新加坡私宅价格近来不断上涨，私宅价格与家庭收入的比率也相应升高，接近2011年的高峰。
受访学者和分析师认为，私宅价格涨幅若继续高于家庭收入涨幅，会有越来越多买家负担不起私宅，一些买家也将面对过度杠杆风险。
据房地产公司PLB研究（PLB Research）整理的数据，2020年至2024年间，私宅价格上涨约33%至40%，年化增长率为8%至11%。同期，家庭收入中位数增长约23%，使私宅价格和家庭收入的差距扩大，中位数房价收入比（Price-to-Income Ratio，简称PIR）如今为14.6，处历史可负担范围的上限。
这个数据意味，若买家不考虑贷款，只用现金购买私宅，要攒足近15年的收入才买得起私宅。
5.1以上的房价收入比为“高度不可负担”
房价收入比，是学术界广泛使用衡量住房负担能力。城市改革研究所（Urban Reform Institute）和公共政策前沿中心（Frontier Center for Public Policy）评估八个市场的住房负担能力后，把5.1以上的房价收入比，定义为“高度不可负担”。
PLB研究数据显示，新加坡的私宅房价收入比，在疫前几年处于历史平均值13.6以下，2016年约11.3，此前高峰是2011年的15.2，最高峰是2008年的16.7。
PLB研究分析师陈怡倩接受《联合早报》访问时指出，私宅过去几年涨幅惊人，像非有地私宅从2020年至今年首季涨了34%，相比之下，上一个五年期（2015年至2020年），它仅涨12%。
2020年至今年首季，家庭收入增长23%，没跟上私宅价格增幅。这导致房价收入比，又开始接近历史高点。
陈怡倩说，疫情时期，借贷成本较低，带动买房需求；与此同时，建筑工程延误又造成新项目供应减少。
“因此，当你把所有因素综合起来：私宅价格增长加快、家庭收入增长没那么快、外加低利率、供应紧张及需求旺盛，房价收入比攀升也就不足为奇了。”
新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富受访时，对房价收入比攀升感到担忧，认为如果不加以限制，私宅将变得过于昂贵，特别是中等收入家庭，收入不太可能以同等速度增长。
延伸阅读
根据统计局数据，去年家庭月入中位数为1万1297元，减去通胀因素后实际增长1.4%。而去年私宅价格增3.9%，增长速度明显快于收入。
分析：家庭负债比率已大降 房地产泡沫风险不大
程天富警惕，关税战或引发通货膨胀，美联储或重新调高利率，这将影响买家财务，因为杠杆率或过高，需要准备更多钱，来偿还每月房贷。
“至于那些尚未进场的买家，他们需要更谨慎地评估，确保拥有足够储蓄来支付首付和下来的房贷。”
仲量联行（JLL）私宅市场研究部主管（新加坡）谢岫君也认为，住房负担能力确实是下来令人担忧的课题。
它或许不会形成房地产泡沫，却是政治和社会压力点，其中包括现有房主期待从房价上涨中获益，年轻买家却越来越负担不起住房的政策矛盾。
莱坊（Knight Frank）研究部高级主管郑卫铭预料，政府会密切关注房价超越家庭经济承受能力的情况。
不过，他也指出，相对上世纪90年代，家庭负债占流动资产的五成以上，现在，这一比率降至近35%，反映新加坡家庭财务状况更稳健，房地产泡沫风险不大。
家庭收入不能准确衡量买家财富情况
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣认为，本地买家一般谨慎，没出现过度杠杆买房的现象。
他还指出，家庭收入并不能准确衡量本地买家的财富情况。“因为新加坡家庭越来越富裕，越来越多年轻买家继承父母财富，或在父母帮助下买房。这是一种财富传承。买家收入或不高，不意味他们负担不起高昂私宅。”
对于下来房价收入比的走势，麦俊荣预计，今年私宅价格增长放缓，下来房价收入比会稍微下滑。“但如果关税战影响经济和失业率，导致家庭收入增长放缓，房价与收入比或继续上升，买家负担能力会进一步减弱。”
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