陈紫筠：商业区“去中心化”的拔河战

上个月，市区重建局发布《2025年发展总蓝图》草案，“去中心化”是其中一个关键词。

所谓的去中心化（decentralisation），指把商业活动从市中心分散到市郊、离家更近的地方。这不仅为我国经济带来更多活力和竞争力，也让民众就近工作，减少他们前往市中心的出行需求。

然而，尽管这一策略自1991年就已推行，但进展缓慢，企业仍倾向于聚集在市中心。

根据房地产顾问公司莱坊的数据，目前约66%的办公空间依旧处于中部地区，这与1993年的比率几乎一样，显示去中心化的效果似乎有限。

中央商业区以外的办公空间确实增加了，巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）、淡滨尼和裕廊东等，都可见办公楼林立，但企业以行动说明，它们仍对市中心的办公空间情有独钟。

随着企业转向提供更高价值的产品和服务，本地悄然出现“再中心化”的现象，像汽车品牌奥迪（Audi）把办公室从位于加冷的Aperia楼，搬至中央商业区的Capital Square，并在附近的Cross Street Exchange开设陈列室。

另外，跑车品牌保时捷（Porsche）在位于美芝路的国浩时代城（Guoco Midtown）开设陈列室。除了展示跑车，还融入保时捷品牌时装和咖啡厅，提升客户体验。

我国推进去中心化的进程，可说是跌跌撞撞。

去年9月，裕廊湖区白色地段招标中，凯德发展、城市发展、星狮地产，以及日本的三菱地产公司和三井不动产（亚洲）所组成的财团，它们提呈的两封投标书中有一份入围，但由于容积率每平方英尺640元的出价过低，政府最终决定不颁发地段。

这个结果折射出政策规划和市场诉求的差异。国家土地战略着眼于长期发展，但企业决策更受较短期的商业环境，以及经济效益所影响。至于裕廊湖区白色地段的发展何去何从，政府或许可考虑把这块6.5公顷的地段分块来卖，以降低发展商所须承担的风险。

仲量联行的调查显示，中央商业区与市郊的平均租金差距，已从过去的50%至60%，收窄到30%至35%，进一步削弱企业外迁的动力。经济发展局通过税收优惠，来吸引外国投资者和跨国公司入驻我国，为企业推出类似的激励措施或值得考虑，以更针对性地推动商业活动迁入市郊。

另一方面，冠病疫情催生混合办公模式，促使企业重新思考办公空间的用途。如今许多公司追求“精而优”，要求地点优越和设施完善。这可能促使企业倾向选择地点适中的办公处。

但最重要的是，中央商业区作为经济活动的大动脉，长期以来建立起成熟的生态系统，银行、律师所和会计事务所等形成了协作网络，为进驻市中心的企业，带来便利和机遇。

要复制中央商业区的成功模式，打造完善的生态系统，并非一朝一夕的事情。在这方面，把产业链相关利益者汇集到一处，有助于更快实现协作效应。与此同时，个别区域中心也需要有一定规模的主力租户驻扎，才能够吸引同个产业链的供应商聚集。

根据市建局的规划，裕廊区聚集建筑环境、交通，以及港口物流等活动；纬壹区（one-north）是生物科学和通信技术等相关公司的大本营；榜鹅数码园区则主攻机器人等智能科技。

商业活动去中心化的用意之一是让民众就近工作，政府近年在市郊卖地，发展住宅项目，为商业区注入“人气”。不过，发展商兴趣缺缺，今年4月，纬壹区内的媒体圈（Media Circle）B地段未能吸引任何投标者流标。

近期试水的两个私宅项目，位于新兴媒体园的私宅项目Bloomsbury Residences，以及坐落于新加坡科学园（Singapore Science Park）的风之林（LyndenWoods）先后在3月和6月开放预览，为纬壹城提供约700个住宅单位。

其中，Bloomsbury Residences在4月12日开盘，首周只售出90个单位，占总量的25%。除受美国关税计划影响之外，也反映潜在买家对这一区的谨慎态度。风之林项目将在7月12日开盘。

自住型屋主也许是担心作为“先行者”搬进新镇，得承受一些不便。据在这一带工作的上班族反映，纬壹区内的交通相当不便，除了地铁站之外，目前仅有一条巴士路线服务这一区。对投资者而言，他们或许也在衡量这一带的资本上升空间。

这次的发展总蓝图草案中，碧山市镇中心是下一个推行去中心化战略的地区。这里将开辟更多办公空间，未来的办公空间总和面积相当于巴耶利峇中心。至于具体的规划，市建局发言人表明，这项发展计划将分好多年逐步推进，并会把市场需求和条件考虑在内。

为加速市郊商业节点发展，政府部门将牵头迁入。永续发展与环境部、交通部和陆路交通管理局等政府部门正计划迁至裕廊，为这些办公地点注入活力。

政府部门率先迁进市郊办公地点，相信能够为该区的发展起到一定催化作用。例如，建屋发展局驻扎大巴窑中心后，多家房地产经纪公司都靠拢同一区，以更加接近他们的客户，即打算买卖房屋的人。

另一方面，柔佛—新加坡经济特区逐渐成型，以及新柔地铁即将开通，让兀兰迎来进一步去中心化的契机。在新马两地有业务的企业搬到那一带，将有助于它们的管理运作和提高效率。

罗马非一日建成，若要成功打造下一个市郊的中央商业区，不仅要经长年累月的耕耘和周密规划，更要靠天时、地利、人和。

面对宏观经济的未知数，城市规划既须放眼长远未来，也要应对短期变局。这是一门科学，更是一种艺术。