本地公民购置首套私人住宅可豁免额外买方印花税（ABSD），但购买第二套及以上私宅时，则须缴纳20%以上的ABSD。为了节省税务支出，一些人可能会打“脱钩”（decoupling）的主意。
“脱钩”指的是原本联名购买一套房子的两名屋主，其中一方将名下的房地产份额转卖给另一方。如果出售方名下没有其他私人房地产，之后购买另一套私宅时就能免付ABSD。
这个过程涉及法律、贷款、税务以及财务结构调整等多方面复杂程序。若处理不当，不仅可能因小失大，反而让当事人“省小钱花大钱”，甚至面临逃税等法律风险。
根据近期一宗民事纠纷，一对未婚情侣共同购买一套房子，并以“99对1”比例登记产权，女方持有99%，男方持有1%。两人分手后，男方声称拥有至少一半的房屋产权，而不仅仅是1%，双方因此对簿公堂。
据了解，两人以“99对1”比例持有房地产，是因为计划日后通过“脱钩”，让男方将1%持有份额转让出来，他再以个人名义购买第二套房子，规避缴付ABSD。
高庭因此裁定，如果夫妻或情侣，将第一套房子的全部产权转移到其中一方名下，目的是让另一方在购置第二套房子时避开ABSD，属于违法行为。
针对是否有夫妻为购房而假离婚以规避ABSD，YY Lee & Associates LLC律师事务所主任李元昱在接受《联合早报》访问时说，从未听说过本地有类似案例。
但她指出，如果有证据显示离婚目的并非真正解除婚姻关系，而是为了逃避缴纳ABSD，这类行为也可被视为违法。
另一方面，王律师事务所税务业务负责人陈绍东答复《联合早报》询问时说，现有法律并未规定产权人应该如何持有房地产。
他说：“如果屋主有正当理由选择“99对1”持有结构，他们是可以这样做的。是否构成规避印花税，取决于每个案例的具体情况。”
李元昱说，通过“脱钩”出售房屋产权的一方须了解，一旦将持有份额转让出去，将不再对这房产拥有任何权利和权益。
她说：“如果买卖双方之间有私下协议，即卖方在“脱钩”后仍持有房产份额，而目的仅为逃避税务，是不合法的。”
虚报产权比例逃税属违法
源凯法律事务所（Yuen Law LLC）综合资产部门主任特里斯·泽维尔（Tris Xavier）强调，问题不在于脱钩，而是双方进行房产权益分割的实际意图。
他说：“高庭近期的判决表明，若1%法定持有人明知自身享有更大权益，却作出虚假申报，可能构成《印花税法》第62条规定的逃税行为。即使业主不知情，在脱钩时仅按1%份额缴纳印花税，也可能构成少缴税款。上述两种情形均属违法。”
特里斯提到，若当事人还是第一套房产的实际受益人，之后又在没有缴付ABSD的情况下，购买另一间房子，可能会被指控通过“脱钩”误导国内税务局（IRAS）。
陈绍东指出，一旦发现购房者利用“99对1”交易避税，税务局将要求违法者补缴应支付的ABSD，再额外征收50%的附加税。逾期未缴税款，可能面临高达四倍的罚款。
他也提到，若证明涉案者有逃税意图，一旦定罪，可被处以最高1万元罚款、最高三年监禁或两者兼施。“如果屋主提出异议，须证明相关交易存在正当理由，且其中的主要目的不是为了避免或减少印花税。”
“脱钩”藏财务地雷
除了法律风险，“脱钩”还会带来其他隐患，比如财务负担。
财务规划公司星融（SingCapital）执行总裁谢诏全说，“脱钩”所需费用，包括买方印花税、法律费用、再融资罚金和可能的卖方印花税（SSD）。
若房子未达到最低持有年限，脱钩中的出售方须缴付卖方印花税。房子可能须要估值，也会产生额外费用。
延伸阅读
财务咨询公司恒越（Infinity Financial Advisory）高级财务服务总监沈文华指出，利率上升将导致每月还款额增加。当家庭同时承担两笔贷款时，如果其中一处房地产长期空置、租金收入不足或遇到突发支出，可能会引发现金流紧张的风险。
他说：“在经济衰退期间，房地产价值下跌可能导致负资产，甚至引发房贷追加保证金的风险。如果同时伴随收入减少，财务压力将进一步加剧。此外，当须要为贷款进行再融资时，严格的信用评估和收入变化可能使获得优惠贷款条件变得更加困难。”
如果生活发生不可预见的变化，“脱钩”安排可能造成复杂情况。
沈文华说：“如果缺乏明确的遗嘱来规定财产分配，屋主去世后很可能引发纠纷，尤其是在法定继承权与家庭成员期望不一致的情况下。”
“脱钩”费用不一定划算
在财务规划公司Providend财务顾问符积煇看来，房产“脱钩”不是最好的选择。虽然它有助于避免支付买第二套房子的ABSD，但在某些情况下，直接支付ABSD反而更简单且更经济。
他举例，假设一对新加坡公民夫妻共同拥有一间价值1000万元的房子，计划再购入第二套价值80万元的房子，须要支付16万的ABSD。
如果为了避开这笔税费而选择“脱钩”，即一方将房产份额转让给另一方，那么买方得支付约23万9600元的印花税，再加上大约6000元的律师费，合计24万5600元。这两项费用总额已超过直接缴纳的ABSD。
这还不包括其他潜在费用，如卖方印花税和公积金退还款项。房子若动用到公积金购买，卖方在“卖掉”自己的权益后，须连同累计利息填补等额的公积金。
此外，无论是以联名拥有（joint tenancy）还是分权拥有（tenancy-in-common），一些夫妻希望能共同持有两套房产。
联名拥有是指，所有屋主享有平等的房产份额。若涉及产权买卖行为，印花税费用较高。
若房产是分权拥有，产权持有人可根据持有的具体份额进行买卖。例如，一方持有1%份额，只须将这1%转让给另一方，印花税也只须按1%的价值计算，整体费用较低。
鉴于“脱钩”涉及大量现金支出，符积煇建议提前做好流动性规划，包括预留现金缓冲、通过再融资释放房屋净值，或将购房时机与预期的资金流入（如奖金发放或投资回款）相协调。
符积煇说：“在进行脱钩操作前，获得银行的贷款原则性批准（In-Principle Approval）至关重要，这能确保屋主在不影响日常生活开支和退休计划的情况下，稳妥承担新的房贷责任。”
别只想节税 要看长远规划
沈文华建议，买家在规划房地产组合时，应该在不同策略可能带来的财务收益和相关风险之间取得平衡。“对于持有多套房子的夫妻，最简单的方式是双方各自拥有一套房子。这种安排直接了当，也明确反映各自的法律与财务责任。”
他说：“部分产权转让或不对等持有比例，可能带来额外的财务和感情纠纷风险。未来出售房子的话，收益将依据法律上的持有比例分配，这可能与各方实际出资的比例不一致，进而引发争议。”
谢诏全强调，“脱钩”绝不应仅仅为了规避ABSD而进行，但在某些情况下，这确实是一种有效的安排。
他说：“我们曾协助一对共同持有一套房子的夫妻，丈夫因需要资金来扩展生意，选择通过脱钩把名下的房产份额转让给妻子。这样一来，他不必再承担房贷负担，更容易申请到更高额度的营运资金贷款。”
他提醒，所有决策应基于真实的财务规划目标，并具备充分的合规性和相关文件支持。“如有疑问，务必寻求专业法律和税务建议，或向税务局咨询，以确保操作合法且稳妥。”
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