过去20年，日本国内空置屋（日语称为Akiya）几乎翻了一倍，主要聚集在日本的二三线城市。
人口老龄化、城市以外人口减少、高遗产税和经济不景气等，都是日本空置屋增加的原因。由于没有人打理，这些老旧、空置的房子给社区带来安全和卫生的问题。但是这些老房子又有一定历史价值和韵味，完全不理也说不过去。
现在，这些空置的老房子，似乎慢慢又开始引起人们的注意了。
经历冠病疫情后，不少日本大城市的年轻人似乎开始厌倦城市的拥挤和昂贵。他们当中有些还辞掉城市的工作，或是选择通过远程办公的方式，开始搬往二三线城市。
有些买下空置老房子翻新为民宿，为这些逐渐被遗忘但仍有历史价值的老房子注入新生命，也为自己开辟新天地。
除了日本当地人，外国人也可以在日本买空置的老房子。近年来，非日本土生土长的企业和个人已开始行动。
购置日本百年老房子 新加坡人当民宿老板
只身在日本京都居住了13年的新加坡人李先捷（35岁），精通日文，熟悉日本的文化和历史。2022年，他决定在日本熊野的歌山県田辺市龙神村，以1万4000美元（约1万8825新元），买下了他的第一间日本空屋。
这栋占地626平方公尺的地段，有着一栋面积为111平方公尺的旧空房。房子有至少130年历史。李先捷花了12万新元、经过六个月的翻新工程，为老房子换上新装，并在去年8月间，正式把它命名为“龙乃原”，开始经营民宿。
虽然对日本的情况相当熟悉，但是李先捷在整个翻新过程、申请开办民宿等，仍花费了很大的功夫。李先捷接受《联合早报》访问时说，这里处在深山，前有山、后有水；唯一没有的是新加坡人所熟悉的繁忙街道和购物中心。
整个翻新过程，李先捷都找了当地的木匠邻居和电工帮忙。虽然乡下的翻新成本和建筑材料会比城市的贵，但是这些老邻居对旧房屋了如指掌。例如，要如何在没有用到一根钉子的情况下修复房屋主杆，以及要如何为房子添加某些结构，确保房间通风，避免潮湿、木头腐烂和白蚁问题。
住客主要来自欧美澳洲
在翻新工程完成后，李先捷还须处理复杂的文书工作，以便申请将旧房屋从住宅用途改变为民宿用途。
现在“龙乃原”已正式在爱彼迎平台上出租。每天房费平均是500新元。李先捷说：“目前的住客率大概是70％。主要来自美国、欧洲和澳大利亚。他们占大约70％。另外20％是来自新加坡，其余10％则是日本国内旅客。”
政府送空屋？日本购房须知
有意在日本购房的买家应该如何踏出第一步？
日本每个地区的市政府都会把管制范围内的空置房上传到日本空屋库（Akiya Bank）网站上。如果买家有兴趣可以先看看这个网站的资料。但是因为网站是日本的，所以不会日文的买家，就需要借助翻译员的帮助。这个网站购买空置房，因为是最直接的，所以通常是较便宜的途径。
在这个网站出售的空置房是以日元和美元标价。空置房的标价有时仅是几百或几千美元。偶尔有零美元的空房子，就是免费的空房子送出。这一点也不奇怪，因为地方政府希望空房屋能够尽快有新业主，解决空房子破旧的问题，同时为地方政府带进多一点的房地产税收。
除了这个官方网站之外，也可以看看另一个非官方网站：CheapHousesJapan.com。
买家可以聘请像Akiya Inaka、Cheap Houses Japan或Koryoya等公司，协助买家完成整个购买的过程。虽然这些公司都收取佣金，但如果买家不会说日语，这些公司的协助会让整个买屋过程比较容易。
买倒塌风险房产面对罚款
在日本购买房产，买家是必须缴纳房产购置税（Property Acquisition Tax）。税率因不同地点而异，但通常是房产估值的3％至4％。因为这些空置的房子的估值通常很低，所以税款一般不会太高。
买家在买下空置房后必须交付固定资产税（也称为房地产税）。这是每年都必须交付的土地和建筑物等固定资产的市政税。即使建筑物是废弃的房屋，业主也必须缴交。税率以不同城市而异，根据房子市值为计算标准。
有一点必须注意的是，日本《空置房屋特别措施法》将有倒塌风险的房产指定为“空置房屋”，并允许市政当局向有关业主发出建议和命令。如果不对房产进行改进，业主可能须缴纳最多六倍的房产税，还可能面对其他罚款和处罚。如果买家正在考虑购买一栋废弃的空房屋并将它重建为出租房产，就须要向专业人员请教如何解决这个问题。
与全新的房子相比，投资这类空置的老房子，考虑的事项会比较多。所以投资者如果对日本住宅物业有兴趣，但是又不想有太多“麻烦”，可考虑在日本投资全新的项目的。这类全新的住宅物业不少是在东京、大阪和京都。一些经纪商、分销商时不时都会在新加坡主办日本住宅物业展销会。
买旧房屋会遇到什么问题？
任何投资都有风险，在做任何投资决定之前，还是要做足功课。在日本乡下购买旧房屋会遇到什么问题呢？李先捷总结了一下几点。
延伸阅读
一、语文：日本人主要还是以日文沟通、书写。懂日文非常重要。不然就需要翻译员帮忙。
