在大多数国家，中央商业区（CBD）是一个城市的心脏，是商业和经济活动的中心。新加坡中央商业区从莱佛士坊分布到丹戎巴葛，然后延伸到滨海湾的填海区。尽管中心区占总土地面积不到3%（截至2022年，新加坡的总土地面积约为733.2平方公里），却支撑了主要的金融、保险和房地产服务业，贡献了大约25%的国内生产总值（GDP）。

这中央区将整合“南部滨水区”（Greater Southern Waterfront），加入已搬迁的丹戎巴葛和吉宝港口，和未来会搬迁的巴西班让码头的周边地区，土地面积进一步扩大至2000公顷。在最近的长期规划检讨中，市区重建局为市中心引入更多的综合用途和住房项目，打造一个融合居住和工作的未来社区。

由于位置优越，基于市场经济最大化的考量，寸土寸金的市中心，通常会建最昂贵的房地产。市中心土地只会用来建造密集的摩天大楼，只提供商业和豪华私人住宅的最高附加值用途。唯有愿意并有能力支付昂贵豪华私宅价格的本地和海外富裕家庭，才可以居住在市中心，毗邻受游客欢迎的文化遗产保护区，享受美丽的海滨景色，靠近就业中心和多元的购物和餐饮设施。

市中心地区不太可能出现规模合理的公共组屋区。这种不公平的市场行为，将加剧市中心居民之间的收入鸿沟。这与政府旨在促进公平和包容社区的住房政策，背道而驰。

公众对黄金地段组屋的反响

在2021年10月份，国家发展部宣布，在同年11月首次推出黄金地段组屋（Prime Location Housing，简称PLH）模式，让新加坡公民也能追求居住在市中心的梦想。

第一个PLH项目，River Peak I&II，位于梧槽吉兰丹路和卫德路，于2021年11月推出。项目包括280个三房式单位和680个四房式单位。按每个预购组屋单位的申请人数（申购率）计算，第一个PLH项目的三房式和四房式单位的申购率分别是3.1和10.3。首次申请者的申购率较低，分别为1.1和5.3。

政府推出新的PLH模式，黄金地段组屋有更严格的条款，其中包括6%转售价格的补贴回收机制；最低10年居住期限；10年后的转售和出租也有更多约束和限制，例如不允许屋主出租整间组屋单位，只能转售给符合条件的新加坡家庭；这些家庭的月收入必须为1万4000元或以下；潜在买家不得在过去两年半内拥有私人房地产。这些人为设置的“障碍”，可以限制和压低PLH组屋的定价，让中低收入家庭也能负担。

首先，这些PLH政策旨在为新加坡人提供可负担、且具有包容性的黄金地段公共住屋。其次，这些措施还旨在遏制那些无意长期居住在市中心区的屋主，想通过转售组屋取得暴利的短期“彩票效应”。

自2021年11月起，过去四个季度的预购组屋销售活动中，建屋发展局（HDB）总共推出六个黄金地段组屋项目，含5545个单位，约占同期推出的1万7821个预购组屋单位的31%。位于成熟市镇的预购组屋单位则有2312个，占过去四个季度预购组屋供应量的13%。

黄金地段组屋供应过高？

相比两个地区的预购组屋申购率，PLH组屋单位的平均申购率为5.8倍，还不到成熟市镇预购组屋的平均申购率13.1倍的一半。

对于这个看似“低迷”的申购率，大多数人不免会问，PLH组屋是否正在失去光环？

申购率是衡量一个预购组屋项目竞争力的指标。受欢迎的预购组屋项目吸引更多人申请，因此申购者的成功申请概率也相对比较低。

在每次预购组屋活动中，HDB预留了95%的三房式及更大型组屋单位给首次购屋者。首次申请者的申购率，能更好地衡量公众对预购组屋单位的实际需求。

PLH组屋申购率低的部分原因是：第一，HDB增加了这类单位的推出频率和供应数量。以四房式单位为例，在2022年5月和8月的两次预购组屋活动中，PLH组屋单位约占成熟市镇预购组屋四房式单位供应总量的82%。总数3195个，显著高于其余成熟市镇四房式预购组屋的713个单位。同样，PLH四房式组屋单位吸引了1万6596名申购者，也明显高于其余成熟市镇四房式预购组屋单位的9404名申购者。今年5月和8月的预购组屋活动中，四个PLH项目分别是靠近中峇鲁地铁站的Bukit Merah Ridge，靠近波那维斯达地铁站的Ghim Moh Ascent，毗邻红山地铁站的Alexandra Vale以及合乐路的Havelock Hillside，它们的申购率平均为5.2。

第二，PLH组屋模式相对较新，申购者可能会对延长到10年的最低居住年限有所顾虑，不确定购买黄金地段组屋后，会否影响未来的流动和住房计划。

在市中心区，可分配给PLH组屋项目的土地有限。当适用于PLH组屋项目的土地耗尽时，未来的供应将减少。所以，错过前几轮PLH组屋预售项目的申购者，将面对更加激烈的竞争。

塑造市中心内未来社区

市中心是一个城市的心脏，其他地区是无法复制和替代的。在很多国家，只有高收入的社会阶层，才能买得起海滨豪宅。一般受薪家庭，通常很难实现在市中心的拥屋梦。

然而，PLH让大约70%的新加坡家庭，有机会选择濒海和市中心区的组屋。这是一个令人羡慕的理想公共住房选择，是许多其他国家的中等收入家庭所无法想象的。

购买黄金地段组屋的家庭须要有远见，当面对有选择黄金地段组屋的机会时，不应被短期的“彩票效应”心态牵制而放弃。10年的居住期虽然不短，但能给第一批搬入PLH组屋的家庭，有足够的时间去营造理想家园。正如纽约和伦敦等许多超级明星城市一样，他们也能合力将这市中心打造成一个具包容性，并充满活力的未来社区。

当更多的PLH项目建成后，它们将改变新加坡的城市景观，就像达士岭的七个相连摩天高楼组屋，将牛车水带入世界的视野一样，PLH组屋也能增添新加坡要成为“超级明星城市”的特色和魅力。

对那些申购成熟市镇预购组屋失败多次的首次申请者，较低的PLH申购率也意味着，如果他们愿意考虑PLH，成功申请的概率会比一些成熟市镇的预购组屋单位来得高。所以，从长远来看，选择PLH组屋单位也不失为一种选择。

（作者程天富是新加坡国立大学房地产系教务长讲座教授兼城市与地产研究院院长；周学锋是该研究院高级研究员。此文仅反映作者个人想法，不代表所属大学和研究院立场。）