柔佛—新加坡经济特区发展逐渐成形，再加上新柔地铁即将通车所带来的利好效应持续发酵，近年来已有不少包括新加坡买家在内的投资者在柔佛新山置产，希望从跨境发展的机遇中分得一杯羹。
马来西亚当地与海外发展商也因此纷纷看好新山住宅市场的潜力，接连推出新楼盘，把当地楼市推向前所未有的“高温期”。
目前，新柔地铁周边已有多达八个高层住宅项目，预计到2029年至2030年，将有超过1万4000个新公寓单位交房。
在房价不断走高、部分单位仍处于滞销的情况下，新山房市的热潮究竟能延续，还是正悄然走向泡沫化的风险边缘？
特富地产中介郑雪令接受《联合早报》访问时说，向来都有些许新加坡人到新山买房。不过，市场买气是在2023年至2024年期间才出现直线飙升的情况，尤其是依斯干达公主城（Iskandar Puteri）和俗称“坡底”的市中心，因经济特区和新柔地铁效应，成为投资热门地。
她说：“新加坡人会比较着重在这两个地区买房，在市中心买公寓的通常以投资为主，购买有地住宅的是为了自住。”
当地房市看似正处于一波牛市，但业内人士提醒，如果新供应量过剩，无疑会对租赁和转售市场造成压力。
租金回报或不如预期
马来西亚国家房地产资讯中心（NAPIC）最新发布的房地产市场报告指出，截至2025年上半年，柔佛有9323个服务式公寓单位和3209个住宅滞销，在全国总量占比分别为52.1%和11.9%。
根据NAPIC定义，房地产滞销是指开盘销售后九个月还无法卖出，并且已经完工、也获得验收合格证或临时入住许可证的房地产。
郑雪令说：“很多项目在2023年和2024年推出，估计有8000多个单位。我们不认为新山有这么多需求来消化这些供应，因为不止是新加坡人买，在新加坡工作的本地人也在买。所以市场预期从2026年底开始，租金表现可能不太理想。”
柔佛产业咨询公司Olive Tree首席执行官陈徽清受访时说，多数服务式公寓的租金回报率通常在2%至4%之间，而部分优质且管理完善的房地产则可达4%至5%。但若同一栋楼内同类型的投资单位过多，将导致房东之间竞相压低租金。
因此，他提醒买家务必留意实际持有成本和年度法定费用，包括空置期和更换租户后的维修开销，都必须计算在内，这些费用都会降低净收益。
转售市场未必热络
此外，屋主若以为能在“火热行情”中迅速转售房地产获利，也是一种常见的误判。
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陈徽清说：“NAPIC的数据显示，全国住宅价格近年来的年均涨幅普遍维持在低个位数，远低于所谓爆炸式增长的说法。除非地段优越，否则二手市场交易颇具挑战。”
PropertyGuru房地产智能部主管李乃佳博士指出，新建项目的价格比转售市价来得高，涨幅可达40%至50%，而当地市场可能无法支撑。
他补充说，新山的房价每平方英尺约700多令吉（约220新元）。而靠近移民及检疫大厦（CIQ）和新柔地铁站的单位，每平方英尺可达1200令吉至1300令吉，差不多贵一倍。
“对新加坡或外国买家而言，他们的购买力不是问题，但关键在于是否会有更多新加坡人进场？若之后想转售，也可能面临被套牢的风险，因为目前的要价不是当地买家负担得起的。”
李乃佳提到，柔佛房地产曾出现供过于求的情况，原因是当时市场预期的新加坡买家需求并未实现，导致供需出现明显失衡。
另一方面，截至12月7日，马国共有347个中文俗称烂尾楼的“病态项目”（Project Sakit），即施工进度比原定计划延误，或已超过买卖合约期限，但还没建好的项目。
官方数据显示，柔佛州的病态项目数量位居全马第三，其中单是新山地区就有12个。
为避免买到这类项目，陈徽清提醒投资者应对发展商进行尽职调查，这会决定买家最终能否如期取得房子，或是陷入财务和法律纠纷的噩梦之中。
此外，他建议潜在买家委托律师核实土地所有权、项目批文、发展商执照、建筑蓝图，以及广告和销售准证（Advertising Permit and Developer’s License）。买家也可向马国房屋及地方政府部门查询发展商是否曾被列入黑名单，以降低踩雷风险。
潜在买家也要特别留意项目售价是否显著低于市场价、发展商是否以高额回扣来吸引买家，以及建筑进度更新是否频繁延误等迹象。
他说：“若大型项目的规划不明确或多次变动，往往预示着销售疲软和现金流有问题，可能会影响后续发展阶段。”
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