2024年末季起，新加坡楼市又开始红火，在政府推出更多幅地段建造私宅的背景下，发展商满怀信心地接二连三推出新项目。
一些因2023年4月实施楼市降温措施而延后开售的项目，如核心中央区（CCR）永久地契项目铂海峰（Newport Residences）近期也推出市场。
铂海峰的发展商城市发展（CDL）原定2023年4月推出项目预览，碰上政府出台新一轮降温措施，收起另作打算。
今年1月，铂海峰终于推出，首周末取得57%销售率，也就是246个单位中的140个。单位起售价129万8000元。
许多人会觉得，以低于200万元买入核心中央区一个两卧房永久地契单位，听起来非常划算。
转售市场更物有所值？
大亨房地产网站（Mogul）首席研究员麦俊荣接受《联合早报》访问时解释：“铂海峰今年1月推出时的中位数尺价为3070元，2025年第四季，同样位于核心中央区的永久地契或999年地契新项目的中位数尺价为3270元，买家一比较，就会觉得铂海峰便宜。”
然而，与对等的转售单位比较，新项目其实不是很便宜。以核心中央区来说，今年1月永久地契或999年地契的非有地私宅的中位数转售尺价为2259元。
麦俊荣说：“我买的房子只有第一套是新的，之后都是转售，因为我觉得转售单位更物有所值。旧房子当然是双刃剑，虽然尺价低但面积较大，因此总价或接近新项目，加上须要装修，新旧房子直接分析比较相对困难。”
当房地产经纪已16年的卓勤（42岁）受访时说：“买房跟做生意一样，利润取决于成本。如果买入价不对，要赚钱就难了。”
麦俊荣认为，“合理价格”是价值概念，合理性因人而异，也随时间和市场情况改变。过去核心中央区3000元的尺价很难想象，如今已被视为“合理”。
新加坡国立大学房地产系教务长讲席教授程天富说，很难找到实际合理价，更多是由估价师决定的公允市值。买卖双方是经过自愿磋商决定价格的，能否有溢价就要取决于当下市场行情。
程天富受访时说：“由于房地产市场信息不完备，公允价格无法直接观察，与更高效的股票市场不同，买家无法在下次交易前，观察到公平市场价格。”
卓勤认为，市区重建局网站的交易记录可做参考。
“打个比方，卖家叫价200万元，而近期同类型单位的交易价在150万元左右，即使能负担，也不建议接受售价。”
卓勤也提醒，过去的交易也不能代表未来的走势，就如圣淘沙的豪宅以前价格高企还受追捧，但现在则非常“大众化”，过往遥不可及的形象已消退。
买新公寓也不代表一定赚钱，麦俊荣举例说，1995年买的房子，想在1997年出售就会亏钱，因为那时正值金融风暴。
他说：“发展商买地须承担市场走向和财务风险，但一旦推出售卖，风险便转移到买家身上。”
买家衡量合理价可考虑市场公允性和可负担性
除了市场公允性，买家可从可负担性来衡量“合理性”，例如中位数房价与收入比例（median price to income ratio），比例越小就代表越能负担。
另一个参考指标是每月偿还贷款比例（Mortgage Servicing Ratio），大原则是每月房款不应占每月总收入的30%。打个比方，月入8000元，每月供款不能超过2400元。
总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）则是一个用于判断个人财务负担是否超负荷的指标。
程天富说：“如果每月需拨出超过40%收入供房，当利率上升或收入中断，就会面临更高的财务风险。当房价下跌导致房子变成负资产，违约风险也可能上升。”
负资产指的是资不抵债，房子价值低于未偿还的贷款。
延伸阅读
或许你会想通过延长贷款期，来减轻每月供款负担，但这意味利息支出会更高，使房子变得更贵，影响日后赚取的利润。
中心区转售组屋 未必比私宅便宜
麦俊荣也提醒，由于人工智能（AI）崛起冲击就业市场，很难确保在贷款年期里，工作一直顺顺利利。
