属于“夹心层住房”的执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC），这几年可说是破纪录高手。每每这类住房有新项目推出，或是新政府地段竞标，总是“一山比一山高”，不是创标地尺价新高，就是创销售新标杆。
以这个月初公布竞标结果，位于兀兰17通道（Woodlands Drive 17）和信佳弄（Senja Close）的两幅EC地段为例，不仅是一幅，而是两幅的最高标价都刷新纪录，分别以容积率每平方英尺价782元和771元，夹攻打破去年11月淡滨尼95街EC地段768元的尺价。
有分析师预测，未来这两个地段的项目推出时，每平方英尺或高至2000元。如果以相当于政府组屋四房式大小，约1000平方英尺的面积来计算，未来一间普通大小的EC单位，售价超越200万元不足为奇。
今年两EC新项目 平均尺价逾1700元
撇开这些猜测，在当下市场中，EC售价越来越高是不争的事实。像今年2月底推出的淡滨尼晶莹轩（Aurelle of Tampines），平均尺价1766元，创历来新高；位于登加区的佳和园（Otto Place）7月中开售时，尽管未刷新纪录，但平均尺价也接近淡滨尼晶莹轩，为1700元。
令人纳闷的是，能够买得起这些高价“半组屋、半私宅”的人，真的是EC政策最初想要帮助的“夹心层”吗？
以淡滨尼晶莹轩一间价格最低168万9000元，面积1023平方英尺的四卧室单位为例，假设一对总收入为1万6000元的夫妇购买这个单位，并且最多贷款房价的75％，剩余的25%首期，他们必须掏出42万2250元的现金和公积金存款。
要是这对夫妇申请30年期的126万6750元贷款（即房价的75％），以约2.50％的利率计算，每月分期付款5005元，或相当于他们总收入的31％，超越新加坡金融管理局设下的30％每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）限制。
如果回到过去几年的高利率水平，他们的分期付款额会更高。
去年38个EC转售 获利至少100万元
像这对总收入已达到EC月入顶限的夫妇，他们的偿还能力都无法过关，其他月薪不及他们的买家更不用说了。然而，这些人还可以买得起，合理的推测是他们要不是手头现金充裕，就是有父母的财力帮助，因而可以降低贷款额。
这些资金雄厚，但因为符合收入限制，被房屋政策定位为 “夹心层”的群体，能够购买由政府大量补贴的EC，未来EC私有化后又可以“包赚”，恐有让有钱人变得更有钱之嫌。
价差给EC屋主带来巨大的资产增值。房地产公司PLB Research的数据显示，2024年获利至少100万元的EC转售单位数量大增，从2023年的15个增至38个。
再来，现在建在优选和黄金地段的组屋，都必须遵守10年的最低居住年限，在转售时也须归还一部分购屋津贴，但属于高级住房的EC却不受到这些限制。
政府最近表明正考虑提高预购组屋申请者的家庭月入顶限，人们猜想EC申请者的家庭收入顶限也会同步调高。
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有分析师指出，若调高EC月入门槛，可能导致EC价格上升，间接推动私宅和组屋转售价。
这种疑虑并非杞人忧天，毕竟EC价格是由发展商来定的，它们可以通过各种创新方式，如缩小单位面积但总房价不变等手段来推高尺价。
EC概念自1996年推出以来，其间存在一些争议。2012年，CityLife@TampinesEC项目一间拥有五间卧房、面积高达4349平方英尺的顶层大豪宅，要价破200万元，让人质疑收入不超过1万2000元（当年的家庭月入顶限）的家庭，如何买得起如此豪华的EC？
与此同时，市场上当年出现 “双钥匙”单位，使得一些屋主盘算把较小的单位租出去。
针对EC市场的畸形现象，政府后来介入调整政策，规定EC双钥匙公寓只能卖给多代同堂家庭，而且每个单位的面积不可超过1722平方英尺。
这些争议之后，发展商确实规规矩矩，少了让有关当局皱眉头的举动。不过最近几年，EC价格屡创新高，再度让这类房屋是否是普通人买得起的问题浮出水面。
如今看来，只有较富裕的“夹心层”才负担得起EC。
30年前，在那个执着于追求现金、信用卡、汽车、公寓和俱乐部会籍（5C）的年代，为了帮助新加坡人圆私宅梦，EC计划应运而生。
部分群体仍能从中获利 政策未调整形成不平衡
时过境迁，新一代领导人正推动社会契约的更新，引导人民扩大对成功的定义，不再以物质来衡量生活素质。将组屋升级到私宅视为社会地位的象征，这种观念不应被强化。
本地住房政策或许已没有必要区分组屋或EC。关键应在于打造空间舒适、社区设施完善、交通便捷，以及邻里和谐的宜居环境。
四年前，国家发展部制定黄金地段组屋模式，确保大部分新加坡人有能力购买建在中央区，以及周边黄金地段的新组屋。
当局也会尽可能在这些地点提供租赁单位，让低收入群体有机会住在市区。如此大胆的政策改变，旨在维持社会公平和包容，避免阶级分化的现象加剧。
黄金地段组屋模式是新加坡住房政策迈向更公平、更包容的重要一步，但EC政策尚未调整，使得一部分群体仍能从中获利，形成了政策上的不平衡。
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