进入今年最后一季，房地产交投渐趋活跃，新加坡房地产发展商在9月份出售的私宅单位几乎翻倍。有股票分析师认为，本地多家房地产发展商的股价或被低估，预计未来仍有很大上升空间。
我国私宅楼市进入第四季后市况不俗。城市发展（CDL）旗下位于兀兰的新项目景林嘉园（Norwood Grand）开售首周末即沽清八成单位，同时创下区内开盘价新高。华业集团（UOL）的Meyer Blue和万国公司（Bukit Sembawang）的8@BT也在开售后卖出半数单位。
本周末，新加坡楼市也迎来最热闹的几天，有六个新私宅项目展开预览，推出总数或超过3500个单位。
与私宅市场的火热形成对比的是，新加坡多家发展商的股价或存在重大低估现象。星展集团近日发布的一份报告指出，尽管部分发展商表现优异，但如果参照2014年到2015年的市场反弹，预计股价仍有三成的上行空间。此外，若发展商进行重组，或将部分资产注入房地产投资信托（REIT），其估值有望提升最多100％。
住宅市场回报稳定 资产重组或成关键
星展报告指出，对于以华业集团、国浩房地产（Guocoland）、香港置地（Hongkong Land）以及和美置地（Ho Bee Land）为代表的多家发展商而言，私宅市场的稳健表现与持续优化的土地收购价格，为公司提供进一步扩大利润的机会。
报告认为，目前以发展住宅项目为主的新加坡发展商普遍被低估。这些项目的内部收益率（IRR）达到10％左右，且资产账面价值的减记非常有限。然而，发展商的市账率（P／B）仅0.4倍左右，显著低于历史均值。
此外，市场上也出现了一定的估值差距，尤其是在商业房地产领域。星展分析师认为，若发展商能通过选择性出售非核心资产，或将投资组合进行重组，将能释放出显著的股东价值。
REIT模式成价值提升新趋势
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报告特别提到，目前本地房地产投资信托的市账率高达0.9倍，远高于开发商股的0.4倍。这意味，发展商若能将部分收益型资产注入信托，或采用“发展商＋信托”的合订证券（Stapled Security）模式，股价有望获得显著上调。星展分析师预计，这些重组动作有望将发展商的市账率提升至0.8倍左右。
奕丰环球市场（iFAST Global Markets）投资咨询助理总监邹咏翰则认为，发展商股与投资信托的估值差距是合理的，因为发展商需要管理从购地到项目完成，再到销售的整个过程，通常面临更高的风险。
邹咏翰还补充，房地产投资信托享有一定的监管优势，如债务与资产比率上限为50％，且要求分配90％以上的租金收入，导致其股息收益率通常高于5％。而发展商的股息分配则由管理层决定，收益率较低。因此，发展商股价不太可能拥有与投资信托相同的估值水平。
不过，邹咏翰也认同发展商可通过将资产注入投资信托来释放价值。例如，城市发展的市账率为0.5倍，而公司旗下的城市发展酒店服务信托（CDL Hospitality Trusts）市账率为0.7倍，这种重组策略能为发展商带来更高的估值。
低利率环境或成“价值陷阱”
星展报告指出，尽管美联储已在9月份进行50基点的降息，但未来的利率正常化路径仍存在不确定性。随着市场对更低利率的预期升温，发展商的融资成本压力可能缓解，但发展商和业主长期采用的“买入持有”策略将面临考验，因为整体回报，包括股本回报率和资产回报率可能仍然低于理想水平。
星展分析师认为，未来发展商应更加注重现金流的改善，同时通过优化资产负债表，来提升股东回报。
邹咏翰提醒，虽然较低的利率环境可能会鼓励更多房地产交易，但要使这一点产生有意义的影响，增加的交易必须转化为显著的收入和利润增长。否则，发展商股票可能会继续表现不佳，甚至成为价值陷阱。
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