84岁的退休商人翁书标，住在东部私人公寓，身体已不像以前般硬朗，但还算行动自如。
每天，他会与街坊一起散步、吃早餐和交流，有空就在股市转转，赚零花钱。一有机会，他也会出国旅游。尽管他聘有女佣，但公寓已供清，开销不太沉重，可以舒心过日子。
新加坡统计局今年2月公布的《2025年家庭收入主要趋势》显示，新加坡居民家庭中，市场收入属最低十分位（decile）的家庭中有约50％是退休者，他们的收入主要来自公积金利息等投资。
然而，这群人士的生活状态不是一般民众对“低收入”的既定印象。他们当中，5.5%拥车，19.8%雇有帮佣，6.7%住在私宅。翁书标便是这一群体的一员。
58岁的阿莲，就没翁书标那么幸运。壮龄的她在经营自家生意，与家人住在东海岸一栋屋龄超过60年的永久地契独立式洋房。她的母亲在2024年过世后，阿莲和女儿是继承者。
很多人或许会羡慕母女有这笔财富，但其中之苦，只有她自己知。原来，母亲遗嘱规定，房子继承后的20年内不能出售。
她说：“这座洋房20年前进行过一次整修，现在有许多地方需要再装修，但装修费用日趋昂贵，不是轻易可以负担的。”
老房子翻修牵一发动全身 无固定收入长者承压加剧
不愿透露全名的阿莲与《联合早报》分享了她想要让家居更符合老年人需要时所面对的困难。 她亲身经历了父母晚年，居家养老的各方面需求。
例如，要把卧房从二楼搬到地面层，厕所须添加医疗设置方便老人洗澡、地板也须铺上防滑粘贴等。
“由于厕所不太容得下轮椅，当时想过扩建厕所、改变摆位，来配合老人洗澡的需要。但是单是厕所改建，就要接近1万元的装修费，所以就作罢了。”
要扩建厕所“牵一发动全身”，还有其他地方须一并修整，叠加的费用不是一笔小数目。
随着新加坡步入超老龄化社会，更多面向年长者的住房须添加安全设置，如扶手等。但许多年迈屋主因没固定收入，都苦恼于如何负担维护房子的费用。
阿莲与丈夫也在为自己的老年需要做打算。房子已有一定房龄，总有一天需要大翻修。
她说：“到时候，我们想用贷款来装修，基于年龄和收入限制，贷款额不高，所以无法承担重大的装修开销。”
专家：维护成本上升前应换房
财务规划公司Providend总裁陈显耀直言，住在私宅的老人家，最常碰到的难题就是跟维护和地契到期有关。
公寓的维护费用会随屋龄增加而提高，例如分层地契管理委员会（management corporation strata title，简称MCST）费用、每月管理费增加、累积基金（sinking fund）贡献额也会提高。
政府基于住户安全考量，正探讨通过共同出资方式，协助私人住宅提升旧电梯安全，例如电梯上行超速保护装置，以及电梯轿厢意外移动保护装置。然而，电梯维护或更换电梯的费用，仍必须由累积基金支付。换句话说，私宅屋主仍须靠自己。
陈显耀说：“一次性维修费用对没有固定收入的退休人士来说，是财务上的冲击。其次，地契贬值（lease decay），尤其是政府组屋若超过40年，流动性就会大大降低。”
为避免老来陷入困境，陈显耀说：“私宅住户最好能在身体还健康、市场情况有利的情况下‘降级’，例如有地住宅换公寓、大房型公寓换小房型。总之就是在房子维护费用显著上升前换房。”
纽玛珂房地产经纪公司研究主管王善葶受访时说，市场上已看到这些改变。
更多年长的屋主已开始降级，从大屋换小屋或换到组屋，以套现来支持退休后的生活。此外，也有更多的成人子女虽不与家长同住，但买房会选择靠近的地点，以方便照护。
王善葶说：“随着社会老龄化，买房已不再仅仅是为了积累财富，而更多的是生活方式的契合。我们可以看到，买家的行为正呈现出一种更有意识的转变，更倾向于选择真正能符合晚年生活方式的住宅。”
面积大房间少成劣势 地契年限递减是隐忧
她观察到，买家开始倾向购买两卧房和精巧三卧房，约700至850平方英尺的单位。
除了价格适宜之外，人口结构变化，如有更多老龄人口、家庭人数减少，以及更多单身人士都推动了对较小单位的需求。
2024年，我国65岁及以上居住在家中的长者，从2014年的46万6300人，增加至2024年的76万7900人，当中独居的长者，从2014年的4万2100人，增加至2024年的8万7200名。
王善葶说：“有鉴于此，面积大但房间少的老旧公寓，在这样的市场就会处于劣势，因为面积大，会推高总价，但房间少又限制了那些需要多卧房家庭的购买意愿。”
可见，在老龄化社会中，首当其冲的是大房型、高楼但没电梯的住宅。
然而，即使长者有心降级到他们认为可负担的住房类别，也面临房价飙涨，现有房子价值不足以购买替代房，又或者基于其他原因而无法如愿，阿莲就是一个例子。
由于房子20年内不能出售，她说：“这让我举步艰难，无法避开老房子的高维护成本。”
另外，年长者在年轻时买的房子会随着人一起变老。这么一来，房子就会面临地契越来越短的窘境，尤其是99年地契住房。
一些屋主在房价高企的考量下，可能希望通过延长地契，来延续房子的寿命，但获准延长住宅地契，在新加坡非常罕见。
延伸阅读
