近些年来，“不到30岁便买下百万元私宅”“我是如何在20多岁时买下私人公寓”这类社交媒体贴文，引起许多人的关注。它们除了标题吸睛，也反映人们想一早拥有私人房地产，过上“富裕”生活的心理。买私宅的年轻人占比确实日益增多，但私宅价格居高不下，这种买家年轻化的趋势能否持续，对新加坡楼市未来发展又会有什么影响，这期《悉看大势》带大家一起去了解。
今年都是27岁的刘衍岑与卓俊伟是一对青梅竹马的夫妇，年少时候就相识，交往稳定，并从一开始就怀抱着共同拥有美好家园的梦想。
交往期间，他们不知道未来要买什么样的房子，或要准备多大的预算。不过，为了这个梦想，两人从一开始就注意开销，努力攒钱。
大学时期，两人在课余时间，经营自己的摄影与摄像公司dyadconcept。公司承接了不少婚纱摄影工作，于是又衍生出另一家花束与婚纱公司Artisan.Whitesnowy。
大学毕业后，刘衍岑加入新加坡民防部队担任救护人员，两家公司由卓俊伟和母亲继续经营。
两人平时省吃俭用，不出国远游，更不买奢侈品。刘衍岑16岁时买的手提电脑，用了10多年，直到损坏才换。两人也投资风险较低的产品，如黄金和投资联结保险，在六年内存了20万元。
申请BTO五次抽签失败 向母亲借20万元买私宅
与许多新加坡年轻夫妇一样，刘衍岑和卓俊伟的总收入允许他们申请预购组屋（BTO），可是经历五次抽签失败后，两人把目光转向转售组屋。
不过，转售价在冠病疫情期间暴涨，于是他们干脆考虑买新开盘的私宅。
他们用了半年，进行研究和财务规划，终于在2022年买下鑫悦府（Normanton Park）的一个单位。
刘衍岑接受《联合早报》采访时说：“房子售价是164万元，我们须支付近50万元首期。我们用多年的储蓄和母亲借我的20万元付了首期，其余用银行贷款支付。”
购买爱巢是夫妇俩的事，但身边有不少亲友对他们“弃组屋、买公寓”，没有享受买预购组屋拿政府津贴的做法，表示不理解。
对于亲友的意见，他们一笑置之。卓俊伟说：“这是我们过的人生，也是我们共同达成的目标，只要保持坚定就行了。”
许多年轻人，也希望和他们一样，在30岁前买下自己的私宅，开启人生新篇章。不过，刘衍岑和卓俊伟建议他们谨慎理财，根据自己的财务状况，选择适合自己的住房。
私宅年轻买家占比增加
根据房地产市场人士观察，像刘衍岑和卓俊伟这样的年轻私宅买家，近年来有所增加。
一项2024年的ERA产业调查报告显示，在2023年，26岁至35岁新私宅屋主占比为35%，同比增加三个百分点，比2019年的22%高出13个百分点，也远超2015年的9%。
25岁以下更年轻的买家，自2021年也开始增多，从1%增加到2023年的3%。
另一方面，住公寓的年轻人过去数年也有增加趋势。
根据新加坡统计局最新数据，去年有3万7412名年龄介于25岁至29岁的公民和永久居民住在私人公寓和住宅，高于2019年的3万3127名。在30岁至34岁的年龄层中，有4万6977人住在私人公寓和住宅，比2019年多出23.6%。
统计局受询时说，这些住在私人公寓和住宅的公民和永久居民，包括屋主、租户和住户（occupier）。
与此同时，房价也呈向上趋势，市区重建局的数据显示，非有地私宅房地产价格指数从2015年的137.4，上升到2025年的208.1，增幅达51.4%。
年轻人买百万元私宅有路径
刚踏入职场不久的20岁出头的年轻人，究竟如何负担上百万元的房子？
最大挑战是高达数十万元的首期，若月薪水平一般，可通过努力存钱，加上家人的财务补贴来凑足。购房的其余款项，主要是向银行借贷，分期付款一般是年轻买家自己负担。
不过，所谓“年轻就是本钱”，房贷还款期以65岁付清为基准计算，贷款者越年轻，还款期就越长。若收入稳定并持续增长，按时支付房贷应该不难。
举例来说，若贷款者已48岁，须在17年内付清所有贷款。但25岁的贷款者，可选择最长35年的还款期。虽然他们距离65岁还有40年，但新加坡金融管理局规定最长的私宅房贷还款期为35年。
瑞联（橙易—宜迪）集团首席研究与战略总监孙燕清接受《联合早报》访问时指出，年轻买家可拉长还款期限，从而降低每月还款额。
“那些寻求短期投资，并计划在卖方印花税期限过后卖房的买家，可享更高的回报率，因为他们的每月还款额较少，所以投入总额也较少。”
年轻人买私宅的另一个如意算盘是：他们的收入一般会逐年增加，可以先苦后甜。
新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富受访时说：“对有能力购买私宅，尤其是有能力支付首期的年轻买家而言，他们的收入会随着年龄的增长而上升。抵押贷款本金会逐年摊销，而他们逐年上升的收入，能减少财务负担。
新加坡统计局的预估数据显示，2025年，住在私人公寓和住宅的居民家庭平均月入2万6698元，比2015年的2万2278元高出19.8%，比2020年的2万1561元多出23.8%。
ERA产业主要执行官林东荣受访时说，新加坡经济和就业情况良好，许多人的工作和收入稳定，让许多家庭有信心购买心仪的私宅。
他指出，新的非有地私宅最受欢迎的价位，介于150万元至250万元之间，若按75%的贷款与估值比率（LTV）计算，买家须付37万5000元至62万5000元的首期。