比起私宅，组屋看似更可负担，但纽玛珂（Newmark）房地产经纪公司研究主管王善葶指出，中心位置的组屋，售价不见得比私宅便宜。
今年1月，广东民路一间约1023平方英尺四房式组屋，成交价是150万。
但根据今年1月和2月的交易，位于中央区以外（OCR）的700平方英尺至899平方英尺两卧房公寓，中位数价格也是150万元，面积介于900至1199平方英尺的三卧房单位，中位数价格约为170万元。
王善葶说，假设买入一间150万元的房子，向银行贷款25年，按75%贷款与估值比率（LTV）计算，最高贷款额112万5000元，再纳入银行4%的压力测试利率和55%总偿债率的考量，贷款者每月最低收入要1万零800元。
想买第二套房又想省ABSD 夫妻分割房地产未必就能省
卓勤说，住宅价格上涨使许多人把房子视为赚钱工具，但碍于拥有第二套房须缴付20%的额外买方印花税（ABSD），为了省下ABSD，夫妇分割房地产（decouple）便成为许多人打的主意。
所谓的分割房地产，就是把现在共同持有的住房产权按比例出售给一方，由一方全权持有。这么一来，被“除名”的一方，就能在无须缴付ABSD的情况下，去买另一套房，这样一来家庭就能同时拥有两套房。
然而，天下没有白吃的午餐，在操作夫妻分割房地产时，须留意相应的开支。打个比方，现有的房子值200万元，夫妻各持一半权益，也就是各100万元，但最终卖方未必能全额进账100万元，要看是否还有未还清贷款和公积金供款。
假设卖方是丈夫，现有房子还有80万元贷款，他也曾利用公积金买房，最终丈夫所得现金可能只有20万元。
如果现有房地产持有期不超四年，妻子也须支付卖方印花税；视持有年限而定，卖方印花税根据售价或市价（视何者为高）计算，税率介于持有第一年的16%至第四年的4%不等。同时，如果房子贷款还在锁定期，提早赎回贷款要支付罚金。
是否值得操作夫妻“分割”，也要取决于第二套房地产原本须交的ABSD，是否显著大于所要支付的买方印花税（BSD）和其他相关费用，以及日后夫妻能否独自负担名下房地产。
99年或永久专家：首20年资本增值相近
上周末，位于核心中央区里峇峇利一带的瑞河豪苑（River Modern），首周末即卖出90%的单位。过去六个月，锡安路和里峇峇利一带推出多个新私宅项目，表现都不俗。这些新项目虽然位置靠近彼此，都靠近地铁站，但一些属于永久地契项目，一些则是99年租赁地契。
卓勤说：“开售时卖得满堂红，并不代表以后一定赚钱。本地买家会跟你计较细节，外国人买家对99年的CCR房子不是很有兴趣。如果超豪华公寓要卖500万元以上，很多本地人宁可选择有地住宅。”
麦俊荣说，两个相隔200公尺，一样面积、高度和配套设施的项目，永久地契或租赁地契的资本增值在首20年差别不大。
“在第25年开始，因为面临维护挑战，集体出售的想法可能浮现，这个情况下，永久地契项目肯定会比租赁地契吃香。”
发展商已计入地铁站溢价 买家转手很难再收多一次
王善葶认为，如果不打算长时间持有，买入租赁地契项目比较合理，因为它们的入场价一般比较具竞争力。此外，通过政府售地计划招标的99年期地段一般都较靠近地铁站，更能吸引广泛的买家群。
卓勤指出，靠近地铁站会是一个“安全”的选择，但不靠近地铁站的项目也会赚钱。 例如聚宝园（Treasure at Tampines）不靠近地铁站，开始也卖得不怎么样，但随着市场行情好转，更可负担的项目受到青睐，买家就能赚钱。
他说：“靠近地铁站的新项目，发展商开售时已把优势计入价格，换言之，买家付出一轮溢价。当你要卖的时候想要再有溢价就不容易了。”
程天富说：“买房最重要是就是不要给自己制造财务压力。必须是能力所及和符合家庭需要的，而不是选择又贵又小的住房。”
卓勤也认为，买房子应以退休准备为前提，年轻时供房，到了退休就有更多财务选择。
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