新加坡房地产投资信托（S-REIT）收益率通常高于银行定期存款、政府债券和投资级公司债，受到不少新加坡投资者青睐。

不过，最新研究报告和受访股票经纪提醒，投资者除了看每单位派息（DPU），也应留意管理人收费结构。这是因为支付给管理人的各类费用，会先在信托层面扣除，剩余资金才用于派息给单位持有人（即投资者）。

独立研究机构明鉴企业分析（Corporate Monitor）近期发布报告指出，截至2025年9月30日，新加坡交易所共有41支S-REIT和五支商业信托（Business Trusts），总市值1010亿元，约占新加坡股市总市值的约10%。

报告指出，管理费是补偿管理人管理资产的开支，但实际已占REIT相当高比例的收入或房地产净收入。

在管理费结构方面，在41支S-REIT中，有28支的管理费与总资产（即最新独立评估的总资产价值）挂钩，费用比率介于0.23%到0.5%，其中以比率为0.5%的最多。另13支则固定为可派息收入的10%。

报告用各REIT的基本管理费，除以总收入得出比率，并取本财年与上财年的平均值发现，管理费与总资产挂钩的28支S-REIT，管理费占总收入的比率介于2%至19%。管理费占可派息收入10%的13支S-REIT中，这个比率介于0.5%至8%。

在41支REIT支付给管理人的所有费用中，管理费占65.3%，是最大项；表现费占22.8%，收购费接近10%。

报告指出，多数REIT按资产价值收取管理费，这让管理人更有动力，扩大资产规模，但这未必带来每单位派息的相应增长。

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华侨证券资深股票经纪刘峰接受《联合早报》访问时说，他“部分认同”管理费和绩效费过高，可能长期侵蚀投资者实际回报的看法。

但他也指出，投资者不宜把所有高费用信托一概视为不利。部分优质地产投资信托虽然收费不低，但如果资产质量高、管理人管理能力强、融资成本低，且收购执行得当，长期总回报仍可能跑赢同业。

信托外部管理模式或引发利益冲突

除提醒投资者关注管理费外，报告也指出，新加坡上市REIT普遍采用外部管理模式，即由信托以外的管理公司负责运作，这与美国和澳大利亚等成熟市场较常见的内部管理模式不同。

在新加坡常见的外部管理架构下，管理公司一般由保荐人（sponsor）持有，通常本身也是把成熟资产出售给信托的一方。报告说，这种模式对投资者的吸引力，在于保荐人手上可能有后续资产可注入信托，带动每单位分派增长；但对保荐人而言，信托也可作为出售成熟资产、回笼资金，以及持续收取费用的平台。

报告认为，这是利益冲突的核心所在：保荐人虽控制着REIT的管理公司，但在房地产投资信托里的股份却不多。这样一来，当管理公司想靠向旗下信托收费用来壮大本身的业务、推高股价时，就很容易和信托单位持有人的利益产生冲突。

对此，辉立证券首席股票经纪谭莹莹受访时说，若表现费与每单位分派增长挂钩，这类收费安排未必不利于投资者。不过，她提醒，投资者评估外部管理模式下的收费安排时，需留意管理费是如何支付的。

她指出，一些REIT管理人在收取部分管理费和收购费时，并非全部以现金支付，而是由信托发出新单位作为报酬。这样做虽能让信托保留更多现金，但也可能摊薄现有投资者的权益，因此投资者应留意管理费究竟是以现金还是单位支付。