今天是2026年1月1日，元旦日，岁启新元，敬颂春祺，旧岁千般皆过往，新年万事定可期，祝读者们松柏常青，福寿康宁。

新的一年第一天，总结过去，展望来年，很多朋友问我怎么看香港房地产的走势。诗经的小雅·北山中有言，“普天之下，莫非王土”，可见华人对房地产的兴趣永远不会减弱。我在香港工作27年，从回归前到疫情后才班师回朝，见证了香港房地产价格的兴衰，涨，大涨，泡沫，调整，跌，大跌到谷底，喘息，稳定，然后又是另一个周期。

香港人在研究房地产走势时一定会用上地运理论，1984-2004年是七运，为兑卦，五行属金，七赤为是非之象，正所谓“是非成败转头空，青山依旧在，几度夕阳红”，房地产五行属性是土，土生金，用专业术语来描述就是泄也，土泄，不利房地产。一个地运20年，可以用776来分为三段，前段7年因香港97问题在1984年签订了中英联合声明，不明朗因素消除了，房地产反而一片大好，然而1989年的一场风波却影响了房地产一片大好的局面。中段7年因97年香港回归，房地产价格在调整了2年后就开始大幅提升到回归后的亚洲金融风暴，后段6年房地产市场因外部环境因素如互联网泡沫破裂影响。香港有个二手住宅楼市走势的中原城市领先指数，从1997年7月1日推出，指数为100，到2003年6月30日该指数为32，下跌幅度近七成，相当恐怖，当时还出现了一个新金融名词，负资产！

2004-2024年是八运，为艮卦，五行属土，八白是旺财之象，土者，大利房地产也，果然在那20年，前段7年、中段7年和后段的3年，房地产价格真的是只升不降，中原城市领先指数从32点升至2021年的191历史高位，然后受到国内房地产市场影响及中美经贸摩擦，指数向下调整。

2024-2044年是九运，为离卦，五行属火，九紫是喜事连连大吉之象，加上火生土，房地产应该不会太差。

我每天都有上网阅读香港的几份财经日报，也常会和香港的老同事们交换意见，最近就看到了两条有关甲级商业大厦的新闻，总部设在伦敦的全球量化与系统化投资管理公司为配合亚太业务的迅速扩张，在香港承租中环国际金融中心二期6层共超过14.6万方尺的楼面，月租约1752万港元。另外总部位于美国的量化交易与投资管理公司也预租中环新海滨三号一期（2026下半年完工）共逾22.34万方尺，月租约3061万港元。外资对香港的未来充满信心。

从表象可以看出事物的本质，12月19日中原城市领先指数为145，在2025年暂时累升5.35%，但与高位的191相比，跌幅还是有24.21%。2024年初香港政府取消所有房地产买家卖家额外印花税时的指数为135，由此观之，香港房地产的走势已经稳定了，下来又会是另一个上升周期。