提到中央商业区，人们总会想到摩天大楼，奢华高级住宅，西装革履的白领手中拿着一杯咖啡脚步匆匆，甚至举着手机开着电话会议。很少人会联想到扶老携幼的出游，孩童的嬉闹。
这样的印象并不完全偏颇。有报告表明，在市中心，近一半居民年龄在20多岁至30多岁，单身者占市中心居民的40％。
市区核心（Downtown Core）的私宅多聚集于滨海湾区，不过这一带近几年都没有新项目推出。接下来，由IOI产业发展的滨海景苑（Marina View Residences）和由城市发展（CDL）发展的铂海峰（Newport Residences）预计开盘，为这一区带来关注度。
不过，相较于原计划，两个项目都已经延期推出。滨海景苑曾计划在今年6月底前推出，铂海峰原定去年4月开始预览活动，至今都已延期超过一年。
转售市场方面，根据仲量联行（JLL）提供的数据显示，截至今年第二季，滨海湾区已完工的非有地私宅单位共2802个。区内的私宅交易量过去几年则逐年减少，从2020年高峰的230个单位，减少到去年的95个。今年上半年，仅有46个单位转售。
以价格来说，这一区近几年涨势不强。2020年，滨海湾私宅中位数售价为每平方英尺2297元，到2023年则仅为1984元，不过在今年上半年又回升至2095元。
市中心离宜居尚有距离
坐拥优势的地理位置，便利的交通，买气却不足。分析师认为，这与房地产降温措施等有关，更重要的是，对于大多数本地家庭来说，整个市中心离“宜居”尚有距离。
市区核心开始发展住宅大约是在20年前，之前这一带全部为商业区。
2007年竣工的海天大厦（Icon）和2008年竣工的滨海舫（The Sail@Marina Bay），是市中心最早的一批私宅项目。
滨海舫所在地段在2002年以“白色地段”的形式出售，意味发展商可以自由地将这幅地段用于商业及住宅用途。
新加坡国立大学房地产系教务长讲席教授程天富向《联合早报》指出，当时办公楼市场供过于求，政府决定在滨海湾一带推出私宅，因此推出这一白色地段。由于附近没有住宅，也没有配套的宜居设施，起初市场并不看好，然而项目在推出首个周末就几乎售罄，令所有人大跌眼镜。
后来，随着地铁市区线（Downtown Line）开通，以及周边一系列公共设施的完善，市中心的私宅项目逐渐多了起来。尽管住宅密度远不及其他区，市中心渐渐有了人气。
继滨海舫之后，滨海湾居（Marina Bay Residences）、滨海湾轩（Marina Bay Suites）、华利世家（Wallich Residence）、珊顿·云尚（V on Shenton），以及滨海盛景豪苑（Marina One Residences）等私宅项目推出市场，受到欢迎。
与其他区相比，市中心的私宅中，混合用途项目居多。市区核心有10多个项目，除住宅外，还兼有办公、零售或酒店用途，为市中心注入更多活力和便利，同时拓宽居民的生活空间。
不过，近几年市区核心的住宅市场明显放缓。2021年，政府推出滨海景（Marina View）白色地段招标遇冷，仅马来西亚IOI集团旗下公司一方竞标，以容积率每平方英尺1378元的价格买下地皮，较分析师预测低了近20％。
今年2月，毗邻滨海湾花园的滨海花园弯（Marina Gardens Crescent）白色地段，仅吸引到国浩房地产领军的财团一方竞标，开价相当于容积率尺价984元，比去年截止招标的滨海花园巷（Marina Gardens Lane）地段低了近三成。市区重建局认为价格太低而拒绝颁发这一地段。这是政府自2011年以来，首次拒颁大型地段。
10月，市建局和建屋发展局又推出滨海花园巷一幅备售名单地段，可建390个私宅单位。备售名单地段一般要有发展商勾出，而政府接受发展商提议的价格后，才会推出市场供竞标。但分析师认为，高档私宅需求疲弱，预料这一地段不会被勾出。
政府采取措施提升活力 但居民结构变化不大
程天富指出，近期很少看到市中心有新的住宅土地供应，可能与需求不大有关。
戴玉祥产业（Edmund Tie）2021年的一份报告显示，市中心年龄在20至40岁的居民占当地整体居民一半，比传统黄金地段高出一倍。家庭构成方面，小家庭和单身者占市中心居民的40％。
程天富说，政府虽采取很多措施来提升市中心活力，但居民结构没太大变化。“虽然地理位置优越，但不适合家庭，没有学校，缺乏社区设施，也没有大片公园等休闲空间，因此居民主要是单身或没孩子的年轻人，以及外国专业人士。”
在2019年发展总蓝图中，市建局着重提出振兴市区核心，将安顺路、丝丝街、珊顿道、丹戎巴葛和滨海湾打造成混合用途区域，包括改善街道交通，打造更多公共休闲场所，在安顺和丝丝区建设城市居民社区等。
发展活力社区的方式颇具市区特色，例如，市建局提倡与建筑业主合作，在市中心引入更多公共空间，提升社区氛围。
国浩房地产在2023年建成的混合用途项目国浩时代城（Guoco Midtown），拥有三个公共广场，能够举办临时市场、健身活动和现场音乐会等活动，以丰富周边居民的生活。项目还提供大片绿地，人们可以在这里聚餐、享用食物，度过休闲时光。
另一个例子是凯德置地在2022年建成的凯源中心（CapitaSpring），由原来的金鞋停车场改建。它的亮点是面向公众开放的四层楼高的空中花园“城中绿洲”（Green Oasis），花园为公众提供躺椅、健身器材等休闲设施。凯源中心还保留与金鞋停车场类似的熟食中心，有几十个摊位售卖各种食物。
市中心的交通也在不断改善，汤东线上的麦士威站和珊顿道站通车，另外，环线第六阶段的爱德华太子站和广东民站预计2026年建成。未来，市中心区所有项目到地铁站都不超过10分钟步行路程。
