长期以来，不少新加坡人在马来西亚等东南亚国家、日本、韩国、澳大利亚等地买房地产，不少人把当地房地产当作自己的海外度假屋；休假时可随时去住，平日还能短期出租，听起来是相当不错的一笔投资。
但实际上，除了房子自身的售价，在海外买度假屋的附加成本并不低，经常被人忽视的“隐形成本”更是让购房者猝不及防，吃了大亏又难以轻易退出。
受访专家指出，这类隐形成本通常包括房屋维护费用、保险费、税收等。其中，最容易被购房者忽视的，一是将房子短期出租时的运营费用，二是多地陆续推出的“房产空置税”等税收，三还有被自然灾害抬高的保险费。
根据房地产科技公司居外IQI集团提供的询盘数据，新加坡买家更倾向选择相对熟悉的地方购买度假屋，包括马来西亚、泰国、越南、韩国、澳洲和美国等地都备受青睐。
马泰国房地产 新加坡人最爱
居外IQI集团联合创始人兼集团董事总经理何丹尼告诉《联合早报》，新加坡人购买度假屋通常考虑生活方式、价格，以及长期便利等因素；马来西亚和泰国由于距离较近且价格相对亲民，一直是国人的热门之选。
第一太平戴维斯（Savills）新加坡国际住宅销售部门主管许勇立受访时提到，由于日元汇率下行且租赁收益可观，新加坡人到日本海外购置度假屋的兴趣也相当高，还倾向于购买可短期出租的民宿。
他说，澳洲和英国的都市文化与新加坡相近，且高等教育发达，一些相对富裕的新加坡人会因为子女求学而在当地购置房产，在他们学成后当作度假屋。
根据第一太平戴维斯数据，日本度假屋价格约介于1500万日元至6000万日元，即13万新元到50万新元左右，甚至比邻近的柔佛新山（20万新元至47万新元）便宜；英国和澳洲房价则上限较高，分别介于86万元至350万元、45万元至180万元的范围。
短租收钱一时爽 出租成本须算清
不过，房价仅是最基础成本，海外置产须加入当地印花税、律师或产权转让费、房产经纪费、房贷利息等。
部分买家会将房地产短期出租，以租金收入抵消上述相对固定的成本，但出租过程中的运营成本，却是一笔不小的费用。
开支最大的可能是房地产管理和清洁费，可占总租金收入的10%到30%；加上维护维修费用等，这些在当地的人力成本或服务业通胀较高时都可能上扬。
其次是占比约7%到25%的水电气费与管理费，成本取决于当地物价和出租期间的租户使用情况。此外，在Airbnb等平台招租的费用（3%至20%）、增值税或旅游住宿税等（4%至18%），虽然短期内相对固定，但无法排除平台调价或当地税收政策变化的影响。
业者：维护应预留至少四个月租金费用
根据美国房屋管理服务商Belong Home研究，制定短期出租房屋运营成本预算时，可参考出租房地产的类型和数量，按房地产市值、租金收入，以及面积等来规划可能须付出的额外开支。
如果度假屋的配置较好，属于高档房地产，须要规划的维护预算往往也更高，Belong Home认为，每年应预留相当四到六个月租金的费用。
还要注意的是，短期出租在一些旅游热门地点可能不完全合法。例如，根据Airbnb房东指引，日本自2021年4月起规定被授权可当作民宿的房子，每年不得出租超过180天；印尼峇厘岛也正计划在全岛叫停民宿短租服务。
华侨银行零售抵押贷款部总经理卓依萍受访时提醒，海外房地产租金收入可能也须缴纳所得税。
根据国内税务局（IRAS）网站信息，新加坡人从海外房产获得的租金收入，无须在我国纳税。但要注意的是，有些国家地区仍要求缴纳在当地收入的所得税，例如根据Airbnb的信息，旅居泰国的外国人房东或许就要为租金收入缴税。
度假屋空着也要花钱
如果不将度假屋用于出租，就能避免高额的运营费用和潜在税务？
大错特错，如今不少国家为控制外国人占用太多房地产资源，陆续推出房屋空置税（vacancy tax）等政策。
仲量联行（JLL）新加坡国际住宅销售主管陈美璇受访时说，房屋空置税是人们在海外购买度假屋时最容易忽视的隐形成本，部分地区会对非主要居住用途的房地产征收空置税，如果买家没纳入这部分预算，可能会措手不及。
目前对闲置房屋征收税费的地区，集中于欧美大城市，如巴黎、伦敦、巴塞罗那和温哥华等，这些地区房地产资源相对紧张，租房成本也较高；当地政府为减少空置房屋，确保居民有房可住，可能会对“买房不住”的外国人征收更高税费。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣受访时指出，西班牙和葡萄牙就是鲜明案例，当地常年有英国、德国等较富裕国家的人前去买度假屋，导致住房短缺且房价高涨，迫使当局出手干预。
