中国房地产投资信托（C-REIT）数量已比新加坡房地产投资信托（S-REIT）多一倍，并快速增长，日益与新加坡竞争。但受访业者认为，新加坡凭借其更高质量水平，将能保持全球房地产投资信托中枢的优势。
亚太房地产协会（APREA）会长——JL家族企业集团（JL Family Office）主席林惠璋和多名分析师接受《联合早报》访问时，提出上述看法。
林惠璋近期在亚太房地产协会新加坡会议（APREA Singapore Conference）谈到中国房地产投资信托市场（下称中国市场）发展时，指出中国市场“非常快速地增长”，还拿新加坡作比较。
他说，新加坡房地产投资信托，是全球房地产投资信托的一个中枢，吸引世界各地的信托前来上市，约占新加坡股市总市值的10%，这一比率在全球范围内无人能及。此外，90%的新加坡房地产投资信托持有新加坡境外的投资组合，涵盖日本、欧洲或美国，其中15只的投资组合全部为跨境房地产。
分析：中国房地产投资信托不来了？
林惠璋指出，随着中国市场国际化，投资者将有更多产品可供选择，中国与新加坡的竞争将加剧。新加坡可能会失去中国作为房地产投资信托上市的来源市场。
“新加坡市场之所以持续吸引投资者，是因为对海外房地产投资信托的支持性监管，以及积极接纳的投资者基盘。此外，新加坡还拥有成熟的监管框架，信息披露标准高，杠杆规范保守，二级市场流动性充足。毫无疑问，新加坡必须继续保持更高的质量水平，才能保持作为全球房地产投资信托中枢的优势。”
不过，“新加坡市场的监管框架，被广泛视为中国市场的标杆”。
目前，中国房地产投资信托的平均规模较小，主要投资中国国内资产。根据高纬环球（Cushman & Wakefield）报告，截至2025年底，中国拥有近80只C-REIT中国，总市值达283亿美元（约360亿新元）。相比之下，新加坡目前拥有38只S-REIT，总市值约为800亿美元。
C-REIT可振兴低迷中国房地产行业
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新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）说：“我们并不否认C-REIT快速增长，但就成熟度而言，S-REIT仍处领先地位。目前，C-REIT仍是一种小众本地化产品，主要面向中国国内零售和机构投资者。在当前充满挑战的投资环境下，C-REIT是中国政府试图振兴低迷房地产行业的一种途径，它可以帮助发展商出售资产并减轻部分债务负担。”
FSM Global研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊认为，投资者对C-REIT的兴趣日益浓厚，很可能是由于中国低利率环境的推动，这使得收益型投资工具对中国国内投资者更具吸引力。然而，与S-REIT相比，C-REIT仍处于发展初期，收益率普遍较低，资产质量尚不成熟，且历史业绩较短。
辉立证券研究投资分析经理陈润雄说，快速增长的中国市场，可能会减少来新加坡首次公开售股上市或注入现有S-REIT新的中国资产的数量，尤其是那些现金流稳定、适合C-REIT结构的资产。然而，C-REIT的增长仍然受到监管、配额限制，以及相对狭窄的资产类别限制，短期内不太可能完全取代境外上市。
新加坡市场对中国相关资产依赖程度降低
他说：“新加坡市场仍然能够为国际投资者提供更深入的投资渠道和外汇多元化，因此依然具重要意义。对于新加坡打造房地产投资信托中枢的雄心而言，中国影响是一个渐进的过程：新加坡市场对中国相关资产的依赖程度降低，但更需要重新定位，实现全球多元化。”
陈秋伊认为，两个市场会共存，服务于不同的投资者群体和资本市场功能，而不是直接竞争。
维杰也认为，新加坡和中国市场有足够空间共存并实现有机增长。
过去六年，由于中国政府收紧监管和境内借贷成本降低，在新加坡上市的以中国为中心的房地产投资信托数量有所减少。但维杰相信，新加坡市场拥有众多其他区域和全球市场机遇，来弥补这一缺口。因此，他仍然看好新加坡在未来十年继续保持全球REIT中枢的地位。
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