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程天富说，政府在提升市区活力上做了很多努力，最重要的措施之一是在出售土地时，常采用让发展商有更大灵活性的方式，例如推出白色地段，使未来市区的规划更有想象空间。
另外，他提到政府在2019年推出为期五年的中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme）和策略发展项目奖励计划（Strategic Development Incentive Scheme），预计会影响未来中央商业区的一些重要建设，尽管这些影响可能需要更长时间才能显现，但相信会对中央商业区有一定振兴作用。政府接下来是否会延长这些计划，值得关注。
市中心非完整市镇 难以形成活力社区
橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清受访时说，随着市中心过去一些年推出多个新私宅项目，该地区已变得更加活跃。华利世家和滨海盛景豪苑等综合项目的开发，为这一区带来更多餐饮和零售选择。滨海湾的建成，将居民从中央商业区连接到滨海长廊、滨海湾金沙等，提供更多的生活方式选择。
她认为，在中央商业区消费往往比较贵，这是人气不足的一个原因。要进一步吸引家庭居住，政府可能须要考虑分配一些租金较低的设施，使更多的美食中心、商店和其他企业能够在这些地区经营，为居民提供较低价格的选择。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣指出，市中心的住宅发展在放缓。政府提出“工作、生活和娱乐”（work, live and play）的概念已有20多年，尽管推行了一系列措施，增加市中心的活力，但效果有限——工作日与周末的差距，如同白天与黑夜。
在他看来，根本原因是，市中心不是一个完整的城镇（town）。
他说：“一个完整的城镇是有一个中心的。在这个中心，通常会有一个市场或小贩中心，有实惠的食物，有卖各种用品的小商店，这些在市中心都没有。”
他认为，市中心最活跃的区域靠近丹戎巴葛，在市区核心的外围，因为丹戎巴葛有湿市场和小贩中心，还有平价超市，以及各式小商店，它们大都在组屋底层。
私宅聚集的滨海湾区，却无法形成真正的“社区”。“相当多的业主是投资者，他们本人不住在那里，而是出租。租客很多是在莱佛士坊和滨海湾附近工作的外国人。”
他说：“一个社区要想形成，需要有人在那边长久地住下，生根。另外，要有小孩，然而市中心没有学校。”
另一方面，他指出，市中心寸土寸金，新的私宅单位尺价预计会达到3000元，私宅价格堪比第九区和第十区。拿一个家庭所需的三房一厅单位为例，价格可能高达300万元，并非普通家庭能负担。再加上缺乏配套的社区设施，有能力购买的本地人，也通常倾向于选择其他优质区域。
麦俊荣和程天富都认为，配套设施与人气，是“鸡与蛋”的关系。没有便利的市场和学校，人们自然不愿搬来；如果没有足够人口，配套设施就很难出现。
程天富说：“社区需要规模效应。市中心形不成规模效应，就吸引不到营运者来提供设施，因为开餐厅、开小贩中心、开商场，都要有足够的消费者。”
建组屋是否可行？须平衡经济和社会生态
打造活力社区的根本途径，似乎就直接指向了建设组屋。
麦俊荣认为，由于昂贵且以投资属性居多的市中心私宅不可能形成社区，要想达到有活力这个目标，建组屋是唯一选项。不过，可行性是一个问题。
“政府制定规划时，当然也可以规划出组屋和学校。但我认为他们目前还不够大胆，目前没有看到政府有在这一区建公共住房的计划。”
他说，一旦建组屋，必然有很多争议。“它会变成百万组屋吗？除非政府拿出巨额的补贴。另外，在诱人的租金面前，还须要考虑如何防止人们违反规定去出租牟利。”
这也跟市中心的定位有关。“新加坡是不是要像纽约曼哈顿或伦敦市中心那样，打造一个巨大的高端金融区，作为全球金融中心的标志。如果开始建组屋，就意味着这些地不能用来发展商业，可能就代表要放弃这个想法了。”
提升市中心活力面临两难
他认为，如果为建造组屋、学校等预留大量土地，会让市中心变得更有活力，但也可能会失去原有特色。
程天富也认为，在提升市中心活力的问题上，可能会面临两难。“土地是有限的社会资源，到底要怎么去规划? 以经济效益来说，卖给发展商一定是效益最大化的方式。可是如果想要把人口搬过去，那就一定要建组屋。”
他个人支持在这一带建组屋，认为这样虽一定程度上牺牲经济效益，但可以让不同收入阶层的人都有机会住在市中心，有助于促进社会的包容与稳定。如果没有组屋，市中心便只能是富人的专属，可能产生社会的贫富鸿沟。
“如果我们看其他的国际大都市，中央商业区的住房通常是非常富有的人才能负担，或者即使有一些不贵的房子，也是条件很差的‘贫民窟’。具有新加坡特色的组屋模式，能有一种包容性的方式，弥合一些社会不平等问题。”
SRI研究与数据分析部主管莫汉也认为，将市中心转变为充满活力空间的进程，还远未完成。这是一项持续的努力，政府致力于维护各社区的社会结构平衡，确保公共住房对所有新加坡人包容且可及，以防止社会经济分化，增强各住宅区的社会凝聚力。
“例如，最近在优质地段如武吉知马马城（Turf City）、南部濒水区（Greater Southern Waterfront）等地建设公共住房的计划，充分体现了这一承诺。这些传统上被视为私宅区的地段将容纳新的组屋项目，展示了政府在打造包容性社区方面的决心。”
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