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他说：“通常付得起这些金额的买家，都有一定现金储蓄，但年轻买家不太可能在学生时代或职业生涯初期就有这么多储蓄。”
日打三份工圆拥屋梦
也就是说，许多人是像刘衍岑与卓俊伟这对夫妻般，向父母借贷、帮助，才买得起私宅。
当然，也有年轻人凭一己之力成为私宅屋主，且不是在别无他法的情况下才勉强买私宅。
今年也是27岁的媒体制作公司老板慧璇（Chris Chross）去年买下一个价值95万元的转售公寓，全靠她多年来省吃俭用，和在课外兼职打工存下的钱。
慧璇受访时说，父母和祖母从小便向她灌输，自力更生的重要性，房子既是经济独立的证明，更是稳定生活的一种保障。八岁时，她就立下目标，要在27岁前，拥有自己的房子。
根据建屋发展局条例，购买组屋的单身者须至少35岁，岁数不到的慧璇为了按原计划圆梦，决定购买没有年龄限制的私宅。
基于隐私考量，她没有透露房子的地点，也没说明买下房子，是否要出租，还是自住。不过，她透露，自己能在30岁不到买下私宅，是通过多年的努力和储蓄，以及长达30年期房贷。
她说：“我14岁时，数学成绩不好，要求母亲让我去上补习课。母亲建议我自己工作赚取补习费，我就在周末到快餐店打工。由于是我自己辛苦工作付钱补习，我更珍惜学习的机会，也更努力。”
慧璇以优异成绩升上理工学院并获得奖学金。虽然不愁吃穿，但她坚持半工半读，甚至一天打三份工，连续工作12个小时，七天无休。
除了开源，她也很注意节流，避免不必要的消费是，擅用现金回赠和积分应用软件，也帮她降低不少开支。
“要像我一样买房的话，必须考虑财务状况，定下明确且实际的目标，然后坚持不懈地尽力达成。”
至于会否与未来的另一半申请预购组屋，她仅说，这是假设性问题，要看到时情况和购房条例而定。
专家：购房须量力而为 BTO仍是最实际选择
社交媒体上，常出现房地产投资的贴文和视频，教导年轻人如何“炒楼”致富。分析师提醒，年轻人买房应按本身需求选择，量力而为，切忌好高骛远，背负大笔债务。
千禧世代和Z世代比父母辈，更热衷于投资，也更愿意承担更大的投资风险。
ERA产业去年10月发布的调查报告显示，87%的年轻人同意并坚信，房地产是致富的可靠工具。不过，45%的受访者认为，现在投资房地产更困难。56%的年轻人希望未来能提升住房。
孙燕清认为，他们可能是受社交媒体上大量的财富投资信息影响。
“买家应时时保持谨慎，尤其是在当今科技和网络媒体广泛应用的时代。我们须要有一种把关机制，因为并非所有网上的投资策略都可靠。听从不良的建议，可能导致买家过度透支，或投资于高风险产品。”
林东荣说，对于年轻人而言，若没大量储蓄或家庭支持，预购组屋仍是拥屋的最实际第一步。
“与私宅相比，预购组屋前期成本更低，每月还款额更小，对刚开始工作的买家而言，财务压力较小。此外，政府补贴如公积金购屋津贴，显著降低了预购组屋的实际价格，这是私宅缺乏的主要优势。”
他认为，从总体来看，预购组屋是买第一套房子的年轻人更简易，且更符合财务情况的理性选择。
若薪水不特别高，年纪轻轻就背负巨额房贷是一种冒险，因此须再三考虑。
程天富指出，私宅价格居高不下，年轻买家不应受“错失恐惧症”（FOMO）的影响，因为这可能使他们面临更高财务风险。房贷利率可能上下波动，抵押贷款成本也会随利率波动而变化，尤其是浮动利率抵押贷款。
他建议，年轻夫妇以考虑预购组屋为先。“在2025年至2027年之间，有5万5000个预购组屋的稳定供应，确保年轻夫妇获得可负担得起的公共住房。”
年轻买家资金有限 较小型单位成首选
年轻买家对私宅的需求有增无减。由于资金有限，他们往往选择较小单位。
城市发展（CDL）发言人回复《联合早报》询问时说，交通方便的项目适合自住或出租，这对年轻买家而言非常重要。他举例说，集团位于合乐地铁站旁的卓悦峰（Zyon Grand），约50%的买家，年龄为39岁或以下。
卓悦峰去年开盘，面积474平方英尺的一卧房配书房单位，售价从129万8000元起跳，每平方英尺尺价2738元。最小两卧房单位的面积为538平方英尺，售价146万8000元起跳，尺价2729元。
发言人说，一些年轻买家对价格较敏感，会根据预算，选择较小型单位。单身买家则可能视私宅为投资，或是未来的安乐窝。
林东荣认为，大多数首次购房者仍然主要受价格可负担性，而非设计驱动。尽管如此，提供灵活的单位或以生活方式为设计导向的便利设施，能使新私宅楼盘更具吸引力。
组屋购房条例改变 可左右年轻人选择
政府考虑拉低二房式灵活组屋的申请者年龄限制，若真推行，到时料会有一些原本考虑买公寓的单身人士，改而选择价格较低的组屋。但受访专家认为，这对私宅市场的影响不大。
孙燕清说，有意购买二房式灵活组屋的买家，很可能在预算和经济能力方面，与私宅买家不同。
因此即使政策调整，私宅市场相信不会受显著影响，冲击到的可能是二房式和三房式转售组屋，因为这类房子的买家经济条件，跟有意购买二房式灵活组屋的买家相似。
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