合资买房若只凭对彼此的信任行事、未事先厘清产权和出资安排，日后可能引发纠纷。受访律师说，挂名的法律所有人与实际出资人若非夫妻关系，且未启动离婚程序，诉讼过程将变得繁琐复杂。
本地一对情侣以“99对1”比例购买公寓，分手后因公寓产权分配僵持不下而对簿公堂。最高法院上诉庭于5月20日作出裁决，判女方保留99％产权。
两人是在2020年合资购买武吉知马一个公寓单位。由于他们打算在未来拥有两套房地产，于是决定让女方持99％公寓权益，男方则持1％，方便购买第二套房地产时，男方可以避免支付额外买方印花税（ABSD）。实际上，男方承担更多公寓付款。
以大法官梅达顺为首的三司下判时指出，尽管男方是购买公寓的主要出资人，但有足够证据显示，双方当初的共同意愿，就是让女方持有99％的实际权益。两人在购买公寓时并不知道或不理解，法律权益与实际权益之间的区别。
所有权分两种：法律和实际
非夫妻关系合资买房并不罕见。信约律师事务所（Covenant Chambers LLC）董事赖威良律师说，为了图方便、融资要求和信任等原因，不少人会将房地产登记在其中一人名下，但一旦日后关系破裂，未讲明的产权问题就会浮现。
根据《妇女宪章》，离婚夫妻可从婚姻资产中获得法院认定为公正与公平的份额。然而，若产权纠纷发生在其他情况下，确定产权过程通常较为复杂。
赖威良说，所有权（ownership）分两种，法律所有人指的是登记在官方记录上的人，实际所有人则是实际或真正拥有者。
以买车为例，不想车登记在自己名下，而找朋友挂名。若朋友同意，就是法律所有人，自己则是实际所有人，负责付款并拥有这辆车。大多数情况下，法律和实际所有人是同一个人。
Dentons瑞德律师事务所合伙人何鲜文律师解释，共同出资买房若未安排妥当，可能会出现房地产实际权益（beneficial interests）纠纷，即一方声称自己拥有部分或全部房地产权益，尽管他不是名义或登记上的所有者；又或是一方主张根据实际出资或未记录的协议，自己拥有的产权份额与登记时不同。
何鲜文说，答辩人通常可用三方面抗辩。首先，在共同意向推定信托（common intention constructive trust）的法律原则下，答辩人可证明共同所有者曾有意愿让自己以其他比例拥产。
其次，在预赠推定（presumption of advancement）的法律基础下，若双方存在特定依赖关系，付款较少的答辩人可主张支付更多的一方有意赠送房地产。
第三，在物权禁反言（proprietary estoppel）原则下，答辩人可举证索赔人曾作出某种承诺，答辩人就此行事，如今索赔人出尔反尔，显得不合情理。
何鲜文补充，另一种纠纷是关于如何管理共有房地产，通常发生在各方投资目标不一致的情况。例如，房地产市场上涨，一些共同所有者希望卖房套现，而其他人则倾向于继续出租或用于其他用途。
房产权益不只看登记名义 违法安排难获法庭承认
法庭不会只看房地产登记名义，而会综合出资比例、双方共同意愿、通讯记录等证据判断实际权益。律师说，若购房安排涉及违法目的，即使一方曾出资，也未必能获得法庭承认。
立杰律师事务所（Rajah & Tann）商业与公司争议解决副主管洪良豪律师说，法庭界定产权主要依循六个步骤的分析框架。
首先，法院会审视各方的财务出资证据，并推定实际所有权与出资比例相符；其次，若有证据表明，各方曾有不同方式拥产的共同意愿，法庭将以此作评估基准。
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第三，若上述两个步骤都不成立，实际所有权将以法律登记为准。余下三个判断的步骤，是双方有否赠予意图、“预赠推定”是否适用，以及各方的共同意愿后来是否发生变化。
共同业主关系或影响 “预赠推定”是否成立
洪良豪说，除了审查付款记录、银行和公积金对账单、往来信函和口头证据，WhatsApp信息、其他诉讼的宣誓书和遗嘱都会纳入法庭的考量。
房地产共同所有者之间的关系，可能会影响法庭判断““预赠推定”原则是否成立。
洪良豪解释，丈夫若把房地产放在妻子名下，法律将推定他有意赠予；父母转移房地产给子女，推定的强度会视受赠子女人数而定，若仅赠予其中一名子女，较难成立；未婚伴侣则不适用“预赠推定”原则。
德尊律师事务所（Drew & Napier LLC）争议解决部主管张俊伟律师指出，若其中一方可以提供当初立下的共同意愿证据，可以推翻“预赠推定”原则。
受访律师说，若涉及违法行为，法庭不会承认实际所有权。例如，不符合资格持有组屋的人，即使出资，也不会获法庭的产权认可。
在情侣以“99对1”比例购买公寓一案，法庭明确指出，若接受男方立场，即双方的共同意愿是按照出资比例来分配权益，则等于认同两人的违法安排，削弱ABSD制度的效力。
偿还房贷不等于拥有房产权
一方若曾偿还房贷、承担装修费或缴付物业管理费，并不代表他自动拥有房地产的部分权益。
赖威良说，法庭通常会看双方购房时的安排，即谁来申请房贷，而非之后由谁支付每月供款。
他举例，A以个人名义置产，掏钱付首期，并自己申请房贷，他是房地产100％所有者。B后来协助A偿还部分房贷，也不会使B获得房地产的任何实际份额，除非有相关协议。“B可以向A提出追讨欠款的个人索赔，而不是针对房地产的索赔。”
至于装修、物业管理等支出，赖威良说，这也不会让支付者得到房地产的实际份额。不过，若某个房地产共同所有者在抵押贷款、装修、维护或维修方面的支出，超过他本应分担的份额，法院有权调整出售所得，进行补偿。
赖威良说，这称为衡平法核算（equitable accounting），通常是最后手段，仅在房地产出售或分割时才适用。
律师：合资买房须先沟通
律师指出，共同置产前，应通过协议明确房地产份额，建议涵盖以下内容：
- 房地产：初始购买价格和出资情况；
- 实际所有权划分：如果有意与纸面上的法律所有权不同，应清楚记录；
- 贷款责任：谁贷款，谁负责每月还款；
- 支出责任：谁支付房地产税、维护费、保险费和维修费用等；
- 贷款与赠予： 如果一方在购房时向另一方垫付资金，应注明是贷款还是赠予；
- 退出与出售：什么情况可出售房地产，一方是否拥有优先购买权来买下另一方的份额，价格多少；
- 继承：一方去世，房地产份额怎么处理。
张俊伟提醒，合资买房前最好坦诚沟通。“这样做可以避免未来产生误会和诸多不快，演变成诉讼。买房是一件喜事，如果它成为冲突的源头，那就太遗憾了。”
赖威良说，在新加坡购房对大多数人来说是一项重大的财务承诺，时间跨度也较长。当前看来共同持有房地产可能是好主意，但10年后情况可能会发生变化，彼此的想法未必一致。“在进行重大投资时，保持信任和良好沟通十分重要，切勿在未达成清晰共识的情况下仓促行事。”
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