陈美璇认为，买家应仔细研究目标国家或地区的相关税收结构，以及任何可能影响未来持有成本或房产使用权的监管变化。
房贷政策变化或增添额外成本
许勇立告诉《联合早报》，冠病疫情后全球多地生活成本大幅上涨、经济波动性大，不仅推高日常维护开支，也会显著影响房贷成本。
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“如果在购置房产时，当地贷款与估值比率（LTV）被降低，买家可能需要额外现金来用于首付。”
他建议，买家应准备至少相当于房地产价值40%到50%的现金，以应对LTV降低的情况，及至少六个月的现金流用于出租成本。
卓依萍还指出，如买家是通过新加坡银行贷款购买海外房产，还须遵守总偿债率框架，即每月还款总额不得超过收入的55%。即便当下新元呈走强趋势，若未来汇率出现波动，也可能会影响海外房地产的投资回报。
自然灾害频发推高房屋保险费
值得注意的是，各地自然灾害近年来愈加频繁，房屋保险成本可能因此水涨船高，尤其是位于海边、林间或山区等地的度假屋，灾害影响可能更大。
麦俊荣受访时说，新加坡没有地震，但不代表其他国家没有，这往往会在人们购置海外度假屋时被忽略。
何丹尼指出，在美国夏威夷或澳洲昆士兰这类沿海地区，热带气旋或飓风等自然灾害，已显著抬高当地保险费用。
此外，夏威夷第二大岛毛伊岛2023年损失惨重、造成严重伤亡的野火灾害，也让屋主、保险公司乃至全世界，都开始关注自然灾害对房产的影响。
摩根大通私人银行研究显示，以美国为例，房屋保险通胀率自2019年以来已高达49%，相比之下，消费者价格指数（CPI）同比上涨约23%，这主要是因为加州等地野火灾害概率上升，而美国东岸的飓风危害也更剧烈等变化。
卓依萍补充道，买家购置海外度假屋时，还须仔细审查他们的房地产保险保单，因为标准保单可能不会保障当地特有的风险。
她举例说，“如果该地区容易发生森林火灾，标准保单可能不承保由此导致的损失，买家可能得购买单独保险，建议将这笔额外费用也纳入预算。”
“买个房子空置 一年只住两周很愚蠢”
身为房地产研究领域资深分析师，大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣一直相信，在海外买度假屋并不是个好主意或好投资。
麦俊荣告诉《联合早报》，他几乎每年都会到日本旅游至少一次，每趟约两周，通常都住在酒店。
问及旅游频次如此固定，为何不考虑在当地买个度假屋时，他直言：“在我看来，在海外买一套公寓然后空置，一年只住两周，是非常愚蠢的（it’s very silly）。”
“房子空置时，实际上损失就产生了，因为人不在的期间什么事都可能会发生，例如出现老鼠或水管漏水，但你却要等到10个月后，回到房子里才会发现，这太糟糕了。”
在他看来，除了隐形成本过多，海外度假屋买家通常“人生地不熟”，对当地房地产周期、建筑施工质量、自然灾害、治安等信息不完全了解，因此很容易陷入认知误区，最终可能被套牢。
买家若对目标市场或购置海外房地产流程的了解有限，很可能还会不经意就陷入圈套或是骗局。
据先前报道，一名印尼籍女富豪曾轻信介绍人，通过房地产经纪投资超过230万元，购买一个被包装为诱人投资项目的日本北海道滑雪胜地公寓，但之后发现，这是精心设计的骗局，从未动工，发展商名下也没有任何土地。
麦俊荣的另外一个担忧是，如今各国针对外国人买房的政策长期充满不确定性，若外国人到旅游热门地点买房过多，炒热当地楼市，当地居民很可能会向政府施压，要求对外国人买房严加管理。
“房子是不可移动的，你在海外买房，就不可能把它带回国；从某种程度上，你得一直受制于当地的规章制度。”
尤其是在住房短缺的国家或城市，民众要求限制外国人“炒房”的声量往往会更大，政策可能会更严厉，税收出现大跨度转变的概率也相对更高。
深受“过度旅游”影响的西班牙今年宣布，未来非欧盟国家居民若想在当地买房，可能面临高达房地产价值100%的巨额税款。
西班牙首相桑切斯说，非欧盟居民2023年在西班牙买了2万7000套房地产，目的是为投机而非居住，“西班牙人民无法承受”，而他们计划收税的对象，也包括购置房地产的英国居民。
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