在宏观经济环境动荡之际，新加坡私宅市场在2025年展现非凡韧性，全年新私宅销量预计超过1万个单位，创下2021年以来的四年最高销售记录。
展望明年楼市，分析师预料它将继续火热，私宅价格有望维持当前每年3%至4%增长势头，但由于推出项目较少，销量可能跌至1万个单位以下。
此外，发展商买地压力和成本会继续上升，导致私宅价格居高不下，更可能促使政府出台降温措施，比如收紧贷款上限。
今年的楼市，可说是风风火火的一年，新楼盘销售比市场预期还快，多个项目一开卖就卖出八成以上，甚至直接售罄。
例如，荷兰村的Skye at Holland在10月一开卖，666个单位就卖出658个，销售率达到98.8%，平均尺价2953元，成为今年最抢手的新高档私宅项目。
今年新私宅销量 同比料增七成以上
根据市区重建局数据，今年首九个月整体私宅价格累计涨2.7％。受访分析师预计全年新私宅价格涨幅介于3％至5％，大致维持在去年增长3.9%的水平。
销量方面，综合各房地产咨询公司提供给《联合早报》的数据，今年约有26个新项目推出，为市场供应1万1400个单位，较去年推出的6600个单位，大增七成以上。这也是自2013年以来最多单位推出的一年。
发展商推出单位多，卖出的单位自然也大增。
今年首11个月，发展商已卖出1万零500个新私宅单位，全年销量估计介于1万1000个和1万1500个单位，远超去年卖出的6469个单位。这将是自2021年的最高水平，当时销量为1万3027个单位。
值得一提的是，今年外部宏观经济环境动荡不安，尤其是美国总统特朗普4月宣布的关税措施冲击全球，拖累新加坡在内的全球经济表现。
根据贸工部上月发布的经济调查报告，今年经济增长预测约4%。略低于去年的4.4%增长。当局也说，美国关税影响会在明年显著浮现，经济增长速度料放缓，增幅为1%至3%。
尽管如此，新加坡私宅价格和销量并没有伴随经济放缓的预期而下跌，销量更大增七成以上，显示楼市的强韧和本地买房强劲需求。
我国家庭新增财富足 买家手上资金更充裕
是什么因素促成本地楼市的强劲买气呢？
莱坊（Knight Frank）研究部高级主管郑卫铭接受《联合早报》采访时指出，本地私宅市场保持韧性，得益于低失业率和健康的家庭资产负债表。大多数居民维持就业状态，即便全球经济和地缘政治承压，仍能维持需求。
他也说：“自去年9月起利率持续走低，并于今年多次下调后，先前犹豫不决的购房者最终下定决心。这包括部分买家群体因预期房价会进一步上涨，选择提前行动买房。”
本地房屋贷款参照的三个月新元隔夜利率（SORA）从今年初的3.0227％，如今已跌至1.2565，下滑约1.76个百分点。
一般而言，较低贷款利率是房地产市场的主要推动力。
随着利率下调，买家负担能力改善，进而吸引他们重返市场。像2021年，SORA近乎零，新私宅销量马上突破1万个单位；2023年至2024年期间，SORA涨至近4%，私宅销量也跟着下滑至7000个单位以下。
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德则把强劲买气，归因于本地家庭财富的显著增长，买家手头上资金更充裕。
根据合登整理的数据，截至今年第二季，我国家庭拥有的货币及存款总额达6801亿5400万元，较之前一季增加905亿9710万元，增幅达15.4%。
李思德说：“如果进行换算的话，我国家庭新增财富足以购置9000个价值1000万元的豪宅。”
第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询执行董事张敏璋还指出，国人财富积累不少是来自婴儿潮一代。
“这些人担心子女无力负担私宅，因此选择为子女名下购买的私宅，支付全部或部份金额。这种‘父母帮子女买房’情况如今变得普遍。”
核心中央区高档私宅 今年销售大多亮眼
仔细分析市场，今年可说是代表高档私宅的核心中央区（CCR）扬眉吐气的一年，有约八个项目共2600多个高档单位推出。
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它们的销售表现大多亮眼，包括Skye at Holland、乌节路林荫道的傲杰嘉苑（UpperHouse@Orchard Boulevard）、罗拨申码头的罗奥湾（The Robertson Opus）、里峇峇利路的嘉溪绿苑（River Green）等，开盘首周末，就几乎售罄或售出近半单位。
这也使得位于核心中央区、价值至少500万元的豪宅交易量大增，今年首三季共有455个豪宅交易，同比增35%，总交易额达45亿元，同比增73.7%。
