新加坡近两个月出现数宗备受瞩目的罕见租约纷争，受访律师认为，在零售业竞争日趋激烈、全球经济普遍放缓的背景下，未来可能还发生更多租赁纠纷。

9月中旬，开业不到两年的乌节路“Taste Orchard”商场，被业主奥奇（OG）终止租约，租户被令最迟年底须把店面恢复原状交还业主。Taste Orchard由好集团（Hao Corp）子公司好超市（Hao Mart）经营。

主要租户好超市与奥奇签下五层楼面七年半租约，打造主打餐饮与生活的商场，并把部分楼面分租给其他分租租户。新商场去年2月开张，但生意清淡。

开张18个月后，业主奥奇终止租约，令好超市和分租租户始料不及，因不少已砸重本装修店面。

“Taste Orchard”商场租约纷争成多角战

一些分租租户不满好超市的安排，认为好超市的沟通不善，提议对它们的损失补偿不足等，并已创建互助群组，计划聘请律师来维权。

到了10月底，好超市对房地产经纪博纳产业（PropNex Realty）发起诉讼，指对方在租约签订时失实陈述，要追讨350万元损失，使这起罕见租约纷争成为多角战。

源凯法律事务所（Yuen Law LLC）综合资产部门主任特里斯·泽维尔（Tris Xavier）接受《联合早报》访问时说，在新加坡商业租约中，业者能否提前终止租约，取决于合同或租赁协议。

“多数租赁协议都包含终止条款，列明业主可在特定情况下终止租约，或收回房地产使用权。”

他续指出，按当前法律，若主租约（Main Lease）被终止，自愿签订租赁协议的分租租户（Subtenants）并不会受保障。“除非各方在协议中，特别加入有关保障内容。”

新加坡租户公正联盟（Singapore Tenants United for Fairness）发言人受访时说，因还不了解租赁合同细节，目前难以断定租户权益是否受到侵蚀，包括合同是否按公平租赁行为守则订立。

联盟呼吁所有租户，应充分了解公平租赁行为守则，以更好地保障自身权益。“我们观察到，许多租户签署合同时，往往没有详细阅读和理解合同条款。”

Baker McKenzie Wong & Leow律师事务所黄振威受访时说，租赁合同的条款至关重要，“租户应详细阅读，并对有关提前终止租约的条款进行协商，确保条款符合租户的预期。”

律师：未来不排除发生更多租约纠纷

另一起事件为新加坡国际商事法庭裁定在10月裁定，美国保健品公司健安喜（GNC）控股有权向V3集团创办人沈财福掌控的LAC Global取回零售店租约，并向后者取回超1890万美元（约2447万新元）赔偿金。

健安喜是美国保健品零售连锁店，LAC则曾是对方的特许经营商。GNC与LAC之间的合作关系在2020年破裂，当时GNC申请破产保护，GNC重组后转交新公司管理时，与LAC的关系恶化。　

2022年5月，LAC终止特许经营协议，并在一夜间更换品牌，把当时位于新加坡的54家GNC门店改为LAC品牌。事后，GNC向LAC发起诉讼，指控后者“不当终止”。

根据判决，若GNC提出要求，LAC须交出之前作为GNC加盟商时，经营的门店地点清单和相关租赁协议。若GNC提出要求，LAC须将零售门店交还给GNC，并支付涵盖利润损失、特许权使用费以及品牌损害的赔偿。

针对判决，LAC发言人早前回应《联合早报》询问时说，经过评估，公司已向上诉法院提出上诉。

尽管上述两起租约纠纷罕见，不过泽维尔认为，在经济放缓、零售业竞争日益激烈的背景下，租约纷争还会应声走高。“不幸的是，这类事件或会再度发生，因不少企业可能难以按时缴付租金。”

黄振威也认为，当零售和餐饮业者的租金，占主要运营成本时，租约纠纷暴发的风险会节节攀高。

他指出，较为常见的商业租约纠纷涉及租金支付、抵押金退还、房地产损坏的案件。泽维尔也透露，较常处理的纠纷包括租户延迟交付租金、租户与业主在续租的条款方面产生分歧。