中东局势推高通胀预期，降低降息预期，多家机构近期对新加坡房地产投资信托（S-REIT）看法转谨慎。但也有分析认为，当前估值反映已消化部分下行风险，这个板块具抗压韧性。
新加坡兴业银行（RHB）分析师维杰（Vijay Natarajan）上月底发布报告，将S-REIT的评级从“增持”，下调至“中性”，认为持续的中东冲突，将对这个板块表现带来负面影响。
他指出，全球经济前景不明朗，尽管新加坡市场具避险属性，行业基本面稳健，但在通胀和利率前景波动，以及鹰派情绪不断变动的情况下，投资者将选择观望。
汇丰银行亚细安区股票研究主管王迁乔领衔的分析团队也指出，宏观经济的不确定性，促使短期内企业风险偏好下降，资本市场活动也因此放缓。
估值接近历史低点 风险已消化
另一方面，星展集团研究星期二（3月31日）发布的一篇分析则持乐观态度。
分析师指出，尽管中东冲突让滞胀风险重燃，S-REIT年初迄今跌约8%，但市账率为0.9倍，仍处于被低估状态。这个水平已近约0.8倍至0.85倍的历史低点，反映市场已将大量宏观风险计价。
这个情况下，2026财年预期收益率约6.3%，相对10年期债券收益率差距为4.1个百分点，也具吸引力。
分析也说，S-REIT在当下处境的基本面，要优于2022年至2024年的加息周期。
一方面，公用事业成本虽上升，但多数已进行对冲或成本转嫁租户，预计对每单位派息（DPU）的净影响最坏情况控制在约1%至2.7%。
另一方面，S-REIT目前有约200个基点的再融资利差缓冲，有助再融资成本维持相对稳定。分析师预计2026财年至2027财年，每单位派息仍可实现约3%增长。
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辉立证券研究投资分析经理陈润雄也对S-REIT维持“增持”评级。
他认为，尽管利率路径的不确定性增加，新加坡新元隔夜利率（SORA）仍持续下行，三个月SORA目前约1.1%，较去年同期低逾150个基点。这对于多以新元计价债务的S-REIT而言，有望支撑本财年更低的利息支出、更强劲的每单位派息增长。
维杰则提醒，多国央行加息预期上升，可能推高以外币计价的借贷成本。
看好本地资产组合为主信托
分析师们普遍看好以新加坡为主要市场的S-REIT，以减少外汇及海外利率波动带来的风险。
细分板块看，王迁乔团队认为，宏观不确定性上升，办公楼租赁需求将承压，而以本地消费为基础的零售类，更具防御性。
团队看好本地资产组合导向、尤其是零售资产为主的凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）和星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）；但对吉宝房地产投资信托（Keppel REIT）评级从“买入”，降级为“持有”，原因是预期宏观环境不稳定抑制办公楼租户需求，租户过渡期或比预期更长。
不过，维杰更看好办公楼和工业S-REIT的配置优先。这是因为零售业可能因宏观经济放缓，导致劳动市场增速放缓，家庭支出疲软，以及旅游需求减少，拖累零售需求。
相比之下，新加坡办公楼市场入住率高达约95%，租金稳步上扬，预计今年整体空置率维持0.5%的低位，甲级办公楼租金或上涨1%至4%。
他也说，工业方面，新加坡制造业采购经理指数（PMI）连续七个月处于扩张区间，除非关税政策出现剧烈调整，否则工业增长前景依然积极。
陈润雄认为，收益率超过8%且投资组合稳健的海外S-REIT也值得关注，包括Stoneweg欧洲合订信托、英利英国房地产信托（Elite UK REIT）、美国汉普郡联合房地产信托（United Hampshire US Reit）等。
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