6月10日，我国政府一宣布与柔佛摄政王东姑依斯迈“换地”的消息，笔者脑海里立刻浮现出《疯狂富豪》（Crazy Rich Asians）电影中，杨家世代居住的那座传奇家族大宅。为什么会有这种画面？因为这次换地的地段，正是位于荷兰路与泰瑟道（Tyersall Avenue）之间的大片绿地——也就是旧称“泰瑟园”（Tyersall Park）的地方，这恰恰是《疯狂富豪》故事的创作灵感来源地。
据说，原小说里的杨氏祖宅就坐落在“泰瑟园”，年代久远、气派非凡，堪称黄金地段中的风水宝地。故事里，杨家的后人甚至把它改建成酒店和博物馆。在电影中，那场奢华派对和水疗聚会的地点，正是以这个地点为原型打造的。
新加坡寸土寸金，这次的换地计划更是动到了“钞级”地段。再加上背后的“王室+好莱坞”元素，这组合一登场，自然立刻吸引各界目光，也成了热门话题。
这次换地涉及三幅永久地契地段。依斯迈拥有其中B和C两个地段（见地图），紧邻荷兰路，总面积达21.1公顷，相当于27个足球场那么大。
根据双方协议，依斯迈将把靠近植物园的那块13公顷地皮（C地段）交给新加坡政府，换取位于花拉通道（Farrer Drive）附近的8.5公顷土地（A地段）。这场换地“交易”的初衷，是为了避免未来可能的发展计划影响新加坡植物园这一世界文化遗产。
很多人可能不知道，B与C两地段，多年来一直归柔佛王室所有，目前属于依斯迈的私人资产。在这片绿意盎然的地皮深处，还藏着一段辉煌又沧桑的历史：一座已经残破的王宫——伍德努克王宫（Istana Woodneuk）。
这座王宫也曾被称为伍登约克王宫（Istana Wooden York），最初是英国人威廉·纳皮尔（William Napier）于1854年建造的洋房。后来，这栋房子被已故柔佛苏丹阿布峇卡买下，并在1892年扩建成伍德努克王宫，作为王妃卡迪佳的住所。然而，这座王宫在1905年的一场大火后就被遗弃至今，成了城市中的神秘遗迹。至于曾经传说中更气派的“泰瑟王宫”（Istana Tyersall），如今在卫星地图上早已找不到踪影。
其实，早在2021年，市场就传出柔佛王储有意发展这块价值连城的地皮。他的代表当时就曾与我国有关当局秘密协商，希望将这片树林打造成一系列豪华住宅项目。据了解，这项换地计划将在今年内完成。届时，A与B两幅地将有望发展为低楼层的高端住宅区。不过，一切开发预料必须等到市区重建局批准变更土地用途，并通过相关交通可行性研究之后才能动工。
两幅地段总面积达到16.6公顷，市场人士纷纷表示：能“啃下”这块大饼的，绝对得是资金实力雄厚的大财团。这一项目显然不可能迅速完成，更可能以分阶段的方式，作为长期发展蓝图逐步展开。
适合发展“住宅+商业”项目 不太可能建优质洋房
比起普通地段，这两幅地的发展难度明显更高，原因之一是它们在市建局的总蓝图中属于“特别用途”地带。换句话说，业主如果想拿来建房子，得先打通一系列关卡，包括更改用途、做环境评估，还要详细研究是否会对自然生态或交通网络带来影响。
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虽然这些地段适合建设住宅项目，但分析师认为，发展成“住宅+商业”的综合项目同样具备可行性。因为附近四周住宅多，商业配套略显不足，业主或许可以打造一个类似对面登布西路（Dempsey Road）那样的生活型商业项目，既满足社区需求，也有助于激活地段活力。
当然，若发展密度提升，发展商就得支付相应的土地增值费。因为地段实在太大，如果按低密度开发计算，单是土地增值费就可能突破10亿元。
至于是否能建成高端的“优质洋房”项目？恐怕有点难度。据了解，这两幅地并不位于政府限定的39个优质洋房区之内，因此要打造成优质洋房类型的豪宅概率不高。
不过，有业内人士认为，这片土地完全可以用来打造一个综合型项目，集医疗美容、高端住宅和特色商业于一体，甚至能一路延伸到乌节路，为整个东陵和荷兰路一带注入新活力。目前，荷兰路一带虽有一些新发展项目，但相较于邻近大型商圈，始终缺乏“亮点”。如果这个项目成功起飞，不仅可能彻底改变荷兰路的面貌，连乌节路和东陵购物带也有望迎来全面升级，甚至呈现整个乌节商住区的崭新“风景线”。
市场揣测柔王储或与林荣福联手发展项目
此外，市场也纷纷揣测：这两幅地未来若真的进入发展阶段，依斯迈很可能会携手熟悉的本地发展商共同规划与布局。与柔佛王室关系密切的新加坡股票大王林荣福，可能会是其中一个合作对象。
林荣福和柔佛王室的合作关系可追溯到2011年，当时双方通过合资公司Best Blend以约20亿元购入柔佛新山一幅10公顷地皮，发展医疗中心和滨海城市。林荣福持有Best Blend的70%股权，依斯迈拥有其余股权。
2015年，林荣福旗下的TMC生命科学（TMC Life Sciences）还砸下4亿令吉（约1亿2136万新元）收购位于依斯干达经济特区的康生医疗保健城，这座医疗保健城属于Best Blend所有。
林荣福与依斯迈私交甚笃，两人都热爱足球。2021年，依斯迈曾在个人社交媒体平台上表示有意收购西班牙足球会巴伦西亚（Valencia），而这个球会的老板正是林荣福。
两人关系如此密切，若这对“老搭档”再度联手发展这两幅位于荷兰路的地段，那可真是一点都不意外了。
这场“王室地段对换”背后所牵动的不只是土地用途的变更，更可能是新加坡豪宅地图上的一次重大洗牌。从神秘的历史王宫遗址，到未来可能崛起的综合型高端项目，这片曾激发《疯狂富豪》灵感的泰瑟园地段，正悄悄翻开属于它的全新篇章。究竟柔佛王储与林荣福是否再度联手？项目将为城市注入怎样的活力？这场现实版的“富豪梦”故事，才刚刚开始。
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