新加坡房地产市场在过去一年交投活跃，一众房地产商的股价如坐上火箭般上涨。不过，同为房地产商股的鸿福实业（Hong Fok Corporation）近期引来企业治理人士的关注，不是因为它的业绩表现，而是因为公司长期备受争议的薪酬制度。
本地企业研究机构明鉴企业分析（Corporate Monitor）近期发布一份针对鸿福实业的报告，指这家公司的高管薪酬与业绩不符，以及公司在企业治理、高管薪酬，以及资产效率方面的种种问题 。
鸿福实业是一家典型的家族控制企业，锺氏家族直接或间接持有公司近70%的股份。家族的高度集权不仅体现在股权上，也体现在管理层的构成中。
锺氏家族领逾1600万元薪酬 两总裁薪酬一度超越郭氏父子
根据公司年报，鸿福实业薪酬最高的前10名人员中，有六名是锺氏家族的直接成员。公司的三名执行董事，分别是鸿福实业创办人、已故房地产大亨锺奕庄的两男一女。
两名联合总裁2024年的薪酬总额，加起来高达990万元以上。与之相比，大型发展商城市发展（City Developments）的郭令明、郭益智父子，当年的薪酬总额为895万元。
在一众房地产公司中，鸿福实业也是唯一一家总裁薪酬接近公司营收10%的公司。排第二名的史丹福置地（Stamford Land）为4.9%，而其他同类公司的比率均不超过2.5%。
据计算，如果把其他家族成员包含在内，锺氏家族在2024年，从鸿福实业领走了介于1610万元至1700万元的薪酬，相当于公司全年营收的16%左右。
在最新公布的截至去年底的2025财年业绩中，鸿福实业的净利猛增了116%，达到3060万元。但细看营收数字，却下降约6%。
净利增长营收下滑 鸿福实业依赖账面盈利
这原因主要是鸿福实业的利润受益于它的房地产重估收益，尤其是它拥有乌节路国际大厦（International Building）和Yotel酒店等资产。在2025年，这些资产的账面价值增加了约1620万元，比前一年的1184万元多出了不少。
虽然这在会计上算作利润，但它本质上是账面财富，并不是公司真的收到了现金。
而如果拨开层层账面增值，鸿福的房地产发展业务营收其实出现萎缩。这包括发展项目Concourse Skyline的剩余住宅单位销量下滑。
股价方面，与其他房地产股过去一年少则上涨三四成、多则上涨六七成甚至翻倍相比，鸿福实业仅微涨5.06%。
在最近的一次2024年股东大会上，一名独立董事陈国贵（Tan Kok Kwee）指出，执行董事总薪酬中约50%为奖金，这是过去几年管理层“为集团创造价值做出的决策和行动的成果”，包括发展Concourse Skyline、增加鸿福中心（The Concourse）租金，以及发展Yotel酒店。
他也说，这些决策和行动使集团资产增至约30亿元，而奖金的计算依据是三年平均利润额。
事实上，Concourse Skyline是2014年完成的项目。从那之后，鸿福实业没有推出任何新的发展项目。
董事薪酬以账面收益计算 若房地产估值下降恐难追回
明鉴指出，投资性房地产的重估收益最终只是账面收益，而这些未实现收益占净利的80%以上。换言之，集团董事在很大程度上是受益于资产重估带来的账面增值。
“更准确的说法是，重估收益反映了本地房地产整体价值的上涨，这是鸿福集团不须付出任何努力，或做出任何明智决策即可获得的被动收益。”
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而剔除这些收益后，鸿福集团的净利润率实际上在长期下降。
明鉴因此认为：“如果投资性房地产未来估值下调，而执行董事的薪酬没有追回条款（claw back provision），这将对盈利能力产生不利影响，进而损害股东利益。当前方法的公平性值得怀疑。”
如果高薪能换来营运效率与资产增值的卓越业绩，或许股东们的微词会少一些 。不过，明鉴认为鸿福实业在多项关键财务指标上的表现都不佳。
明鉴将鸿福与业内同行过去五年的平均营运表现进行了对比，发现它的房地产投资总收益率（gross yield）仅为2%，净营运收益率（net operating yield）仅为1% 。而其他同行在这两项数据上的平均水平，分别为4.5%和3.3% 。
鸿福实业的高管薪酬争议并非一朝一夕。在2012年的常年股东大会上，有少数股东就曾针对这问题向管理层发问。会议开到一半，时任主席锺金榜向一众股东发难，要求改变表决方式，令许多与会股东气急之下离席。
事件经报章报道闹得沸沸扬扬后，新交所发出询问要求鸿福实业交代。公司之后设立一个薪酬委员会，并聘请顾问公司HR Guru以及派发股息。
多年只派1分股息 派息总额少过执行董事薪酬
然而，有关举措并未释除股东的疑虑。这是因为对家族成员出手阔绰的鸿福实业，股息政策却可以用悭吝二字形容。根据记录，鸿福实业自2020年至2024年这五年间，派息一直维持在每股1分的水平。
过去五年，公司派发给所有股东的股息总额为4150万元；与之相比，三名执行董事领取的薪酬总额则是6050万元，是前者的150%。
根据明鉴的计算，如果扣除投资房地产的公允价值变动，这相当于三名执行董事拿走了核心净利的将近50%，而股东分得的股息仅占34.2%。
在最新公布的截至去年底的2025财年业绩中，鸿福实业仍只派发每股1分股息。
《联合早报》针对鸿福实业的薪酬政策、股息派发，以及未来的营运展望，向这公司的投资者关系部发出询问，至截稿时间未得到回复。
随着新交所要求上市公司披露董事具体薪酬后，本地董事薪酬透明度改善。根据董事协会（SID）去年11月的2025年新加坡上市公司董事调查报告，这些公司的薪酬细节披露比率，从2023年的27.8%提升至67.8%，其中大型公司占比高达88.2%。
不过，尽管透明度增加，不少投资者仍寄希望于监管机构能够关注加强董事薪酬和公司绩效之间的联系，以避免部分董事领高薪却少作为、公司发薄息的情况，并推动落实薪酬话语权政策，保护处于弱势地位的少数股东。
这在家族企业中显得格外重要。数据显示，本地85%的执行董事，都是企业大股东或与大股东有亲属关系。
明鉴建议，新加坡可考虑参考瑞士或澳大利亚等国家的制度，给予股东在薪酬问题上的话语权，这包括由股东对董事和高管的薪酬进行年度投票，如果投票未通过，公司不能支付相关款项；以及实行两振出局（two-strikes）规则，在连续两年有超过25%的股东反对薪酬报告后，重新选举整个董事部。
至于即将公布2025年报的鸿福实业，高管薪酬将达到多少？公司能否在即将召开的股东大会上回应这些质疑？市场正拭目以待。
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