中东冲突持续，全球经济前景充满不确定因素，但这个4月，新加坡的楼市却频频传来令人意想不到的好消息。
先看东部。巴西立罗央道的乐洋村（Loyang Valley）经过三次集体出售失败后，终于在第四次以8亿8000万元成交。
再看西部。登加新镇的首个私宅项目Tengah Garden Residences一开售几乎所有单位被抢购一空，让不少人直呼难理解。
与此同时，市区重建局公布的数据也来添一把火。私宅价格已经连续六个季度上涨，今年第一季环比再涨0.9%，不仅延续涨势，还高于早前预估的0.3%，连分析师都颇感意外。
新加坡哪来楼市周期？
我一直记得一位房地产界朋友说过一句话：“什么周期？新加坡哪来的楼市周期？”
听起来像是在开玩笑，但细想之下，过去几年房价确实一路稳步向上，所谓的大波动，好像真的没出现。
今年来推出的几个新私宅项目都卖得满堂彩，之前的瑞河豪苑（River Modern）、悦湖轩（Rivelle Tampines）执行共管公寓和Pinery Residences，开卖首个周末就售出超过九成的单位。Tengah Garden Residences是今年第四个创下销售佳绩的新项目，销售率还高达99%。
西部登加向来是人们印象中的“ulu”（马来语偏远的意思）地区，这次Tengah Garden Residences能够取得如此佳绩，确实让人大跌眼镜。
正如分析师说的，这次Tengah Garden Residences热销后，登加已不再ulu。尽管离市区较远，基础设施还未尽完善，但它的优势仍多于劣势，包括：靠近未来的丰加（Hong Kah）地铁站、项目内的零售设施，以及在发展中的登加区所拥有的先发优势。
再加上将受益于规划中的基础设施，以及包括裕廊湖区在内的主要就业中心的发展，这些都在替它“加分”。
当然，说到底，最打动买家的还是价格。一卧房98万元起、两卧房110万元起，这样的入门门槛，在今天的市场里确实很有吸引力，甚至和今年一些执行共管公寓的价格相差不大。
东部巴西立罗央道在一般人眼中，同样属于“偏远地带”，乐洋村也一直被贴上ulu标签。
所以，当发展商新海逸集团（SingHaiyi Group）牵头的财团以8亿8000万元拿下乐洋村时，业界一度发出问号：为何以巨资买下一个楼龄41年、周边基础设施跟不上，交通也不方便的99年地契公寓？
新海逸刚在东海岸碧湾区（Bayshore）发展的私宅项目首航（Vela Bay），开盘首个周末就卖出七成单位，销售成绩不俗。与亮眼的东海岸碧湾地区相比，位于东部角落罗央道的乐洋村地段就显得不起眼了。
但如果把视角拉远一点，这笔交易就没那么难理解。
首先，乐洋村的地段够大，占地超过84万平方英尺。这样的规模，在今天的新加坡已经非常稀缺。发展商可以更灵活地打造更完善的项目，包括更多配套设施、更出色的景观设计，以及更丰富的户型组合。
根据分析，如果获得批准，按照容积率1.6来计算，这个地段可以重新打造成一个可建成约1249个住宅单位的霸级项目，比乐洋村现有的362个单位多了2.45倍，发展潜力相当可观。
而且，新海逸集团不乏发展霸级私宅项目的经验。2019年，它在西部金文泰打造的锦泰门第（Parc Clematis），占地63万3000平方英尺，共有1468个单位，从单卧房至五卧房单位不等，共有64种组合。另外，还有较大型的单位，包括阁楼、排屋、角头排屋和洋房。
延伸阅读
锦泰门第建于前伟诗园（Park West）集体出售项目地段。新海逸与合资方以8亿4089万元买下地段，价格与购买乐洋村的差不多，重新发展的单位比原有的436个多了约2.37倍。
换句话说，这种“以规模换价值”的方式，新海逸早已驾轻就熟。
过去买房首要看地点 如今看时机看价格看未来
在今天的新加坡，要找到一幅这么大、具竞争力价格的住宅重建用地，已经越来越难了。单是这个面积，就足以解释为什么发展商愿意出手了。
更重要的是，罗央的未来也在改变。地铁跨岛线（CRL）第一阶段罗央站预计2030年投入运作，加上规划中樟宜北部廊道的罗央道及附近快速公路改善工程预计在几年后完工，到时，交通不再是个问题。今天看似“偏远”的地方，可能很快就不再让人觉得偏远。
到底ulu的定义是什么？如果只是因为现在交通不便，基础设施不到位，就断定房子不会好卖，那未免太武断。事实上，一些在核心中央区的房子，例如乌节路和滨海湾的项目，也会由于各种因素和问题而销售缓慢。
在新加坡这样一个地狭人稠的城市，几乎没有“因为偏僻而永远卖不出”的房子。尤其这几年，几乎新项目一推出就被疯狂抢购，买家越来越现实，他们未必只看地点，而更在意：这个价格，现在值不值得出手。
如果说过去买房是先“看地段”，那么现在更像是在“看时机、看价格、看未来”。
今天的ulu，可能就是明天的增长点；而今天看似成熟的黄金地段，也未必就没有潜在风险。
市场从来不是非黑即白，它更像一面镜子，反映买家的预期与信心。
单位变小后 总价门槛更易跨越
不过，有一点几乎不用怀疑的是，新加坡楼市向来被视为投资者的“避风港”。每当全球局势动荡、市场起伏不定，房价往往不跌反升，甚至在危机过后再创新高。
既然价格是买家的考量之一，自然不能高到让人望而却步。在这样的背景下，发展商开始改变策略。既然总价太高买家难以下手，那就把单位做小一点，让门槛看起来更容易跨越。比如Skye at Holland，每平方英尺2598元不便宜，但两房单位的入门总价大约150万元，对不少买家来说，反而“还能接受”，也还负担得起。
于是，一个很现实的趋势出现了：房子越建越小。
根据莱坊（Knight Frank）的数据，2020年时，100万美元（约127万新元）在新加坡还能买到约387.5平方英尺的核心地段住宅；到了2025年，这个数字已经缩水到约301平方英尺。换句话说，同样的钱，能够买到的空间明显变小了。
这背后的缘由不难理解。地价高、建造成本涨，发展商只能通过缩小户型来“消化”不断上涨的单位尺价。而从近期新项目的销售表现来看，买家显然也逐渐接受了这一现实。
可以预见，接下来市场上会越来越常见一种情况：单位更小，总价更容易入手；尺价更高，但心理门槛反而更低。
其实，新加坡的整体建设从未止步。随着跨岛线、裕廊区域线及南北交通廊道的工程如火如荼地展开，地铁网络越织越密，巴士系统也更高效，让全岛通勤逐步“无缝衔接”。无论是开车、搭巴士地铁，还是骑脚踏车、步行，出门这件事变得越来越省时、省力。
与此同时，政府持续升级“偏远”组屋区的基础设施，确保与周边社区不仅拥有高效的“点对点”连接，区内本身也有完善的生活配套，如：民众俱乐部，医疗设施，购物商场，以及托儿中心等。
在我看来，这种全方位的城市规划正在重塑人们的居住逻辑与思维：不再死盯着“特定地段”，只要交通好、商场近、设施全，哪里都是“好地段”。有朝一日，所谓“偏远”地区这一概念，或许会彻底淡出人们的视野。
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