“这里的租赁交易量为什么比对面那几栋公寓来得少？为什么屋主开出的价格，比同一栋楼、另一间屋型类似的单位还贵？未来几年卖房时有多大升值空间？”
穿着白色有领衬衫搭配牛仔裤的30多岁男性买家，对房屋经纪连环炮般地发问。显然，他来看房前做足了功课。尽管表明是买房来自住，但他每一句都像是巴不得赶快卖掉，盘算着最赚钱的“退出策略”。
在房价高涨的环境下，不少人都希望买得高、卖得更高。像上述投资跑道较长的年轻买家，不纠结于买的是永久还是99年地契住宅，更重视的是转售时可以赚多少。
另一边，房屋经纪谢金城（47岁）接受《联合早报》访问时说，那些50多岁的成熟买家，钟爱永久地契项目，尤其是那些位于武吉知马、荷兰路、东陵和乌节等传统富人区的私宅。
在新加坡，私宅产权按年限主要归类为几种，即99年地契（Leasehold）、999年地契，以及永久地契（Freehold）。由于期限极长，999年地契几乎等同于永久地契。
拥有17年经验的谢金城观察到，喜欢永久地契项目的买家，主要把房地产当作财富传承的资产，觉得买这类房地产比较有保障，长期以来能够保值。
一般，永久地契项目的价格，比同区租赁地契项目来得高。不过，近期这两者的价格差距正在收窄。
根据橙易集团（Realion）首席研究与战略总监孙燕清整理的数据，今年第二季，非有地永久地契私宅的转售中位数为1858元，较非有地租赁地契私宅的1683元，高了10.4%。在过去三年，这两者之间的价差出现缩小趋势，2023年第二季的差距是12.7%，2022年第二季的价差更大，当时为17.7%。
橙易集团把地契不到150年的私宅归为租赁地契项目，把拥有999年契约的项目视为永久地契私宅。调查不包括执行共管公寓（EC）。
如果针对新的非有地私宅项目，永久与租赁地契单位的销售价格中位数差距更接近。今年第二季，非有地永久地契新私宅的销售中位数为2910元，非有地租赁地契新私宅则是2697元，两者的价格相差7.9%。这反映了新租赁项目的价格越来越高，逼近新的永久地契项目。
第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询执行董事张敏璋受访时指出，有鉴于契约因素，在条件和房屋类型相近的情况下，永久和999年地契私宅的价格，几乎总是高于99年地契的房地产。
至于99年地契项目何时开始贬值，一般剩下25年至35年契约时，房价就开始下跌。根据业界采纳的租赁地契价值计算表，当地契剩下约30年时，房价下跌速度会加快，超越直线贬值速率。
张敏璋说：“对于那些希望以更实惠的价格，购买更大面积住房，而且以自住为目的的买家来说，购买较旧的租赁地契房地产是一个可行的方案。”
短地契房地产贬值效应 在行情好时可能被忽略
在现实中，屋龄较高的私宅并非毫无价值，房地产的价值很大程度上取决于市场行情和地点优势。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋指出，即便屋龄增加，租赁地契房地产仍可能随着市场的整体上行势头，而出现资本增值。
他说：“在市场景气时，租赁期限缩短带来的贬值效应可能被忽略。不过，当市场低迷、需求疲软时，剩余契约不长的房地产要找到买家，可能面临挑战。”
另外，当地契剩余年限不足30至40年时，人们向银行贷款可能面临限制。
博纳产业研究与内容主管黄秀莹受访时说，在新加坡，购房者的最高贷款额度取决于他们的年龄、贷款期限、房地产类型，以及是否有其他房贷。此外，房地产剩余地契年限，也会显著影响银行贷款额。
99年地契房屋较低价 租金收益率反而更高
她指出，有鉴于资产老化带来更高的信贷风险，银行可能不会批准最高75%的贷款与估值比率（LTV），甚至会直接拒绝贷款申请。除了银行贷款，公积金使用也受到限制，若房地产剩余年限无法让买家中最年轻的一方住到95岁，公积金会员只能动用一部分普通户头的存款。
综合这些因素，购买契约较短房地产的买家，往往须支付更高比率的现金。这也意味着，未来转售时潜在买家群体可能大幅缩小，仅限于资金充裕或比较年长的买家。
至于出租房屋方面，租客通常不会在意房地产地契类型。黄显洋认为，在同等条件下，99年地契和永久地契房屋的租金水平理应相近。正因如此，由于租赁地契房屋的价格比较低，这类房地产的租金收益率反而更高。
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黄显洋提醒，投资者应全面考虑房地产投资的总回报，包括资本增值和租金收益，并对比其他投资产品的预期收益。有鉴于租赁地契私宅的价格较低，投资者可将节省下来的资金配置于股票和债券等其他产品，进而对冲租赁地契房地产资本增值潜力较弱的影响。
