势异常动荡，美国总统特朗普的关税政策将以不同程度冲击全球经济，尤其是高度依赖贸易的新加坡。一旦全球经济步入衰退，房地产市场首当其冲。最近市场就频频担心美国经济陷入衰退，进而拖累全球。我国也不排除今年陷入经济衰退的可能。
新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富便提醒，房地产市场是有周期的，不是只升不跌。
或许在许多人的记忆中，新加坡房地产都是“一床玫瑰”，大家或许忘了2008年全球金融危机爆发时，本地的房地产价格一度从2008年的高峰，下挫25%。
陈显耀说：“年轻人应该谨记，1996年至1997年之间，房地产市场暴跌46%，许多投资者因为银行追加保证金（margin call）而破产。”
若买房地产当投资，图的是资产增值以获得资本回报，一些人也看中房地产可以赚取租金作为经常收入，而将它纳入退休规划的一部分。
程天富说：“在利率上涨时，对那些利用租金来供多个房地产的人来说，风险就加倍。加上ABSD的关系，房地产价格增幅必须高于第二套房子所缴的印花税，才能赚钱，要不然，只能算是通胀利润。”
现在经济环境变化迅速，用租金来维持每个月的贷款还款，已不再万无一失。
首先，外来专业人士的福利配套已大幅缩水，以致他们对租金更加敏感。就业市场不稳定，外派人员面临被裁或提早回国的风险增大，能否收取等额租金便成为问题。
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另一方面，房地产有沦为负资产的风险。在新加坡这种情况较少听闻，但香港去年第三季，负资产案例就暴增34%，创下21年新高。
负资产是指，目前房地产的价格低于原先用来购买房地产的贷款，也就是资不抵债。
在这样的情况下，屋主面临的问题是，要么房子卖不出去，就算是卖也不足以结算贷款的两难局面，一旦自己的饭碗不保便容易陷入财务危机。
程天富指出，在2000年以前，转售私宅比新私宅昂贵，但现在情况相反，新私宅与二手私宅的价差约30%，投资者应该考虑，日后是否能以更高的价格卖出单位。
理智投资五大风险提醒不容忽视
陈显耀建议，在决定投资房地产之前，不妨考虑以下风险：
一、集中风险。投资房地产需要大笔资本支出，投资不单只是集中在一种资产类别，也只集中在一个单位，这与只买入一家公司股票无异。
“投资者必须问自己，在买入房地产之后，还有剩余的资金投资其他资产类别，以充分分散风险吗？”
二、政策风险。房地产是一个高度受监管的资产，政府要确保公民能负担得起并有房可住。在新加坡，自2009年起，政府便推出多轮降温措施，这对自住买家来说是喜讯，但对投资者来说就不是好消息。
三、灵活性与流动性。房地产流动性极低，无法在须要用钱时马上套现。此外，与其他投资不同，投资者无法选择只售卖一小部分的投资，所以在投资房地产后，要确保有足够的流动资金应付紧急状况。
四、积极管理。投资房地产须要积极管理，例如寻找和处理租户、维护工作和确保税务如期处理。投资之前必须确定有这方面的准备。
五、利率风险。因为多数人通过贷款买房，因此必须承受利率波动风险。
房贷咨询公司Mortgagewise.sg执行董事吴尚宇提醒买房者，不要只看金融机构公布的最低利率报价。投资房地产要利用利率的周期，最理想和最优化的策略就是要保持机动性。
“当利率周期已经见顶和开始下行时，适合签定浮动利率贷款配套，而当利率周期开始向上时，就应该选则固定利率配套。”
徐道意警惕，虽然将贷款期拉长能降低每月供款，但关键是要考虑，临近退休是否仍有能力偿还贷款。
投资房产是否盈利 学者：取决于退场时间
程天富说：“现在的年轻人都有错失恐惧（FOMO），一直担心若现在不进场，以后价格会更高、更难入手而仓促做决定。此外，不是所有私宅有相同的增值潜能，地点是决定关键，投资者不应该为了迁就预算，购入一个偏远、不靠近交通枢纽，增值潜力弱的私宅。”
投资房地产是否能盈利，程天富认为取决于退场时间。“投资者在出售房地产时，附近若有新发展项目、建设新设施如地铁站的相关宣布，对出售价会有正面影响。”
买了私宅就必须承担比住在组屋更大的还款压力，生活方式须做出调整，如减少出国旅行，无形中影响生活的质量。
生活习惯被迫改变，加上财政压力，不仅是家庭摩擦的导火线，个人也会因为背负房贷，无法冒然放弃索然无味的工作而影响心理健康。
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