二、习俗：日本乡村的习俗与很多国家，甚至是日本国内的大城市都很不同。人与人之间的交流方式、接受程度也不同。就算是住在城市的日本人，到了乡下也会被视为外人。李先捷在买当地老房子之前，他是在当地先租了房子，花了一年半的时间，从种米、采茶等活动，主动认识这里的邻居与环境。
三、资料老旧：许多日本乡下的土地是在120年前测量的。换言之，今天来看当时地契的内容，很多项目其实是很模糊。最直接的就是地皮边界了。120年前的路、主要指标今天可能完全消失。在很多时候，买家是要与隔壁的邻居磋商，达致双方都可以接受的地皮边界。
所以人际关系在这里就扮演着非常重要的角色了。买家也可以在摸不清真正地皮边界下买房子。但是如果买家未来要转售这栋旧房子的话，就可能会面对到一些困难。
四、签证：要在日本管理民宿，管理人必须要持有永久居民签证或业务经理签证。例如：要申请到永久居民签证，申请者必须在日本居住至少10年、会说日语、有日本人做担保，以及能够证明在未来的日子里有能力交付日本所得税。
日本空屋千万间 爱彼迎斥资助“古民家”重生
除了个人，企业也对日本老房子有兴趣。出租住宿民宿平台爱彼迎决定主动出击，与日本各个政府与民间机构合作，为这些看了沮丧的老房子，重新赋予生气，把它们改造成另一种全新体验的旅游住宿。
爱彼迎亚太区公共政策总监廖志远接受《联合早报》专访时就说，日本全国有超过1000万个空置的房子，包括了一些具有历史价值的老房子。爱彼迎就与日本的古民家再生协会（Japan Kominka Association）合作，协助业主翻新老房子。
廖志远说：“爱彼迎分别在2022年捐助了100万美元（约135万新元），以及2023年捐助另外25万美元给古民家再生协会，让合格的‘古民家’进行翻新。”所谓的古民家是指那些有一定历史、文化和艺术价值的房屋。
这个计划虽然耗时，但已逐渐看到成果。到目前为止，有25个老房子进行了翻新。不仅如此，其中的11栋旧房屋已经在爱彼迎平台上成为民宿。廖志远说：“我们的目标是到今年底，争取在爱彼迎平台列出30个‘古民家’。”
这些民宿位于城区以外的地方，极富地方色彩、有历史、有故事，这类民宿很受欢迎、供不应求。不仅如此，这些旧屋、空屋成为民宿后，还能带动地方旅游业，协助振兴当地经济，创建一个让当地人和游客都受益的可持续旅游模式。
廖志远说：“根据牛津经济研究院去年最新研究数据，截至去年3月的12个月里，爱彼迎为日本国内生产总值（GDP）贡献了3600亿日元（约27亿美元）。这比2021年增加了一倍多。它也支持了约4万1500个就业岗位。”
至今，爱彼迎已与日本古民家协会在日本九个地点，冲绳、岐阜、大阪、福冈、茨城、富山、秋田、德岛和东京联合举办多次研讨会，让当地的业主更了解老房子翻新，以及如何改建成为民宿。
最近，爱彼迎也与丹波筱山和奈良当地的社区一起举办研讨会，分享如何使用爱彼迎的平台，以及如何在社交媒体平台上宣传他们的民宿，包括如何在Instagram使用相关主题标签，在社交平台上吸引更多眼球。
除了能够让这些旧房子、空房子再次充满生气，廖志远说：“我们相信旅游市场现在也正处在一个拐点。根据爱彼迎亚太地区的数据，我们平台的约三分之一的住宿需求，其实是在城市以外地区。”
爱彼迎的数据显示，现在已经有越来越多的旅客，开始转向选择乡村地区为旅游目的地而不是城市。乡村地区占爱彼迎的日本旅客住宿总支出的比率，已经从2019年的3.3％，显著上升至去年3月的9.2％。
由于日元疲软，日本旅游业这阵子蓬勃发展。根据日本国家旅游局报告称，去年10月份日本入境游客人数达到252万人次，是日本放松边境管制以来首次超过疫情前的水平。
老房重生计划将扩展到其他国家
廖志远说：“我们已不要再鼓励人们在市区里建更多新楼房了。与其在拥挤的城市里建更多新楼房，来容纳更多的旅客，不如把人们分散开来。也许此刻的我们不觉得，但是总会有这么一天，过度拥挤会引起每个城市的‘反弹’的。”
相反的，廖志远认为把旅客分散到日本二三线城市，才是真正的双赢局面。
作为一家美国挂牌公司，爱彼迎的许多业务难免要与金钱和投资回报挂帅。但是在问及到这个让老房子重生的计划到底实际上带给爱彼迎什么回报时，廖志远很认真地说，爱彼迎就是从分享住屋开始的。把这些有地方色彩、丰富文化的旧屋与人们分享，完全是在贯彻爱彼迎创业时最初的理念。
除了日本，爱彼迎也希望能够从今年起，把这个老房子重生计划扩展到印度、马来西亚、泰国和越南。
廖志远说，比如印度有许多殖民时期的老房子，非常有历史价值和独特的魅力，与日本的情况一样。但是现有业主很多时候都没有充分利用这些房子，发挥房子潜在的经济价值。这是爱彼迎可以发挥的地方。
根据业内人估计，2022年旅游市场价值达11.1万亿美元，而到了2030年更是会达到16.9万亿美元。这么庞大的旅游收益潜能，怎能错过？眼下，走出大城市，转向那些不起眼的领域，挖掘隐藏的商机就是爱彼迎的一种策略。
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