受发展成本上升及发展商追求更高盈利等因素影响，执行共管公寓（EC）的地价与新EC的售价近年持续拉大。过去七年，两者的尺价差距已扩大约两倍至1006元。
受访分析师指出，近年EC供应量增加预料会缓解下来的EC价格涨幅，但整体而言，买家对EC需求维持强劲。因此，除非政府调整EC框架，否则EC价格依然会稳健上扬。
根据大亨房地产网站（MOGUL.sg）整理的数据，在2010年至2014年的五年间，政府平均每年推出7.8幅EC地段，大量供应有效抑制EC地价在尺价400元以下。
自2015年起，政府将EC地段供应削减至每年平均2.2幅，供应减少使发展商抢地更激烈。结果，EC地价从2015年的平均尺价284元，在今年首九个月升至748元。这也带动新EC价格今年突破尺价1700元，中位数尺价达到1754元。
同时，EC地价和新EC售价近年的差距也持续拉大，两者的尺价差距从2018年的372元，在今年扩大约两倍至1006元。
针对EC地段和项目价格高涨原因，大亨房地产网站首席研究师麦俊荣认为，这一方面是EC供应依然满足不了需求，另一方面是发展商因成本上扬或为赚取更高盈利，这些年来不断调高EC售价。“特别是2023年开始，建筑成本已回归至更可控的水平，但EC地价和新私宅价格差距持续扩大。因此，更可能的解释是，EC发展商的盈利率越来越高。”
北部EC项目竞争或加剧
随着政府今年一口气将EC地段供应增至五幅，近期EC的标地热度似乎有所降温。9月位于三巴旺路地段的价格相当于容积率尺价692元，是自2022年9月以来，EC地段的容积率尺价首次低于700元。
此外，将于下月开放预览的白沙区新EC项目Coastal Cabana，项目从尺价1639元起跳。这幅地段是发展商于去年8月以729元尺价标得，打破当时EC土地尺价纪录，比淡滨尼EC晶莹轩（Aurelle of Tampines）的地价还高。然而，它的起跳尺价却比晶莹轩的1651元低，显示发展商定价上相对保守。
ERA产业主要执行官林东荣受访时指出，三巴旺地段的招标反应相对“平淡”，地价三年来首次低于尺价700元，或许反映了北部EC项目竞争加剧，因为政府今年推出的五幅地段中，多达四幅是位于北部，包括兀兰、三巴旺和义顺地区。
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他也说，今年五幅EC地段的供应量大增至近2000个单位，是2014年以来的新高。“预计EC供应量的激增将缓解价格涨幅，因为买家将有更多选择。”
尽管如此，他认为EC拥有比私宅价格低、组屋提升者无需支付额外买方印花税（ABSD）等优势，依然深受买家青睐，预料明年EC市场会延续今年的增长势头。
瑞联（橙易—宜迪）集团（Realion (OrangeTee & ETC) Group）首席研究与战略总监孙燕清也预计，整体住房需求保持强劲，下来EC销售和价格依然会上扬。
她说，明年可能有四个新EC项目推出，是过去10年来最多新EC项目的一年。“我们预计这些EC将因价格更实惠和优质的项目特点等，激发买家的强劲需求。”
她也提醒，政府接下来将把预购组屋供应量提高10%至每年5万5000个单位，这可能吸引部分买家转向预购组屋，从而削弱EC需求。尤其是在政府一旦调高预购组屋的收入顶限，让更多国人符合购买组屋资格的情况下。
分析师建议把EC供应恢复到10年前水平
为抑制EC价格的高涨，麦俊荣建议政府把EC供应恢复到10年前水平，即每年超过七幅地段。他说：“现在EC供应量仍属于温和增长，既不会抑制价格，也不会降低买家的EC需求。”
他也建议，既然EC属于享有政府津贴的住房，买家应与优选组屋及黄金地段组屋面对相同的转售限制，例如10年最低居住年限和津贴回收机制等。
总体而言，麦俊荣认为，EC自1995年推出至今已有30年，政府有必要重新检讨并调整它的框架制度。“否则，越来越多年轻买家可能需要父母的资助才能买得起EC。最终EC可能变成只有较高收入群体才买得起的住房，让他们犹如中彩票般从中赚取可观收益，进一步加剧社会贫富差距。”
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