在马来西亚首都吉隆坡，密集的摩天大楼与现代化建筑之间，仍可见木屋区及许多年久失修的房屋，与高楼大厦形成强烈对比。这些老旧建筑不仅存在安全隐患，影响居民的生活质量，也限制了城市的发展步伐。不过，一些城中村也是历史遗产，人们认为具有一定的保留价值，担心政府近期推动的“城市翻新法案”会剥夺了他们的生活方式与文化。
马来西亚政府计划今年7月向国会提呈“城市翻新法案”，推动市区内老旧建筑的重建与翻新，以提升城市面貌和经济活力。
根据《2040年吉隆坡结构蓝图》（Kuala Lumpur Structure Plan 2040），吉隆坡市政局已鉴定139个建议重建的地区，其中包括91个住宅区。由于吉隆坡缺乏未开发绿地，法案将允许政府对旧建筑或旧住宅区进行重新发展，重点推动垂直发展如建设公寓或高楼，预计可创造3325亿令吉（约1008亿新元）的发展价值。
“城市翻新法案”的一大特点是为重建计划设立了明确的屋主同意门槛。30年以下的建筑须获得80％屋主同意才可重建，30年以上需75％，而废弃或荒废建筑的同意门槛为51％。
马来西亚资深分层产权律师、“城市翻新法案”顾问之一的曾振财接受《联合早报》访问时说，法案设下的同意门槛更加合理，因为根据现行的《1985年分层地契法》，如果政府要接管或收购某个产权，必须获得100%业主的同意，这导致许多市区老旧建筑物难以重新发展。
专家：须制定保障机制 避免加剧不平等
不过，一些人担心法案会导致城市里的低收入群体失去栖身之所，乃至于阻碍社会流动性，加剧社会不平等现象。
研究马国房屋及城市规划的伊曼研究（Iman Research）总监巴德鲁（Badrul Hisham Ismail）受访时指出，如果缺乏完善的保障措施，政府和发展商可能以发展之名，驱逐低收入群体和边缘化他们的社区。“这在马来西亚尤其令人担忧，因为官方与发展商勾结的现象，向来是城市治理中的结构性问题。”
巴德鲁担心，法案可能演变成一种自上而下、由发展商主导的城市重组议程。“尽管他们在公共舆论中以城市衰退或现代化为由加以正当化，但实际上却加剧了空间不平等。”
马国在野党也对法案提出质疑，认为可能导致城市马来人及其他弱势群体被边缘化。其中，前首相马哈迪指出，吉隆坡贫民窟和贫穷地区居民大多数是马来人，政府若进行重建，须搬迁的大多数是马来人。
马哈迪进一步指出，贫困地区拆迁后，通常会发展成高档住宅，穷人难以负担租金或房价，导致城市中的马来人人口减少。“这将使马来西亚第二任首相敦（阿都）拉萨的努力付诸东流，城市最终成为非马来人的居住地。”
阿都拉萨为推动马来人城市化，1971年推出新经济政策，通过经济再分配缩小族群贫富差距，并在城市兴建公共住屋和廉价住宅。政府也制定马来保留地政策，保障马来人在城市里的土地权益。
安华否认新法案将驱逐马来人
针对反对党的指控，首相安华在多个场合作出反驳，并澄清政府并非要通过“城市翻新法案”驱逐马来人，而是为了改善人民的居住条件。他强调，法案不会强行驱逐任何原地主或屋主，也不会改变任何地区的土著所有权比率和种族结构，马来保留地的法定地位也不会改变。
延伸阅读
《联合早报》走访吉隆坡最后一个马来甘榜——甘榜峇鲁（Kampung Baru），不少居民除了表达对城市族群结构变化的担忧，也对社区重建提出切身关注。
经营餐馆的阿兹曼（Azman，49岁）说：“我的祖父辈就在这里居住，而且是有地住宅。政府必须说明要怎么重建，难道要我们都搬到组屋或公寓吗？”
另一个居民哈斯娜（Hasnah，63岁）则认为，甘榜峇鲁已成为特色景点，政府与其大规模重建，不如给居民发放补助金，重新翻新及维修社区。“这样除了能让居民住得更舒服，也可吸引更多游客。”
据《马来邮报》和马来语电视台Astro Awani报道，当年英殖民地政府为了平衡吉隆坡的种族人口，经由雪兰莪苏丹拨地在1899年设立甘榜峇鲁，让马来人能在城市里保留甘榜生活方式。这个城中村经历了100多年的城市变迁，曾爆发种族冲突和政治改革示威活动，具有一定历史价值。甘榜峇鲁也被认为是吉隆坡价值最高的地段之一，土地估价可能超过40亿令吉（约12亿1300万新元）。
居住在政府组屋的居民则较能接受重建计划，多数受访者认为陈旧和卫生条件欠佳的组屋确实需要翻新，但也提出一些实际问题。
在距离吉隆坡双峰塔仅五公里的甘榜拿督克拉末（Kampung Datuk Keramat），Sri Perlis 2组屋的退休居民奥斯曼（Osman，70岁）支持重建计划，但对搬迁安置存有疑虑。奥斯曼目前的月租为120令吉，他担心重建后租金将大幅上涨。“翻新或重建期间，我们要住在哪里？之后是否能回到原地，且享有相同的租金？”
法案设补贴机制 重建后土地性质不变
曾振财指出，法案不会改变土地性质，原本为永久地契或马来保留地的土地，重建后将维持不变。“城市翻新法案”也设有实物或现金补偿机制，新单位面积至少等同原来的住房，现金补偿则由政府与发展商根据市场价值提供。
他补充说，若居民对补偿不满，可通过城市翻新调解委员会提出申诉，保障自身权益。
马国房屋及地方政府部长倪可敏强调，法案将坚持“不逊色待遇保障”（Not Less Favourable）原则，确保原居民在重建后获得比原有住所更好的居住条件，享有更舒适及完善的生活环境。
“城市翻新法案”在推动城市现代化的同时，面临如何在发展与居民权益之间求取平衡的难题。分析认为，政府在落实法案时，必须提高透明度，并听取民众意见。
巴德鲁强调，政府应从根本上改变思维，住房不应被视为商品，而是一项基本人权。“这意味着重建政策不能只着重于硬件提升或市场回报，而应更关注居民的尊严、安全与长期福祉。”
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