在老旧组屋邻里区，商店选择曾经非常丰富——杂货店、五金店、家具店、电器店、药材店、文具店、当铺、金铺、银行、糕饼店、咖啡店，一应俱全。在那个还没有郊区商场或网购概念的年代，购物或吃“好一点”的东西，得“跋山涉水”转几趟巴士下市区，非常不方便，邻里商区是多数人解决日常起居需要的必然选择。

随着郊区商场兴起、交通越来越便利，就连住在裕廊这种偏远地方的居民，生活也逐渐方便起来。许多大品牌进驻郊区商场，日常餐饮选择也更加丰富，邻里商店的功能与结构随之转变。五金店、文具店等传统小店不见踪影。虽然不少店铺兼营各类杂项，但稍微专业一些的工具和用品，还是得到商场跑一趟，或上网购买。曾经多元的邻里商店被推拿保健、美发美甲美容、补习中心、中西医诊所取代，这些店铺一家接一家，占据越来越多组屋楼下的空间。

以裕廊东的裕华广场为例，这里曾是小商小店林立的区域，如今近半数店铺是按摩店、水疗中心或美发院。根据建屋发展局的数据，截至今年1月，全岛约有1万5600间组屋店铺，其中由建屋局出租的7100间，约13%属于美容及保健类，至于其余约8500间私人店铺则缺乏官方分类统计。不过，据分析师指出，美容与保健行业对邻里店铺的兴趣持续上升，相较之下，便利店、五金店等传统零售业者的开设询问则明显减少。 

当然，这背后是市场淘汰机制在起作用，那些比较难被数码科技或网购取代的服务、必须靠人与人接触才能完成的生意，方能留下。但如果完全放任租金与市场力量主导，商业空间会越来越集中于少数高周转、高利润的行业，那么，居民日常生活所需的多样性就会消失。

因此，我们来到一个须重新思考的时候：建屋局或市区重建局在规划组屋店铺时，是否应该承担更多结构设计的角色，通过组合规划与租金机制，让邻里商店的组合重新回到更均衡、多元的状态？

商场组合也在变

邻里商店组合在变，商场组合也在变。最明显的趋势，是从以零售为主，转向餐饮主导。截至2026年初，餐饮业者占据新开店铺的40%至50%，远高于10年前的15%至20%，我们熟悉的购物商场，越来越像美食商场。

和邻里商店的组合变化一样，这并不难理解。在网购冲击下，人们不一定为买一件衣服特地去商场，但会为了吃饭而出门，传统零售的功能被削弱，而餐饮成为仍然依赖线下体验的业态。

在这之上，还有另一股力量正在重塑商场的结构——来自中国的品牌扩张。前阵子很多人讨论新加坡有太多中国餐饮品牌，其实中国品牌的扩张不仅限于餐饮，还延伸至生活零售、潮流消费以及超市等多个领域。资金雄厚的中国品牌，在争夺地标铺位时，愿意支付高于市场的租金，从而推高整体租金水平，挤压独立小店的生存空间。例如泡泡玛特、名创优品、思家客，以及近一年登陆的KKV等，在多个商场占据高可见度的位置。

很多商场由房地产投资信托（REIT）持有与经营，盈利导向无可厚非，能够支付更高租金、又具备扩张能力的品牌，自然更容易获得铺位。一些中国品牌资金充足，甚至可以一举拿下多个店面，对业主而言既降低空置风险，也减少招商与管理成本。

个别商场在转手时，若由中资背景企业收购，这方面的担忧就更多。例如2016年收购金文泰君超广场（Grantral Mall@Clementi）的高雅集团近期买下金文泰广场（The Clementi Mall），引发商家与居民的双重关切，并在今年初被带入国会讨论，焦点主要集中在两方面：租金上涨问题，以及商场租户组合的变化。因为自高雅集团收购金文泰君超广场后，商场的租户结构出现明显转变，如今金文泰广场同样落入该集团之手，是否会沿着类似路径演变，改变金文泰的零售业生态？

就在国会围绕邻里商场租户多元性与消费者选择减少展开讨论后不久，凯德投资今年1月宣布入股金文泰广场，并提供房地产管理咨询服务，这多少起到一定的安抚作用。作为新加坡人熟悉的淡联企业，市场普遍寄望它的参与能够在商业回报之外，兼顾本地商家与社区需求，为邻里保留更多元与平衡的空间。

最近一项由星狮地产与新加坡管理大学展开的研究显示，郊区商场对乐龄人士具有独特的社会功能，被视为重要的“社交聚集地”与“第二个家”。超过六成受访年长者经常光顾郊区商场，是他们与朋友见面、喝茶与日常交流的重要空间。

与此同时，这一群体的消费能力并不低，约四成受访者每周在邻里商场的消费介于100元至300元，显示他们在社区零售体系中有可观的贡献。要提升郊区商场对乐龄群体的吸引力，除了完善无障碍设施与适老活动外，商户组合同样关键。对这一群体而言，消费选择更多建立在熟悉度，而非新奇体验，因此有必要保留符合他们生活习惯与偏好的服务、品牌与餐饮选择。 

如何在资本效率与公共用途之间取得平衡，是监管者与业主都无法回避的课题。邻里商业空间不只是一般意义上的零售资产，郊区商场也并非单纯的购物场所，它们是维系生活节奏与社会联系的公共空间。因此，应该有哪一些商店，不能完全交由市场机制来决定。

作者是《联合早报》高级评论员