政府五年增加10万个预购组屋单位的供应计划，已经在2021年至2024年间推出8万个预售组屋。在2025年推出最后一批大约2万个组屋单位之前，国家发展部长李智陞于今年1月13日承诺，将继续保持强劲的预购组屋供应量，计划在今年至2027年推出5万个预购组屋。这承诺代表一个明确信息，可消除会导致市场非理性反应和缓解首购族焦虑的心情。

黄循财总理在建国60年预算案中，肯定增加预购组屋供应量的承诺，反映政府要帮助国人买到心仪组屋的决心。增加供应，将提高这些家庭获得预购组屋的机会。在新组屋分类框架下，他们也可以有更多不同区位的预购组屋选择，提高首次申请的家庭获得组屋的机会。

建屋发展局也将增加等候期少于三年的预购组屋，让更多家庭能够提早拿到钥匙，搬入新居。在今年推出的1万9600个预购组屋单位中，3800个或约20%将是这类能在三年内完工的组屋。这将进一步解决国人买不到组屋的可及性问题。

在2月的预购组屋活动中，首次购屋家庭对三房及以上单位的中位数申购率，从2024年10月预购活动的2.6倍下降至1.1倍。建屋局也在同一个销售活动中，推出5000个剩余组屋单位。这些单位一般等候时间较短，中位数申请率约2.6倍。

在2月的预购活动中，年长者和首次购屋单身人士的二房式灵活组屋单位的中位数申购率，分别为1.5倍和5.2倍。相比上一轮2024年10月的3.8倍和26.3倍，这次申购率也有所下降。但申购剩余二房式灵活组屋单位的竞争激烈，单身人士申购率中位数为89倍。在过去10年，未婚的年轻人有上升趋势，35岁或以上的单身人士，对住房的需求也日益增长。这群单身人士面对的住房困境，不容忽视，尤其是那些需要照顾年迈父母的未婚年轻人。

在缓解首次购房家庭对预购组屋的挤压需求问题后，政府可以分配更多资源，帮助住在租赁组屋且有子女的低收入和弱势家庭。在重新拥屋计划（Fresh Start Housing Scheme）下，第二次购屋的家庭可选择购买屋契年期较短的二房式灵活或三房式标准组屋。他们能获得7万5000元的津贴，比原有的5万元津贴还高。

育有子女并住在租赁组屋的首次购屋家庭，可能面对不同的生活难题，在经济和财务上比较困难，有些可能买不起99年屋契的小型组屋。为了帮助他们购屋，首次购屋家庭也可通过重新拥屋计划，购买屋契年期较短和有津贴的组屋。

一些家庭不想等建造时间三年或更长的预购组屋，可能会倾向购买转售组屋，尤其是屋龄较短的。根据2024年转售市场交易数据，屋龄在10年和以下的组屋交易占大约28%。

首次购买转售组屋的家庭，如符合建屋局条件，可获最高23万元的购屋津贴，其中包括8万元的公积金购屋津贴，2万元到3万元的近居购屋津贴（Proximity Housing Grant），和以家庭收入为主来分配的不同数额的额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant）。每月收入低于9000元的家庭，可获从5000元到最高12万元的额外安居津贴。购买预购组屋的家庭，也可根据每月收入获得额外安居津贴。

获得永久居民权超过三年的家庭，可购买标准类型和在新框架前的转售组屋。每月收入超出1万4000元顶限的新加坡家庭，也可通过转售市场购买组屋。在2021年推出的黄金地段和2024年在新组屋分类框架下推出的优选和黄金类型组屋，受到较严格的10年最低居住期限制。想买那些可能在15年后出现在转售市场的优选和黄金类型组屋，家庭每月收入不能超过1万4000元。

转售市场是自由交易的，竞争相对激烈，转售价格也较高。2024年的转售市场全年价格增长非常快速，增长率预计为9.7%，比2023年的4.9%高出约一倍。交易量也非常强劲，全年共有大约28万个组屋单位转手。

高速增长的转售组屋市场，会把一些财务较紧的买家排挤在外，那些符合条件的买家，可能转去申请预购组屋。由于预购组屋建造期平均要三年到五年，增加预购组屋的供应，可以解决中期的住房需求问题；然而，这没有能让转售市场活动降温的直接效应。因此，有关当局可能有必要密切监控转售市场活动，以防止转售价格升涨偏离可持续的轨道，造成市场过热。

预购市场价格虽然是和转售市场价格脱钩的，但不合理的转售市场价格会增加土地成本。建屋局可能会因此要建更多组屋，和提供更多津贴，而必须承担更大的财政赤字。这两个市场的价格如分歧太大太快，不但不可持续，也会提高市场风险。

房价是让新加坡居民感受最直接的生活开销。政府通过增加预购组屋的供应，和干预转售和私宅市场，来稳定市场和避免泡沫化的风险。这次的财政预算案，虽然没有上一回提高额外安居津贴的惊喜，却是个涵盖面更广，能更广泛缓解生活费上涨压力的预算，惠及更大层面的新加坡家庭和企业，不但帮助国人应对当下的挑战，也旨在帮助新加坡做好面向未来大环境的准备。

（作者是新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授）

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