政府在深夜宣布楼市降温措施似乎已成常态。8月19日深夜，国家发展部和建屋发展局宣布，将通过调低建屋局房屋贷款的贷款与估值比率（LTV）顶限，为转售组屋市场降温。同时也宣布将提高额外安居津贴（EHG），进一步协助首次购屋的中低收入家庭，购买新组屋和转售组屋。
这是继黄循财总理在8月18日的国庆群众大会上承诺“将致力确保组屋价格更可负担”后的跟进措施。市场人士对新宣布并不感意外，组屋转售价这几年来持续上升，加上百万元组屋越来越多，已成为国人关注的课题，大家也满心期待政府的对策。
有人认为，黄总理之所以不在国庆群众大会上一次过同时宣布具体措施，或许是不想模糊焦点，影响其他重要信息的传达。
这一次，政府一边“出招”为转售组屋市场降温，一边“出手”发额外津贴帮助首次购买组屋者。业内人士笑称，这样的组合措施效果似乎有些“不甜不辣”，希望能减缓价格涨势，满足国人的基本住房需求。
政府这次再度调低建屋局贷款LTV顶限，从80%调低至75%。市场人士对这项措施能否有效抑制市场持保留态度，认为这类措施往往只能产生短期效果，因此政府才会在不到三年的时间三度收紧组屋贷款规定。
对于那些公积金不足、需要贷款购买较大单位组屋的买家来说，新规定可能迫使他们动用更多现金，在购买转售组屋时，更加谨慎估算供屋能力，这有助暂时抑制市场需求。
国家发展部长李智陞于8月20日召开记者会解释新降温措施时说，当局发现以较高LTV贷款的买家，大多愿意支付高价购买靠近市中心或地点较好的单位，这也是整体组屋转售价上涨的原因之一。他警告，若不加以注意，这种市场趋势可能会导致转售市场与经济基本面脱节，最终引发泡沫。
LTV顶限降低至75%，预计将影响大约10%的买家。这类买家通常支付的价格比其他买家高出2万元至6万元。
这群在部长眼中“人数并不少”的买家，或许可以通过收紧贷款规定来抑制他们的“大手笔”。然而，对于那些不向建屋局贷款，甚至完全无需贷款的百万元组屋买家，又该如何“控制”他们的购屋行为呢？
根据市场观察，本地百万元组屋的买家大多是现金充裕的“私宅降级者”，他们通常卖掉价值三四百万元的有地住宅或私人公寓，再以现金购买一套百万元的转售组屋，这对他们来说，不过是“小菜一碟”，根本无须贷款，不受新措施影响。
另一部分“百万组屋”买家则是“组屋升级者”。他们在组屋住满五年的最低居住年限（MOP）后，想提升到地点更优越、交通更便利、户型更大的组屋居住，所以不惜砸下百万元购买转售组屋。这群买家中大多数仍须要扛房贷，如果条件符合，他们就是向建屋局贷款的一群。如果不符合建屋局贷款条件，他们可向银行贷款，而这次的LTV顶限调整并不包括银行贷款，所以新措施对这群买家的影响有限。
政府的政策往往有两面性。例如，政府为首次购买组屋者提供额外的住房津贴，符合条件的首次购屋家庭和首次购屋单身者，可分别获得最高12万元和6万元的额外安居津贴，购买转售组屋的最高津贴可达23万元，这大大缓解他们的住房负担。但另一方面，也有人担心，津贴提高，可能会促使卖家趁机抬高要价，从而推高转售组屋的整体价格。
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又例如，为缓解转售组屋的需求，并确保首次购屋者等买家能负担得起，政府在2022年9月30日规定，私宅屋主和前私宅屋主若购买非津贴转售组屋，须先完成15个月的等侯期（wait-out period）。这一措施有效遏制了去年组屋转售价的涨势，但随着买家在等候期满后涌进市场，加大了市场对转售组屋的需求，导致今年上半年的组屋转售价再次显著上涨。
百万组屋交易量 今年很可能破千宗
今年无疑是百万元组屋的丰收年。单在7月份，就有120间转售组屋以百万元以上的价格成交，是单月首次破百间，也创下单月百万元组屋交易量的最高水平。其实，今年首七个月的百万元组屋交易量已达543间，远超去年全年419间百万元组屋交易量的最高纪录。有人预测，今年的百万元组屋交易量很可能破千宗，打破自2021年以来每年数百间的成交纪录。
尽管百万元以上的组屋在总转售量中的占比仍然很小，但随着交易量的不断增加，国人难免感到焦虑，担心百万元组屋会逐渐成为常态。因此，在可能引发房地产泡沫之前，及时采取措施加以制止是必要的。
我国的公共房屋政策、设计及品质长期以来享有国际声誉。百万元组屋趋势出现，实际上也反映了本地公共房屋的优质水平。毕竟，我国大部分组屋仍是国人可负担的。在面对百万元组屋时，我们应保持理性，避免无意中成为助长房市波动的推手，同时也不应将百万元房价视为一般组屋估价的指标或参考案例。
国人应当牢记，组屋的主要目的是满足国人基本住屋需求，让大家都买得起能安居，而非用来大肆炒卖，大捞一笔。然而，现在有许多人以受政府津贴的价格购买预购组屋，住满五年后立刻转售，从中赚上一笔，将组屋视为投资致富的工具。
黄金地段组屋（PLH）住满10年才能转卖的规定，正是要消除国人把组屋当做投机工具或“抽中大奖”的心态。今年下半年开始，新组屋项目已推出新的分类制度，不再以之前的成熟与非成熟组屋来划分，而是改成以“标准”、“优选”及“黄金”地段划分。“优选”与“黄金”地段的组屋，将附带转售前必须住满10年最低居住期限、收入上限，以及售后须“回吐”津贴等限制措施。预计这些规定可防堵“财大气粗”的买家进入转售市场抬高价格，也可避免抽中优越地点组屋的屋主，获得比其他地段组屋更高的投资回报机会。
尽管黄金地段组屋有诸多限制，升值速度可能不会像过去三年的转售组屋市场那样迅猛，但由于地点优越， 仍受到不少人的青睐 。有个年轻同事就说，他一直梦想能住在南部滨水区，但这些地方没有他能负担得起的预购组屋。如今这个地区也将被规划为黄金地段组屋区，他庆幸终于等到了理想居住处，圆梦指日可待。
有个香港朋友常开玩笑说：“新加坡人被政府宠坏了，申请组屋等个三五年就喊久了，而在香港，有些人等一辈子都可能等不到公屋呢！”
其实，选择一个理想的住房就像投资一样，需要时间和耐心，也须要考量本身的经济能力，量力而为。大部分国人一生中最重要的个人投资，就是购买一间住房，不论是组屋，还是私人公寓。政府过去多年推出的长远政策，就是让国人实现居者有其屋，而今几乎大部分国人成家立业后，都能拥有属于自己的小天地。
新措施或发出警讯 抑制组屋价格飙升
政府这回出台“不甜不辣”措施，虽然未必能对市场的交易价与供需，产生快速降温。但这次“微调”，或许可为市场注入“警讯”，并稍微优化整体房屋市场，抑制百万元组屋继续往上飙升。
虽然，整体来看百万元组屋的占比不大，但如果不采取适当措施，也很可能间接拉动周边其他组屋的转售价，对准备进场购屋的普通收入老百姓带来压力与焦虑。
因此，适度的微调措施，同时又以“另一手”帮助首次购买组屋者，无疑有助推动市场往平衡方向发展，也让国人看到，住房仍是政府最关注的课题，拥屋梦非遥不可及！
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