不过，也有一些高档私宅项目表现不如人意。
例如位于滨海湾一带的滨海景苑（W Residences Marina View）7月开始独家预览，但销售缓慢，根据市区重建局数据，它至今只售出五个单位，成交尺价介于3302元至4256元。
今年最畅销项目在淡滨尼
整体而言，今年最畅销项目为淡滨尼的霸级项目PARKTOWN Residence，它拥有1193个单位，2月推出时就成功卖出87%或1041个单位，相信是本地楼市首个开售周末就卖出1000个单位的项目。至今则总共卖出1111个单位，中位数尺价为2363元。
其他畅销项目还有Springleaf Residence（904个单位）、艺景峰（The Orie，730个单位）、Skye at Holland（662个单位）和卓悦峰（Zyon Grand，605个单位）。
博纳产业（PropNex）研究与内容主管黄秀莹表示，今年高档私宅表现出色，是因为定价吸引人，与代表中档私宅的其他中央区（RCR）之间的价格差距正逐步缩小。
她预计，在今年出色销售业绩支撑下，明年高档私宅会继续受买家青睐。
明年预计20个新项目登场
根据ERA产业统计数据，明年预计有20个新私宅登场，外加五个EC项目。这些新项目中，超过一半是位于代表大众化私宅的中央区以外（OCR），包括位于白沙乐怡度假村（Downtown East）隔邻的执行共管（EC）项目Coastal Cabana、 碧湾区许久未见的新私宅项目、以及泉林路（Chuan Grove）的超过1000个单位的霸级项目。
ERA产业总裁朱泳强表示，明年将是大众化私宅项目领头的一年，需求会来自组屋提升者。当前楼市火热状态预料会延续至2026年，整体私宅交易活动将保持强劲。
不过，由于明年推出的单位数量将减少，全年私宅销量可能只达9000个单位至1万个单位。
综合各分析师预测，明年新私宅销量将介于7500个至1万个单位，价格涨幅介于3％和5％。
另外，朱泳强指出，近来土地成本上升，可能削弱部分组屋升级者的负担能力，而新私宅销售持续强劲，还可能增加政府出台调控措施，为楼市降温的可能性。
事实上，为抑制投机行为，政府7月初调整住宅房地产的卖方印花税和房屋持有期。随后，总理公署部长兼财政部及国家发展部第二部长英兰妮在新加坡产业发展商公会（REDAS）房地产市场2025展望研讨会上致辞时提醒，政府继续密切关注房地产市场动向，并在必要时调整政策。
上月，新加坡国立大学城市与房地产研究院发布2025年第三季房地产行情指数（Real Estate Sentiment Index，简称RESI）显示，房地产发展商对市场信心在第三季继续改善，但对政府或进一步出手降温的担忧也同步升高。
六成受访发展商认为，政府干预的可能性加大，显著高于上季的42.3%。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚受访时说，明年市场面对的最大下行风险，就是政府出台降温措施。
她说：“随着私宅销售强劲反弹，以及近期政府售地计划的地段竞标激烈导致地价不断攀升，都会造成下来的新私宅价格居高不下，涨幅更可能超越经济基本面，迫使政府出台更多降温措施。”
明年完工私宅增三 成租金料面临下行压力
不仅新私宅表现亮眼，今年转售私宅也表现强韧。朱泳强表示，今年转售私宅交易活跃，首11个月有1万1825个单位转售，预计全年转售量达到去年的1万4053个单位的水平。部分原因可能是今年完工单位减少四成，促使房价延续上涨趋势。
今年完工单位约5249个单位，包括伦多区首个私宅项目曲水伦庭（Lentor Modern）、鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）、Perfect Ten和隽峰（Irwell Hill Residences）等。
明年完工单位预计7006个单位，较今年增加三成左右，预计包括康宁河湾（Canninghill Piers）、莉丰嘉园（Tembusu Grand）、松岩轩（Pinetree Hill）和Lentor Hills Residences等。
另一方面，完工私宅供应增加，可能对明年私宅租金上涨，形成更大阻力。张敏璋认为，业主在争取租户方面会面对较大竞争，而且区域经济形势预计疲软。李思德也说，明年租赁市场会相对转向谨慎，私宅租金涨幅介于1%至4%。
今年首三季，出租量最高的私宅项目是鑫悦府（Normanton Park），共租出489个单位，每月平均租金为每平方英尺6.27元。
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