今年迄今，已有五幅政府售地计划（GLS）私宅地段完成招标，在发展商激烈竞争中，中标价整体高于往年，甚至刷新一些区域纪录。
分析师普遍认为，新盘销售表现强劲，使发展商有信心以高价竞标，推动地价走高。对于地价和建筑成本双重上升，是否会压缩发展商利润率，市场预期新加坡楼市在家庭收入上升，以及政府引入新移民政策下，仍具较强支撑，未来新盘售价或稳步上涨。
分析：部分投标价超出预期“高得惊人”
对于近期招标结果，世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚接受《联合早报》访问时指出，整体投标价格处于预期区间的高位，部分甚至超出预期。这主要是由于新盘销售强劲，促使发展商加快补充土地储备。另外，融资成本目前仍相对较低，也为发展商在维持利润率的同时，提高了出价空间。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究员麦俊荣受访时指出，新盘热销给了发展商极大信心，部分地段竞标价“高得惊人”。例如，今年3月颁发的杜佛通道（Dover Drive）地段，以及去年纽顿地铁站附近的武吉知马地段，中标价分别达每平方英尺1556元和1820元。
不过，SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran）认为，整体地价并未明显超出预期。他指出，随着政府持续增加土地供应，发展商对单一地段激进竞标的压力有所缓解，从而使出价更理性，也在一定程度上稳定地价走势。
他补充说，建筑成本、融资环境，以及买家负担能力，仍是影响地价的重要因素。
地价上升不会使发展商大幅压缩利润 更可能趋向平衡
在当前高地价环境下，发展商定价策略备受关注。在成本持续上升之际，发展商会压缩利润率，还是大幅提高售价，以维持盈利？
莫汉认为，发展商不太可能单纯通过大幅提价，将成本完全转嫁给买家。在市场竞争加剧、未来供应增加，以及买家对价格更敏感的情况下，结果更可能是一种“多方面的平衡”。
他说：“与其大幅压缩利润或激进提价，发展商更可能通过多种方式调节，包括更审慎地竞标土地、优化单位组合、提升设计效率以控制建造成本，以及分阶段推出项目来配合市场吸纳能力。”
麦俊荣则认为，发展商不会考虑压缩利润率。“他们可能有点过度自信，预期未来同类地段地价仍上升，并会一直持续。如果项目推出时市场发生巨变，发展商更可能会推迟开盘，而非降价，类似疫情期间的做法。”
当前市场的一大不确定性来自中东局势。自2月底以来，伊朗冲突推高燃料价格，并带动沥青、铝材及塑料管道等建筑材料成本上升，给建筑业带来压力。新加坡建筑商公会（SCAL）3月指出，建筑公司正承受更高成本，部分材料价格上涨约20%，且预计将维持高位。
尽管地缘政治局势难料 稳健就业与新移民支撑购房需求
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对于地缘政治风险是否会冲击新盘销售，宋明蔚认为，尽管不确定性升高，但只要利率环境仍有支撑，购房需求依然稳健。
她指出，市场上有观点认为，油价上涨将推升通胀，房地产可作为对冲工具，促使部分买家加快入市。
不过，她也强调，这一逻辑的前提是经济不出现滞胀，即高通胀与经济衰退并存。若经济明显下行或就业情况恶化，发展商将难以把成本转嫁给买家。
分析师普遍认为，项目本身条件仍是决定销售表现的关键，外部地缘政治影响相对次要，短期内新盘销售仍乐观。
分析：地缘政治紧张局势与新盘销售关联尚不大
瑞联（橙易—宜迪）（Realion (OrangeTee & ETC)）副总裁郭建廷认为，发展商将密切关注建筑及物流成本变化，但现阶段将地缘政治紧张局势与新盘销售直接挂钩，仍为时尚早。
他说：“近期销售表现，反映出自住及升级需求依然稳固，这些需求受益于稳定就业环境及过去周期累积的房地产资产价值。”
宋明蔚预计，在没有明显经济冲击或房贷利率大幅上升的情况下，具吸引力的新盘供应及稳健的家庭资产负债表，将继续支撑市场销售。
麦俊荣也认为，未来一年至两年新推出公寓项目的开盘价，仍有望稳步上升。但他提醒，涨幅不可能无限扩大，否则将积累泡沫风险。
新永久居民将带来新增需求
在外国买家需缴纳60%额外买方印花税的情况下，市场已鲜少有非永久居民的外国买家。随着政府计划未来五年每年接纳约4万名新永久居民，而永久居民首次购房仅需缴5%额外买方印花税，麦俊荣预计，更多外国人申请成为永久居民，将带来一定新增需求。
“移民带来的人口增长及家庭收入上升，将持续支撑购房需求，从而在短期内降低潜在房地产泡沫破裂的可能性。”
关于房价涨到何种水平才会形成泡沫，他说：“只有在泡沫破裂后，我们才能确认泡沫是否存在。”
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