买老旧私宅等集体出售 捡便宜投机越来越难
有些投资者专门购买屋契剩下不多的老旧私宅，期望从集体出售中获利，但实际上，通过捡这类便宜货来投机，可说是越来越难。
张敏璋指出，楼盘越老旧，尤其是房龄超过30年的项目，它们面临更大的集体出售压力。然而，在当下市场环境中，集体出售的道路并不顺畅。例如，地段可开发的单位数量有限制、屋主因为要购买替代单位而抬高要价，以及政府售地计划的供应充足等因素，为集体出售增添挑战。
黄秀莹也认为，单纯抱着集体出售的预期去买房，并非明智之举，因为一个私宅项目要成功集售，必须跨越多重关卡。这包括获得法定比例的业主同意启动出售程序、寻找有意收购的发展商，以及征询分层地契局的批准。整个过程可能耗时数年，而且不少项目历经多番尝试后仍失败。
从1967年开始，所有私人住宅用地的出售租期都限制在99年。契约一旦到期，必须把土地归还给政府。
2020年底，位于文庆路上段、芽笼3巷的191间老排屋地契到期，所有住户必须迁离，并把土地归还给政府，且不获赔偿。这是我国独立以来，首个民宅屋契到期被收回的案例。
新加坡土地管理局2017年宣布上述地契到期的日期，之后也为受影响屋主提供协助。据报道，大多数屋主早在地契到期几年前陆续搬离，距离屋契在2020年底到期时，仅剩37户未搬离，大多为年长者。这块地段日后将作为公共住屋发展用途。
下一个地契到期的私人住宅区是勿洛的惹兰真巴卡古林（Jalan Chempaka Kuning），地契于2034年8月到期。位于武吉知马的芙蓉园（Fuyong Estate）的地契则在2046年到期。
土管局曾允许好几个住宅项目把地契重新延长至99年，包括丽敦豪邸（d’Leedon）、鑫水苑（Waterfront Gold），以及翠城新景（The Interlace）等。
分析：楼盘越老旧 延长地契成本越高
黄秀莹说，剩余地契年限是影响集体出售潜力的关键因素之一，若将产权重新补足至99年地契的成本高昂，发展商会望而却步。楼盘越老旧，延长地契的成本就越高，在财务上就越不切合实际。
另一方面，集体出售要价、地段容积率、重新发展潜力、地点特性、地段的市场供需，以及当前市场行情，是其他影响集售成败的因素。
老旧私宅项目仍有增值潜能
新加坡10个最老旧的非有地99年地契私宅项目中，有三个位于马林百列。
根据黄秀莹整理的资料，这三个老旧私宅分别是湖阁（Lagoon View）、礁湖园（Laguna Park），以及海皇阁（Neptune Court）。它们建于1975年至1978年，屋龄大约50年。
尽管如此，过去30年来，它们的平均转售价格还是翻了超过一倍。若对比1995年和2024年的平均转售价，尺价升值幅度介于125%至200%。
其中，礁湖园项目推出市场求售四次，但无法吸引到发展商出手。
至于本地最老旧的非有地永久地契项目，屋龄最高的两个位于新加坡植物园附近，分别是Botanic Gardens Mansion和Botanic Gardens View，都建于1970年。若对比1995年，它们的平均转售价去年增长超过200%。
另外，10个最老旧的非有地永久地契项目中，Eastville Apartments、薇丽景（Villaea Vista）及运涛苑（Wan Tho Lodge）去年完全没有转售交易。
专家：要考虑项目地点和特性 99年与永久地契难以直接比较
至于永久地契房地产就必然优越于99年地契的说法，黄显洋说，这个问题很难直接做比较，因为除了地契年限，还要考虑所处地点，以及个别项目的特性。
黄显洋以同样位于海希德径（Hindhede Walk）的Southhaven I和Southhaven II为例，这两个项目分别建于1997年和1999年，但前者是99年地契，后者是999年地契。若对比2022年至2024年，以及2017年至2019年这两个时期的转售价变化，99年地契的Southhaven I的升值幅度为32.2%，属于999年地契的Southhaven II的升值幅度为49.2%。
这意味着，在同一区中，永久地契项目的房价比99年地契项目来得高。
不过，也有例外的情况。例如对比位于立达路（Delta Road）、建于2007年的Domain 21项目，以及在不远处位于泽维士弄（Jervois Close）、建于2009年的One Jervois，尽管前者是99年地契，后者是永久地契，但两者的转售升值幅度却相近，都是26%。
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