一名朋友几年前买的预购组屋终于要建完了，在期待搬入新屋的同时，她也愁着要把现居住的转售组屋卖出去。由于这间组屋已有45年的屋龄，她发现找买家有点不容易。

不过她的组屋还算是“中年”，而本地有一些组屋已步入“花甲之年”（60岁）。

几年前，组屋地契年满的话题已成为国人关注的焦点。过去几个月，随着大选期间老旧组屋政策成为辩论热点之一，“99年满价值归零”的讨论再次升温。

笔者的组屋年龄超过20年，不会在有生之年遇上房屋价值归零的问题。但40年到50年后，这房子若是传给孩子，而孩子多半已经居者有其屋，只得把它卖了，届时六七十年屋龄的房子想必越来越多，市面上还会有买家吗？会不会最后落得个贱价出售？

今年新加坡庆祝建国60周年，而负责为国人建造组屋的建屋局成立于1960年，最早期的组屋已经步入最后30年，组屋年满99年已不再是遥远的未来，而是大家须尽早直面的现实。

房子向来是国人资产的重要一部分。根据统计局截至今年第二季的数据，我国家庭的总资产中，44%属于房地产，包括组屋和私宅。除去债务，房地产占我国家庭净资产的49%。和1995年相比，房地产所占比重已经减少超过10个百分点。

当然，这当中有不少是用于投资的房地产。若是只看组屋，占我国家庭总资产比重为19%。

对于不少国人来说，组屋可能是他们拥有的唯一房地产，更被视为保值升值的资产。

资产的定义是什么？是预期未来能提供效益的经济资源，它有个重要的“折旧”（depreciation）概念，意思是资产有“寿命”，资产价值会随着“寿命”减少而下降，最终归零，房地产也不例外。

不过当一个国家经济快速增长时，再加上房屋地契处于早期阶段，房屋价值会水涨船高，抵消部分“寿命”（地契）缩短的影响。

新加坡建国以来取得了强劲的经济增长，2024年我国国内生产总值（GDP）达到7314亿元，不考虑通货膨胀影响，这个数值比60年代增长了超过300倍。

经济增长放缓影响房地产 屋龄渐长效应料逐步显现

如今我国的经济增长不似早年可常常超过10%，过去10年较多时候处于2%至5%的范围。

长期来看，任何一个领域都不可能持续超过GDP的增速，房地产自是不例外。

接下来，屋龄渐长的效应，应该会逐步显现出来。

房地产资讯网站Stacked Homes分析2013年至2024年的数据发现，在2013年到2019年期间，组屋转售价格因政府收紧每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio），普遍有所下降，其中屋龄较高（超过40年）的组屋受影响更明显。

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2020年疫情造成房屋供应延迟，不同房型的组屋价格均出现反弹，三房式和四房式组屋当中，屋龄超过40年的单位价格涨幅相对小，五房式和公寓式组屋却相反，屋龄较大的单位涨幅更高。

这或许是因为屋龄较大的五房式和公寓式组屋单位面积更大，市面上供应有限。

尽管如此，2020年到2024年，屋龄超过40年的三四房式单位，仍然取得20%至30%多的尺价涨幅。

但期望这些单位接下来持续前几年的涨幅，恐怕是不现实的。

高龄单位的吸引力会受到相关条例的影响。例如用公积金买房规定，如果房屋剩余地契不到20年、最年轻的买家到95岁已不能再居住在里面，能动用的公积金会按照比例打折扣，比如35岁的买家要买一间地契50年的单位，意味他最多只能住到年满85岁。

地契不到30年的单位，能申请到的银行贷款也肯定比较少。例如一个40万元的单位，理论上贷款额最高可达75%，即30万元，但银行最终批准的贷款额可能少过30万元。

此外，地契若少于20年，就不符合屋契回购计划（Lease Buyback Scheme）的条件，屋主年长后无法靠这个计划套现。

高龄组屋单位价值会折损 VERS也不会有“彩票效应”

市场定价在某种程度上仍在“否认”地契终有到期这一事实。许多人寄望“自愿提早重建计划”（Voluntary Early Redevelopment Scheme，简称VERS）能避免房价归零。但政府已强调，VERS不会出现“彩票效应”，补偿水平整体上不会如“选择性整体重建计划”（Selective En bloc Redevelopment Scheme，简称 SERS）那样高，政府也明确说了，未来不会再推展任何SERS项目。

是时候考虑高龄组屋单位未来价值折损的情况了，尤其当地契进入最后二三十年。

地契“寿终正寝”不仅仅是组屋最终面临的现实，99年地契私宅也是如此。

虽说私宅有集体出售（en bloc）这条路，但近年来集售市场持续低迷，许多发展商宁可等着标政府地段。

据了解，有些项目迟迟无法获得80%屋主同意推出集售，还有额外买方印花税（ABSD）“惹的祸”，因为外国籍屋主发现，就算集售拿了一笔钱，在60%的ABSD的条例下，一卖一买最后账目上还是吃亏。

本报日前报道，老旧私宅相对便宜，因为买家除了看中新私宅地点和较新设施等，或许还顾虑老旧私宅的维修支出。

因此，在个人财务规划中，房地产的角色必须厘清：是打算在地契剩下特定年限前套现，还是把它视作“折旧资产”？若打算留给子女，而子女已各自置业，又该如何妥善处理，避免地契剩下十几年时被迫低价转售？

更重要的是，若指望老来靠房子大卖一笔养老，恐怕也得重新审视退休理财计划，看看是否有其他可靠的退休收入来源。