新概念多说无用，做了再说。
这是鹏瑞利集团执行董事长兼首席执行官潘锡源做事的精神。
对比2009年创业初期，潘锡源发现，10年后的中国商业房地产市场因供应过剩，形势发生了变化，前景也不再像以前那样耀眼。互联网商业崛起后，对传统购物中心带来巨大冲击，以往租户追着业主要铺位的情况，如今已变成业主不得不提供补贴，追着租户跑的局面。
在这一背景下，潘锡源意识到，公司必须调整发展方向。一次机缘巧合下，他参观了中国当地的一家养老院，发现住在养老院的老人也可以如此快乐。
潘锡源在接受《联合早报》专访时说，他以一个华校生的角度来看，把父母送进养老院是不孝的表现，因此他从来没有向这个领域发展的想法，但在参观了中国上海的人寿堂之后，思想上有了改变。
“那里的护工与老人打成一片，看得出老人都很快乐，颠覆了我对养老院的认知。中国的一胎政策，导致一对夫妻必须照顾家中四名老人，加上还有自己的孩子要照顾难以兼顾，因此，市场对养老院的需求很大。”
于是，潘锡源在2016年入股人寿堂成为最大的股东，正式进军中国的养老市场。他认为，养老院的运营要更上一层楼，就必须从“尊严”下手。
养老院必须要比家里来得舒适
首先，养老院的环境，必须要比家里来得舒适，儿女把家中长者送到养老院才有尊严。其次，不只是要在硬件设施上下功夫，老人得到的服务，也要比家里能提供的更优越。
潘锡源说，养老医疗虽然是朝阳产业，但运营起来非常辛苦，找医生是首要问题。
“所有医生都在公立医院，虽然中国政府提倡多点就业，让公立医院医生可以到民营医院兼职，但因为公立医院的院长不愿放人，加上概念新，许多医生也都有顾虑而不敢参与。”
集团在成都的医疗健康中心是鹏瑞利第一代的医疗中心。作为一个房地产发展商，对于经营医疗完全零概念，于是潘锡源将经营商业房地产的经验举一反三，将医疗中心当购物商场来运营。
“购物商场一般会有主力店，如超级市场，我就把它从超市转换为综合医院，周边较小的店铺如快时尚品牌，就让月子中心、美容整形诊所等进驻。由于模式超前，许多人都不明白我们在做什么，招商引资有一定难度。”
经计算发现市场有很大增长空间
幸运的是，潘锡源在坚持到开业后，市场才逐渐明白他所要打造的经营概念，因而开始获得重视，租户也因为营业额大幅增长而越来越有信心。不仅如此，潘锡源也有了逼自己继续向前冲的底气。
“做生意就是要把经营管理做得好，薄利多销、不要赚快钱。看到成都的租户越做越好，计算过租户能承担的租金之后，我发觉这个市场还有很大的增长空间，于是我们决定不再只做业主，而是直接管理运营。”
潘锡源说，由于集团没有经营医疗的背景，因此在打造综合医院时碰到难题。后来他与医生和医疗集团，以不同模式，例如租赁设备俱全的空间、抽成和直接投资对方公司来展开合作。
“只要这个模式一打开，增长的速度就会加快，因为之后的合作不用逐个谈，一份合同可以在不同运营地点的合作上复刻。”
延伸阅读
这些年来的不懈努力，不仅获得股东的信任和支持，他也成功地让天津的项目获得中国批准外资独资经营试点城市的第一个执照。
综合医疗项目设在高铁站旁
潘锡源自豪地说：“获得这个执照的意义非凡，中国改革开放40年，第一次打开大门允许外商100%拥有私营医疗执照，鹏瑞利是历史上第一个。”
鹏瑞利的综合医疗项目设在中国的一线和二线城市，地点都在高铁站旁，采取的是以公共交通枢纽为导向的策略（transit-oriented development，简称TOD），主要是要利用交通的便利，服务整个省而非只是单一的城市。 他认为，只要有好的医疗资源，病人都会千里迢迢来看诊。
“新加坡只有五六百万人口，打造了几家市值超亿元的医疗集团。我在中国六个大城市，覆盖的人口都是5000万至1亿，打造的是至少六个新加坡医疗集团的规模。”
鹏瑞利的业务分重资产和轻资产两部分。重资产指的是投资建造医疗房地产，轻资产则是管理和运营医疗服务。潘锡源说，以现有的基础来看，中国很少有医疗房地产，因为需要大量的投资，因此鹏瑞利能发挥作为发展商的优势，能兼顾两方面运作的业者也是凤毛麟角。
潘锡源也说：“作为一个在中国拥有600、700万平方米房地产项目的发展商，我并未卖出一平方米的房地产，而是通过精心运营去挤出每一块钱，来有效控制现金流。”
经营本地首个私人整合式康复和中医中心
在新加坡，鹏瑞利将分别在培立道（Parry Avenue）和泽维士路（Jervois Road），经营辅助生活住房和本地首个私人整合式康复和中医中心。
潘锡源指他打造的医疗中心，不仅为住院病人服务，也可以为社区服务。
“我们就能够借助科技帮助需要的人有效管理长期疾病，如高血压和糖尿病。只有那些无法在家中完成的康复治疗，才需要住院，这样的方式将会带来更高的效益。”
他也坦言，人力资源是在新加坡经营养老事业碰到的最大难题，必须跟政府医院竞争人才，虽然可以利用外派员工来支持，但仍必须大量依靠科技，如人工智能、机器人来补充一些琐碎的工作。
谈到新加坡房地产市场时，潘锡源认为新加坡必须积极接纳外来人才，鼓励高净值人士、企业和家族办公室以新加坡作为基地，在这里安家置业，落地生根。
他认为，政府目前对外来人士买房征收60％的额外买方印花税，可能会被解读为我国不欢迎他们。“以当前的情况来看，应该可以考虑放宽。”
针对目前私宅的尺价普遍在2000元以上，潘锡源认为，这是新加坡缺乏建筑承包商的缘故。
他指出，能竞标工程的承包商不多，再加上同一时间承接工程的数量受限制，承包商就只能从可承包的工程项目中赚取最大化利润。
相比之下，潘锡源透露，中国的承包商只要2％至3％利润，以鹏瑞利正在进行的Skywaters Residences为例，本地建筑承包商开价10亿元，但聘用中国的建筑承包商就省下8000万元至9000万元。
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