一般获批准的是发展商在集售后申请延长，或者是地段具历史价值、或是受保留的建筑，也许能获准延长地契，避免被拆除。
我国第一幅达到地契年限，被政府收回的住宅地段是在芽笼3巷。这个建有191间排屋的60年地契地段，在2020年12月到期后，归还政府重新发展。
下一个即将面对地契到期的是新邦勿洛的144个有地私宅，为期70年的地契2034年到期。
《联合早报》曾报道，坐落在惹兰真巴卡布爹（Jalan Chempaka Puteh）、惹兰真巴卡古宁（Jalan Chempaka Kuning）与勿洛路（Bedok Road）的排屋与独立式洋房的屋主，希望获准延长地契至少10年，至2044年。
王善葶说：“从表面上看，延长地契是一个解决方法，但屋主仍面临财务挑战。延长地契除了需要大笔钱外，年长的屋主还是要考虑潜在的装修费用，这对没固定收入、或不符合贷款条件的年长者而言不是容易的事。”
集体出售越来越难成功 长者转向替代住屋方案
翁书标接受《联合早报》采访时说，他认为另一个或许能让年长者脱离公寓高维护负担的办法是集体出售。
约40年前，他买下99年地契的东海园大厦（Katong Park Towers），后来住户兴起集售念头但首次尝试不成功，约10年后才在2018年成功集售，当时项目屋龄已超过30年。
王善葶却指出，目前的市场气候加上政府售地频繁，集售成功的概率不高。
“更好的方法还是找寻适合自己的住所，例如共居和社区关爱组屋（Community Care Apartments，简称CCA）都是极具吸引力的替代方案。”
其实，政府在协助年长国人安家上，也推出多项支持政策。
例如，住在政府组屋的65岁以上年长者，可通过屋契回购计划（Lease Buyback Scheme），根据年龄和需求，选择将部分屋契卖回给建屋局。这么一来，长者能继续住在组屋单位，同时获得额外收入。
建屋局在2024年8月曾透露，此前五年，每年平均有1680个家庭参与屋契回购计划。去年上半年，共有1170个年长者家庭加入计划。
住在私宅的长者，则可通过申请乐龄安居花红（Silver Housing Bonus）搬到较小的组屋。
分析：本地楼市还没为 银发海啸来临做好准备
社会上固然有更多的老人，但参观新私宅示范单位时不难发现，这些新项目的卖点千篇一律是为年轻人或年轻家庭而设计的设施。
到了2030年，预计每四名国人中就有一名达到65岁及以上，楼市是否做好应对准备？
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德说，全世界包括新加坡的组屋或私宅在建造时并未考虑到老龄化社会的问题，因为几乎所有购房者都正值壮年。
王善葶指出，发展商目前感觉不到迫切性，在项目中融入适老设计，许多项目即使没有这类设计，销量依然不错。
“然而，从商业角度来看，这具有极大潜能。富裕的老年人可能更愿意为那些经过精心设计、能满足老人需求的住宅支付溢价，从而让他们能够更舒适、更独立地居家养老。 ”
翁书标就表示，如果地点适合，他会考虑购买符合老人设置要求的公寓。
人口老化对医疗需求增加 邻近医院私宅或更受青睐
瑞联（橙易—宜迪）集团首席研究与战略总监孙燕清认为，我国的住房最终须迎合年长者的需求，如入门的坡道、更宽敞的走廊让轮椅通行等。
“更多居家养老的长者或选择靠近医疗设施的住房。”
这么一来，买房要避开医疗设施等传统观念或许会改变，人口老化对医疗需求增加，可能带动附近的房地产交易。
楼市是否出现大改变，孙燕清认为这取决于改变能多快在整个行业落实，以及医疗保健服务的覆盖范围有多广泛。
“若政府规定将亲乐龄功能列为住房强制要求，发展商或需要额外津贴，抵消额外费用。 ”
孙燕清也建议政府不妨与发展商合作，建造更多适合富裕年长者的住房，这也有助于吸引更多投资流入我国。
我国不太可能像日本 出现到处是空屋现象
至于我国会不会像日本一样，因为人口老化而出现大量空置住房，李思德认为这个情况大概率不会出现。“我们现在看到有更多年长者提早把房子套现而非当做遗产的一部分，因此出现像日本Akiya（空屋）的概率不大。”
新加坡社科大学（SUSS）老年学课程副教授马学嘉博士说：“健康老龄化社区理念融合了健康、社区和空间规划，使服务更贴近老年人，让多方利益相关者能够为年长者提供全方位的支持。”
理想的居家养老社区，必须是无障碍和安全的，同时能便捷地享受医疗、交通及日常生活设施，以及社区综合护理服务等。
马学嘉建议，未来政府可进一步考虑发展更多多代同堂的社区，促进社区内的跨代沟通、互动与情感联结。
马学嘉也指出，在国际层面，国际标准化组织（ISO）也正在发展智能多代同堂社区标准ISO25553。这一标准提供一个共同框架，旨在将住房、医疗保健、数码基础设施和社区规划结合，让社区积极应对变化，从被动应对转向主动。
这项标准预计今年5月初发表，或能为新加坡发展商提供蓝本，更有效地满足老龄化社会对住屋、社区的要求。
在早报应用继续阅读
