面对利率高涨和宏观经济环境不明朗，房地产投资领域在2023年碰到巨大挑战，而本地这个领域的龙头老大凯德投资（CapitaLand Investment）在去年底，新年来临之际抛出盈利预警，似乎预示许多房地产投资信托也面对相同厄运。
分析师指出，尽管美国联邦储备局预计今年降息，但利率不太可能回到过去的超低水平。凯德投资有接近一半的贷款将在今年和明年到期，因此面对相当大的再融资风险。
此外，中国作为集团的核心市场之一依旧疲弱，可能继续拖累它的房地产投资业务。
去年12月8日，凯德投资披露，受高利率和地缘政治紧张局势影响，预计截至12月31日的2023财年，集团房地产投资组合将出现公允价值损失。有鉴于此，集团预计今年扣除税务和少数股东利益后净利（PATMI）将较一年前大幅度减少。
集团这一年的盈利不理想并非毫无预警。在2023财年第一季业务报告、上半年业绩和第三季业务报告中，都频频出现宏观经济展望或市场“依旧具挑战”的字眼。
业务表现疲弱反映在2023财年上半年的业绩中。集团的半年净利同比下滑19％至3亿5100万元，营收同比跌1％至13亿4500万元。在第三季业务报告中，首九个月总营收，同比下跌3%至20亿8500万元。
今年至明年约50％贷款将到期
FSMOne.com研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊接受《联合早报》访问时说：“在2024年至2025年期间，集团约有50％的贷款将到期，它因此在短期内面对再融资风险。尽管利率可能调低，但利息依旧高于疫情前的水平。随着债务在短期内到期，集团可能要承担更高的融资成本。”
另一方面，地缘政治局势进一步恶化，可能导致资产交易活动放缓，影响集团收购或脱售资产的战略时机。
凯德投资是新加坡最大的房地产投资管理公司，是六个总市值超过300亿元的凯德信托的保荐商，其中包括新加坡规模最大的两个信托——凯德综合商业信托（CICT）和凯德腾飞房地产信托（Capitaland Ascendas REIT）。
旗下房地产资产最大部分在中国
截至2023财年第三季，旗下房地产资产管理规模，最大部分投资于中国，占34％；再来是新加坡，占了33％。若按资产类别分布，最大部分投资于住宿，占了35％。集团的房地产资产管理规模达到1330亿元。
中国房地产市场萎靡不振，加上经济放缓影响消费情绪，给集团的中国业务带来明显冲击。辉立资本在一份报告中指出，由于中国的经济展望疲弱，中国资产的估值预计下跌。
此外，尽管中国商场的客流量和租户销售额有所改善，但这个市场的零售资产的租金调升率（rental reversion）仍处于负数。中国办公楼的租金调升率也是小幅度负数，唯有新经济资产的租金调升率呈小幅度正数。
延伸阅读
不仅是中国资产估值受影响，由于利率高涨和资本化率（cap rate）扩张，凯德投资在澳大利亚、欧洲、英国和美国的资产估值也预计下跌。新加坡和印度的资产估值则可能保持平稳。
凯德投资股价过去一年跌近20％
在缺乏利好因素的情况下，凯德投资的股价在过去一年跌了接近20％，最低触及2.83元。2024年开年，股价至今下跌5％，上星期五（1月12日）收报3元。
辉立证券研究高级投资分析师陈润雄对集团股票维持“买入”评级，目标价为3.68元。他受访时说：“我们可能在短期内维持‘买入’评级，因为我们相信大部分负面因素已被考虑在股价内。”
上周传来凯德集团扩大住宿业务，以约2亿4000万元收购新加坡G酒店（Hotel G）的消息。 凯德投资受询时并没有对这篇报道做出正面回应，只说公司一直都在评估可充分提高投资回报的机会，并会在有实质交易时才发布消息。
陈润雄认为，美联储预计今年改变政策或带来投资机遇，这有助于推动集团的资本再循环活动和收费相关收入。
分析师：利率环境将变得更有利
星展集团研究同样对凯德投资的股票给予“买入”评级，目标价为4元。银行分析师认为，受中国市场拖累，集团在年底对资产重新估值，可能带来一些下行风险，但这应该只是一次性的影响，因为利率环境接下来将变得更有利。另外，如果中国经济今年复苏，可能对股价带来上行惊喜。
展望今年，报告指出，集团的资产脱售活动可能加速，超出每年30亿元的脱售目标。
另一方面，凯德投资正在扩充新经济房产领域的业务。去年10月底，集团与泰国房地产发展商Pruksa控股公司宣布，联合成立保健医疗房地产基金。双方投入第一笔资金共达3亿5000万元，规模目标为5亿元。
新中落实30天互免签证是利好因素
随着全球旅游业持续复苏，集团的住宿管理业务是值得关注的另一个亮点。在营运表现走强，以及旗下服务式公寓品牌奥克伍德（Oakwood）的贡献增加，集团去年首九个月的住宿管理业务的营收增长31％。
随着新加坡和中国将落实30天互免签证安排，陈秋伊看好这推动更多中国旅客前来我国，给集团带来利好因素。
冠病疫情暴发前，在2017年至2019年期间，中国是新加坡最大的旅客来源地。若中国旅客回流，将带动本地旅游相关领域，对凯德投资的零售和住宿业务有提振作用。
不过，陈秋伊提醒，对中国旅客来说，新元兑人民币上涨，使得在新加坡消费变得更昂贵，多少会影响他们前来新加坡旅游的需求。
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